Почему невыгодно размещать жилье в отреставрированных особняках
За историческими фасадами скрываются неудобные планировки и старые коммуникации
За фасадами исторических зданий, занимающих престижные места в центре, зачастую скрываются не самые удобные планировки, старые коммуникации и т. д. Компромисс между желанием застройщиков выжать максимум из хорошей площадки и необходимостью сохранить наследие находится с трудом. В 2017 г. в Москве были снесены главный дом усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной, дома Зиминой в Пожарском переулке, здание XIX в. по Николоворобинскому – это только часть списка утрат. Но компромисс возможен, считают специалисты, и от процесса тоже можно получать удовольствие.
Степень вмешательства
Условно работу со старым жилым фондом по степени невмешательства в историческую ткань можно разделить на редевелопмент и реставрацию. Первый – основная московская модель, вторая – скорее петербургская история, чаще даже связанная с отдельными квартирами (в Москве таких предложений практически не существует). «Реставрация и в Петербурге довольно редкое явление, девелоперу не очень выгодное. Чаще встречается реставрация в домах-памятниках, которую провели сами жители, восстановив, скажем, дореволюционный интерьер. Но проще это сделать, когда дом не памятник, – рассказывает руководитель аналитического проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев. – Владение и распоряжение памятниками, которые требуют реставрации, – сложная и затратная история: ограничений огромное количество и любое движение нужно согласовывать. Это и большинству собственников квартир не нравится, не говоря уж о девелоперах. Много сложностей с эксплуатацией помещения, которое находится под охраной государства. Редкий покупатель готов на эти ограничения идти».
Нельзя сказать, что в Москве вообще ничего не реставрируется. Реставрируют, и много, но в основном это посольские или представительские особняки крупных компаний и другие официальные здания, пользователи которых ответственно относятся к существующему охранному законодательству. Только в этом году премии конкурса «Московская реставрация – 2017» получили Усадьба фон Рекк на Пятницкой улице; жилой дом Н. К. Боля – К. А. Гутхейля в Денежном переулке; городская усадьба купца М. Н. Гусева на Большой Полянке; жилой дом Н. П. Баулина на Николоямской; усадьба Е. В. Татищева на Петровском бульваре и др. Все усадьбы имеют пользователей – юридических лиц, и располагаются в них головные офисы компаний и т. д.
Как правило, реставрация жилья в понимании московских элитных застройщиков – это сохранение части постройки, одного или нескольких фасадов, встраиваемых в новый объем без сохранения внутренней структуры здания, перекрытий и уж тем более интерьеров. Пожалуй, единственный проект полной комплексной реставрации, включающей интерьеры, – Дом Наркомфина, где предметом охраны является даже колер стен «жилых ячеек». Но работы в здании еще только начались, и говорить о результате пока рано.
Интерес девелоперов вызывают не сами объекты исторического наследия, а скорее то, где они расположены, признает коммерческий директор ГК Stone Hedge Анастасия Малкова.
Охранный пакет
Цена конечного продукта будет во многом зависеть от того, что входит в «охранный пакет», насколько хорошо сохранились конструкции здания, какие материалы, инженерные системы будут использованы, привлекут или нет иностранных архитекторов, сколько будет парковок и квартир и т. д., перечисляет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
«Охранная грамота памятников архитектуры – это не единообразный документ: где-то речь идет об обязательном сохранении фасада, а где-то реставрация подразумевает полное восстановление элементов внутреннего декора или обстановки. Еще одно неприятное ограничение – это невозможность увеличить здание, его этажность, что сокращает для застройщика возможную прибыль (в некоторых случаях допускается использование и модернизация мансардных этажей)», – объясняет Колосницын.
«В данном случае не работают никакие архитектурные приемы общего характера, готовые маркетинговые схемы или стандартные бизнес-планы, ведь практически не существует двух одинаковых зданий, – говорит член Союза архитекторов, член Берлинской палаты архитекторов Андрей Яхнин. – Необходимо чутье, какое присутствует у продавцов предметов искусства или штучных бриллиантов».
