Кто покупает элитные дома в Подмосковье

Затяжная зима не помешала самым настойчивым клиентам: стало больше целевых звонков и показов, что обещает в будущем новые договоры, говорит Тимур Сайфутдинов, гендиректор Point Estate. По данным «Метриум премиум», в начале 2018 г. на рынок вышли клиенты, которые по тем или иным причинам, включая политические риски, откладывали сделки. С 20 по 29 марта было зафиксировано на 11% звонков больше, чем с 10 по 19 марта, людей интересуют дорогостоящие объекты как первичного, так и вторичного рынка, рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE. По словам Сергея Колосницына, директора департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, уже в начале года прошло несколько заметных сделок в диапазоне от $2,6 млн до $10 млн (в этом сегменте все еще считают в долларах): загородный дом общей площадью 1568 кв. м на участке 37 соток в КП «Усово Усадьбы» (11 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) куплен за $10 млн; 1450 кв. м на участке в 41 сотку в КП «Риита» (21 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) – за $6 млн; коттедж на 800 кв. м на участке в 27 соток в КП «Шервуд» (26 км по Новорижскому шоссе) – за $5 млн.

Риэлторы отмечают повышенный интерес к самым дорогим объектам, от $5–7 млн. По данным Knight Frank, средняя цена проданных в 2017 г. домовладений – 101 млн руб., на 35% больше, чем в 2016 г. «Если в 2016 г. не было ни одной сделки в бюджете более 300 млн руб., то в 2017 г. таких сделок было восемь», – отмечают в компании.

Новое на старом месте

По данным Knight Frank, в начале года на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья экспонировалось 514 загородных домовладений, которые в общей сложности стоят 63 млрд руб. (цена предложения). За весь 2017 год новое предложение появилось лишь в поселке «Раздоры-2» на Рублевке, 16 домовладений площадью 186–400 кв. м на участках от 8 до 15 соток.

Отсутствие новых проектов серьезно сдерживает развитие. По словам Сайфутдинова, в I квартале 2018 г. на рынок не вышел ни один люксовый проект – и маловероятно, что такие появятся в ближайшем будущем. Менжунов тоже считает, что в среднесрочной перспективе девелоперская активность останется невысокой: многие застройщики элитных проектов скорее будут строить более бюджетное жилье.

Новым сезонным предложением от застройщиков можно назвать дома с отделкой в проектах, которые давно на рынке, говорит Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России. Сейчас во всех поселках в высокой стадии готовности (за исключением тех, где представлены только земельные участки) обязательно есть 2–4 дома с готовой отделкой от застройщика. Резниченко назвала «Довиль» и «Трувиль» (10 и 16 км от МКАД по Минскому шоссе), «Жуковку-21» и «Барвиху-21» (10 и 11 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе соответственно). По подсчетам Point Estate, за год – с конца 2016 г. до конца 2017 г. – доля предложений с отделкой на элитном загородном рынке выросла с 23 до 39%. Застройщики готовы продавать с отделкой, без отделки, просто участки – лишь бы купили. Реализация домов с отделкой – выгодный бизнес, если предлагать правильные дома в правильном месте, считает Сайфутдинов. По данным Kalinka Group, до 20% всего предложения на Рублево-Успенском шоссе составляют дома с отделкой, строящиеся или построенные частными застройщиками в последние 2–3 года.

Лучше больше и под ключ

Тренд прошлого года, который продолжился в 2018-м, – покупатели стали чаще интересоваться большими домами. Из восьми домов самого высокого ценового сегмента, купленных в 2018 г., самый маленький был площадью 615 кв. м, самый большой – 1500 кв. м. Проанализировав сделки за прошлый год, в Knight Frank отметили увеличение средней площади проданного коттеджа на 14% (с 453 кв. м в 2016 г. до 518 кв. м в 2017 г.). 63% покупок – это загородные дома общей площадью до 500 кв. м (средняя площадь для элитного рынка).

По словам Резниченко, в бюджете $7–15 млн сегодня самые востребованные – это дома с отделкой. Восемь из 10 покупателей хотят дом, в который можно заехать через пару недель, оценивают в «Метриум премиум». Большинство клиентов обращаются в компанию с просьбой подобрать готовый к заселению объект и рассматривают жилье без отделки исключительно как запасной вариант, говорит Менжунов. Дело не в цене и даже не в отделке, чаще всего клиентам не нравятся планировки, тогда и доходит дело до «запасного варианта», добавляет эксперт.

Приоритеты покупателей не меняются несколько лет. Ищут коттеджи с новым хорошим ремонтом, стильным дизайном и функциональной планировкой, описывает Резниченко. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточнила: в охраняемом закрытом поселке на западных направлениях не дальше 15 км от МКАД. Общая площадь постройки (данные Savills в России) – не менее 400 кв. м, с 4–5 спальнями, в каждой обязательно санузел и гардеробная. Это минимальные требования, в большинстве случаев к ним добавляются просторная гостиная с камином, спа с бассейном, гараж на две машины, дома для персонала; просторные подсобные помещения.

