Застройщики дорогого жилья в Москве стали отказываться от закрытых сделок «для своих»

Застройщики клубных домов меняют тактику: период закрытых продаж «по своим» сокращается, а иногда брокеры и вовсе обходятся без них. Ведь появляется все больше новых проектов, которые нужно успеть выгодно продать

Клубных домов в продаже в 2018 г. в 3 раза больше, чем годом ранее (всего новых элитных проектов вдвое больше, чем в 2017 г.). Опасения, что случится затоваривание, уже не выглядят беспочвенными, но клубных домов это вряд ли коснется, считают риэлторы.

По данным Knight Frank, семь лет назад все предложение элитных новостроек не превышало 1000 лотов. Сейчас на фоне увеличившейся девелоперской активности – больше 2600 (по данным Point Estate – 3890). По подсчетам Blackwood, на первичном рынке представлено 30 проектов клубных домов суммарно на 742 лота, из них 380 сейчас в продаже. Но, по данным Kalinka Group, в I квартале этого года 12% сделок прошли именно в клубных домах.

Меньше соседей, выше цена

С клубными проектами всегда было не просто – сколько должно быть в таком доме квартир, участники рынка так и не договорились (одна из версий – не более 50). Таких, где не более 20 квартир, только 10, уточняют в Contact Real Estate. Но ожидается мощное пополнение: до конца года стартует еще 11–12 проектов в этом формате, знают в Blackwood (за 2017 г., по подсчетам разных экспертов, на рынок вышло 4–5 клубных проектов).

За четыре месяца 2018 г. официально начались продажи в Edison House в Электрическом переулке на 12 апартаментов (застройщик ИК «Приоритет»), апарт-комплексе Maison Rouge на Палихе, 34 апартамента, и «Резиденции на Садовой-Сухаревской» на семь квартир (проекты MR Group), перечисляет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Людмила Потапова. Плюс пятая, последняя, очередь проекта «Садовых кварталов» с малоквартирными клубными домами. В аналогичный период прошлого года, сравнивает Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости», вышли на рынок пять проектов, из них клубных тоже было три – «Дом на Хлебном», Moss apartments, Barkli Gallery.

«Все чаще это реконструкция, – говорит Ирина Могилатова. – Внутри Садового кольца проще найти площадку под небольшой объект (например, «Цвет 32» ). Или реконструировать существующий («Дом на Хлебном») – и сделать это за короткое время». И за счет собственных средств, чтобы вывести на продажу уже готовый дом, добавляет Ольга Широкова, директор департамента управления продажами жилых проектов Knight Frank: это становится все более актуальным преимуществом и может стать обязательным условием реализации проекта.

Клубные особняки могут быть частью крупных проектов, отмечают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Так они меньше диссонируют с окружающей застройкой, нежели отдельно стоящие здания, объясняют в Savills. Например, в ЖК «Большая Дмитровка 9» (Тверской район, застройщик «Ингеоцентр») три шестиэтажных особняка по 31–32 апартамента в каждом (всего 96). Самый крупный столичный проект – «Садовые кварталы» ГК «Интеко» в Хамовниках: хотя весь комплекс рассчитан на более чем 1000 квартир, но около половины домов – не больше чем по 50 квартир, говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Самый маленький дом на первичном рынке – «Плотникоff» девелопера «Бэсткон», всего пять квартир, рассказывает Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome.

Сделок больше не становится

По данным Welhome, за I квартал 2018 г. прошло 144 сделки, на 6% меньше, чем в I квартале 2017 г. «Какой-то объем сделок в клубных домах по-прежнему проходит в режиме закрытых продаж», – уточняет Анастасия Могилатова.

По словам Ирины Могилатовой, закрытые продажи ведутся в пяти объектах, в основном в Хамовниках. «Я не уверена, что без рекламы им удастся продать весь объем», – замечает она. «Задача практически непосильная, – согласна Анастасия Могилатова. – Большинство состоятельных людей уже приобрели недвижимость, заинтересованных в покупке значительно меньше, а выбор значительно больше». Проектов, где через закрытые продажи удается реализовать значительные объемы, единицы. Один из них – Brodsky от Vesper в Хамовниках, по данным Welhome, там удалось продать более 50% лотов (стадия строительства – ограждение котлована, завершить стройку планируют в 2020 г.), учитывая активный интерес клиентов, и дальше девелопер будет придерживаться этой тактики, уточнила Анастасия Могилатова.

По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, сейчас на стадии предпродаж уходит всего до 10–20% квартир, потом начинаются «официальные продажи». Или вовсе обходится без «закрытой» части, как в «Резиденциях на Садовой-Сухаревской», приводит пример Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate.