«Само получение разрешительной документации для реставрационных работ занимает огромное количество времени и требует дополнительных кадровых резервов. Нам известны случаи, когда охранный статус в доме имели только лестница, или оконные рамы, или дверь, а перечень документов, которые нужно получить, был не меньше, чем для целого здания», – добавляет Малкова.
В некоторых случаях ограничения делают реализацию проекта практически невозможной, директор по развитию петербургской компании ProExpert Полина Яковлева приводит в пример проект реконструкции Конюшенного ведомства в Петербурге компанией Plaza Lotus Group под апартаменты с подземным паркингом. Городской совет по сохранению культурного наследия постановил, что проект не отвечает целям сохранения объекта культурного наследия, в дальнейшем губернатор принял решение о возврате Конюшенного ведомства в казну Петербурга.
Время и деньги
В среднем по рынку, считает управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин, себестоимость нового строительства варьируется в пределах 40 000–100 000 руб./кв. м в зависимости от класса жилья. Реставрация здания минимум в 2–3 раза дороже. При реставрации даже отдельных частей крайне сложно просчитать бюджет и сроки, делится вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн. Возникают ограничения по планировкам, потому что здания построены по другим технологиям и имеют другую структуру. «В начале пути трудно предвидеть технические трудности, сохранность внутренних перекрытий, фасадов и фундамента», – добавляет она. Чтобы сохранить особняк на Полянке, 44 (сохранены фасад и часть стен), в ПСН привлекали экспертов из Италии, которые реставрируют самые древние здания Рима, Венеции, «они помогали решать возникшие узкоспециализированные вопросы».
Управляющий партнер «ВМС-девелопмента» Алексей Тарасов напоминает, что реставрационные работы могут выполнять только организации, имеющие соответствующие лицензии – и, желательно, опыт работы с объектами конкретного архитектора. Впоследствии только лицензированные компании могут эксплуатировать дома-памятники, добавляет Андрей Кротков, гендиректор УК Zeppelin.
«Сохранить весь объем здания в первозданном виде практически невозможно, – говорит Ильин из ЛСР. – Несущие конструкции и другие элементы дома устаревают и чаще всего находятся в аварийном состоянии. Их надо менять на новые. Выкручиваться строителям приходится самыми изощренными способами. К примеру, в состав нашего петербургского элитного проекта «Смольный парк» входят три здания, представляющие историческую ценность. Чтобы укрепить фундамент, не нарушая всю конструкцию, нам пришлось буквально делать фундаменту инъекции – бурить небольшие скважины и заливать бетон в фундамент аналогично уколу из шприца».
«Нужно понимать, что даже воссоздание интерьера и фасадов по чертежам оригинала будет дешевле, чем реставрация. Если есть возможность, условно говоря, все снести и построить точно такое же новое – так и делают», – признает Бобашев.
Эксклюзивная история
«Реставрация – это долгий возврат значительных инвестиций», – уверен Ильин. «Зато на выходе получаются квартиры, которые всегда эксклюзивны в истинном смысле этого слова: это не только пространство, подобного которому нет, но и история, насчитывающая порой столетия. Часто в каждой из них присутствуют артефакты и элементы убранства музейного уровня, как, например, в нашем проекте «Особняк Кушелева - Безбородко» на набережной Кутузова», – рассказывает Яхнин.
Мелочи быта
«Пречистенка, 13, 28, Романов переулок, 3, и др. – это жилые объекты культурного наследия, собственникам таких объектов Минкульт выдает охранное обязательство, где прописаны условия содержания и использования здания-памятника. В том числе – поддерживать его в надлежащем техническом и физическом состоянии, не проводить работы, изменяющие объемно-планировочные и конструктивные решения и интерьер, не допускать ухудшения состояния его территории, соблюдать порядок размещения наружной рекламы на фасадах и обеспечивать доступ граждан к объекту. За несоблюдение требований могут выписать штраф: от 15 000 до 200 000 руб. для граждан, до 0,2–5 млн руб. для юрлиц – или лишить их права собственности. Причиной штрафа может стать замена отопительной системы, переустановка сантехники, перенос водопроводных труб, частичный снос стены, перенос дверного проема. Все надо согласовывать с Минкультом.