Не отыскав качественных вариантов среди новостроек, покупатели сосредоточились на вторичном рынке. Для сравнения: в 2013 г. 40,6% сделок прошло на первичном рынке, 59,4% – на вторичном, в 2017 г. – 24,5 и 75,5% соответственно, говорит Колосницын. 90% клиентов ищут уцененные варианты и только 10% клиентов покупают дома по заявленной цене, рассказывают в Point Estate. По данным Kalinka Group, спрос на готовые дома за $3–5 млн составляет 70%, за $6–10 млн – 8%.

Предложение на вторичном рынке уменьшилось в 2017 г. на 27% и продолжает сокращаться, отмечают в Villagio Estate: в январе еще минус 9%. Эксперты компании объясняют такую динамику активизацией клиентов – но в то же время часть объектов продавцы снимают с продажи (в основном старые дома, которые требуют ремонта или перестройки). Дома 2000-х гг. продаются со скидкой как минимум 20%: планировки, метраж, наполнение, архитектура зачастую уже не соответствуют представлениям современных покупателей о комфорте, объясняет Румянцева. Всего, по данным Villagio Estate, на вторичном рынке элитной загородной недвижимости экспонируется около 12 000 лотов. 82% этого предложения – коттеджи.

Земля снова в цене

Те, кому нужны новые дома, вынуждены покупать землю и заниматься строительством, добавила Румянцева. Пятая часть (22%) спроса сейчас – на земельные участки. На Рублевке в наиболее дорогих поселках земля дорожает с середины 2017 г., говорит она. В среднем продать участок в поселках «Санаторий Барвиха» (8 км от МКАД), Parkville (10 км), «Николино» (26 км) можно на 10% дороже, чем год назад. В «Санатории Барвиха», например, до кризиса цена сотки доходила до $400 000 (в среднем $250 000–300 000), затем упала до $150 000, к 2017 г. сделки с участками такого уровня проходили по $100 000–120 000 за сотку. В 2018 г. дефицит снова повысил ценник до $170 000.

По данным Point Estate, по итогам 2017 г. средняя цена сотки земли составила $57 600, или 3,4 млн руб., увеличившись за год на 36% в долларах и на 25% в рублях за счет изменения структуры предложения. Наиболее значительный рост рублевой цены произошел на Новорижском шоссе (73%), где предложение пополнилось новыми дорогими объектами в КП Agalarov Estate (24 км от МКАД). В поселках «Ренессанс парк» (19 км) и «Мэдисон парк» (24 км) был изменен формат с участков без подряда на участки с подрядом.

Все свои

Росту интереса к элитной загородной недвижимости в Подмосковье способствуют санкции против России. Все большему числу состоятельных россиян становится некомфортно вести бизнес и жить за рубежом. «Некоторые наши клиенты, проживающие основную часть года в Европе, почувствовали на себе ухудшение международных отношений, – говорит Румянцева. – А один из клиентов – с ним мы встречались в марте на МИПИМ – рассказал, что получил одобрение кредита на покупку недвижимости в местном банке, но буквально через несколько дней после случая в Солсбери банк отозвал разрешение». Многие переезжали в Великобританию в поисках тихой гавани, можно предположить, что основное внимание таких людей будет сосредоточено на возможности жить за городом с полным европейским комфортом на охраняемой территории, рассуждает она. С таким предположением соглашается и Колосницын, но пока в Penny Lane Realty не располагают данными, которыми бы могли его подтвердить или опровергнуть. «У нас не было ни одного клиента, который бы сказал: «Я переехал из Лондона, хочу купить загородный дом, мне там не понравилось», – говорит Сайфутдинов. По его словам, «новых покупателей на загородном рынке от того, что наша страна поссорилась со всем миром, не появилось. А те, кто получил вид на жительство за границей, живут там и покупать недвижимость тоже будут там».

У Менжунова другие данные: с начала 2018 г. в компанию неоднократно обращались клиенты, которые несколько лет жили семьей в других странах и теперь перебираются обратно в Россию: «Речь не только об Англии, но и в целом о Европе. Общую для всех причину переезда установить сложно, одних не устраивает низкая маржинальность бизнеса на Западе, у других изменились жизненные обстоятельства, а вот конфликт между Лондоном и Москвой пока никоим образом не отразился на ситуации, слишком мало времени прошло».

«Основными покупателями как в прошлом, так и в этом году остаются чиновники, а также люди, связанные с госзаказами, и те немногочисленные законопослушные бизнесмены, которые еще пытаются здесь работать», – говорит Сайфутдинов. По данным Knight Frank, покупают дорогие объекты не в качестве инвестиции. «Мы надеемся, что тренд прошлого года продолжится, более того, у нас есть запросы на покупку загородной недвижимости от клиентов с Ближнего Востока и из Китая», – говорит Олег Михайлик, заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, и «у них нет цели перепродажи».