Формат предполагает довольно узкую целевую аудиторию (и более требовательную, добавляет Широкова), а также более высокую цену, такие объекты всегда продаются медленно, говорит Калинина. Средний темп – 4–7 квартир в год, лишь в наиболее успешных проектах может уходить 10 квартир в год. Весь клубный дом с удачной концепцией может продаваться в течение 1,5–3 лет, говорит Румянцева. Например, в доме Bunin (29 квартир) продажи начались в 2016 г., к настоящему моменту продано до 90% квартир. Цена – от 1,2 млн руб. за 1 кв. м «с отделкой от застройщика».

Knightsbridge Private Park с английским парком в Хамовниках (проект «Реставрации Н») вышел на рынок осенью 2010 г., сдан в 2016 г. Всего в четырех зданиях 163 квартиры площадью 118– 519 кв. м, цена – от $2,9 млн. 15% лотов еще не продано – Анастасия Могилатова называет это «стандартным показателем после сдачи проекта сейчас».

«Прежняя модель «все построено – все продано, остался пентхаус, который можно продавать годами» уже не работает – есть элитные дома, где после завершения стройки остаются нереализованными 40–50% квартир. Как правило, распродажа с большими скидками не входит в планы застройщика, тратить дополнительные деньги на отделку тоже не хочется, так же как и на маркетинг. Не исключено, что квартиры появятся на рынке аренды – хоть какой-то доход, и дом будет заселен, что, в свою очередь, подогревает интерес к объекту», – рассуждает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Проект-фаворит по количеству сделок – те же «Садовые кварталы», где по итогам I квартала 2018 г. было заключено 32 сделки, еще 26 – за апрель. По словам Анастасии Могилатовой, хорошо продается комплекс апартаментов Roza Rossa (Хамовники, ул. Зубовская). Девелопер KR Properties вывел на рынок осенью 2017 г. 120 апартаментов (от 30 до 300 кв. м) с дизайнерской отделкой, расположенных в небольших домах, и 91 гостиничный номер класса люкс. Управлять комплексом будет Metropol Moscow. В Barkli Gallery по соседству с Третьяковской галереей на 43 квартиры (от 74 до 299 кв. м) продажи официально открылись зимой 2017 г., срок сдачи – конец 2018 г. К началу мая 2018 г. продано 46% от общего числа лотов. По данным Welhome, сейчас средняя цена 1 кв. м в проекте – 1,018 млн руб., минимальная стоимость – 54,6 млн руб. за 74 кв. м. 1 кв. м в пентхаусе (площадь от 186 до 299 кв. м) стоит 2,43 млн руб.

По данным Point Estate, средняя цена предложения в клубных домах по итогам I квартала 2018 г. составила 956 000 руб. за 1 кв. м (в среднем по элитному сегменту – 805 500 руб. за 1 кв. м квартиры и 997 400 руб. за 1 кв. м апартаментов). Сегодня средняя цена предложения в «комплексах клубных домов» находится на уровне 1,1 млн руб. за 1 кв. м, подсчитали в Knight Frank.

Как правило, клубные дома относятся к более дорогому подклассу de luxe, это объекты с высокими потребительскими характеристиками. Если, например, сравнить многоквартирные элитные жилые комплексы и Edison House, расположенные в Пресненском районе, то последний на 20% дороже, говорит Попов.

Ориентиры ликвидности

Успешные продажи ведутся лишь в половине элитных новостроек. Если все заявленные проекты действительно выйдут на рынок, то при нынешнем уровне спроса на их полную реализацию может уйти до семи лет, подсчитывает Халин. По его словам, это пограничная цифра: о затоваривании обычно говорят, когда запас предложения составляет восемь и более лет. Элитные застройщики пока чувствуют себя уверенно, так как даже у тех компаний, которые продают жилье по самым низким ценам, девелоперская маржа за весь период цикла составляет около 100%, отмечает Халин.

Эксперты считают, что затоваривание вряд ли грозит клубному сегменту элитной недвижимости Москвы. Это привлекательный формат для тех, кому важна приватность проживания, говорит Потапова. Выход даже нескольких домов, в каждом из которых лишь несколько квартир, вряд ли может привести к серьезному затовариванию, считает Калинина. «На мой взгляд, к остановке продаж может привести не выход большого количества новых элитных объектов, а неправильная политика застройщика: необоснованное повышение цен, непродуманная продуктовая линейка и т. д., т. е. ошибки девелопера во время строительства объекта, которые снижают ликвидность», – заключает она.