В доме, который ранее топился исключительно с помощью печи, надо так расположить отопительные приборы и проложить трубы таким образом, чтобы минимально повредить стены, полы, не допустить повреждения покрытий из-за пересушивания воздуха или близости батареи, рассчитать максимальную и минимальную допустимую температуру. Нельзя делать водяную систему пожаротушения в помещении с большой долей деревянных, обилием гипсовых элементов. Миллион нюансов сопровождает интеграцию каждой системы. В современном доме можно просто пробить отверстие в стене – в особняке придется дополнительно согласовывать скрытый вариант, искать обходные пути либо вовсе вести коммуникации снаружи здания. Поломоечные машины со щетками с жестким ворсом быстро сделают мрамор непрезентабельным. Восстановленные строительные материалы (мрамор, кирпич, штукатурка) требуют соблюдения уровня влажности, температуры и т. д. Даже простые альпработы по уборке и обеспыливанию на высоте свыше 3 м предполагают использование особо бережных химических препаратов и специальных приспособлений, а зачастую осложняются отсутствием точек крепления для альпинистов».
Андрей Кротков, гендиректор и партнер Zeppelin
Тарасов отмечает возможность использовать для продвижения объекта имена известных архитекторов, личностей, живших или посещавших дом (если такие есть). В качестве примера управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский приводит проект редевелопмента доходного дома на Гоголевском бульваре, 29 (построен в 1892 г. по проекту Александра Каминского, несколько раз перестраивался и реставрировался): «В 1905 г. архитектор Георгий Евланов переработал здание в стиле модерн, изменил эркеры, среди элементов оформления появилась декоративная облицовочная плитка, цветная керамика. Все это удалось сохранить. Люди, приобретающие квартиры в этом доме, интересовались его историей, для некоторых из них это стало определяющим фактором при решении о покупке». Акцент на истории делает и «Галс-девелопмент»: в проекте «Театральный дом» сохранен фасад дома, в котором в конце позапрошлого века собиралось Общество искусства и литературы, основанное Ф. П. Комиссаржевским и К. С. Станиславским, жили знаменитости прошлого.
Историческими стенами может похвастаться клубный дом il Ricco, плод реконструкции объекта культурного наследия «Жилой дом с палатами XVIII века, 1875–1877 гг.». Целью было восстановление первоначального фасада особняка с максимально возможной точностью. По фотографиям и чертежам была восстановлена несохранившаяся лепнина, литые из чугуна ворота, решетки на французских балконах и на окнах первого этажа. Стены удалось сохранить. Начинка же (лестницы, коммуникации), нарезка помещений были изменены и адаптированы под современные нужды. Инвестиции в реализацию проекта составили $5000 за 1 кв. м жилья (1350 кв. м) – $6,75 млн, или 416 млн руб. На старте 1 кв. м продавался за 495 000 руб. Всего в четырехэтажном здании, включая мансарду, 11 апартаментов площадью 76–207 кв. м. Под землей разместился паркинг на 14 машин. Представляя проект в декабре 2016 г., его девелопер Сергей Решоткин говорил, что в среднем качественная реконструкция исторических объектов (и добавление инженерии и деталей элитного класса) стоит $10 млн, уровень затрат может ограничить только сам инвестор.
Назад в будущее
История не будет работать без современных планировок, качественного инженерного оснащения. «Если проводить только реконструкцию, без изменения планировок, то особняк будет рассчитан на 3–4 семьи и каждая квартира займет по 500–600 кв. м, в современных условиях такие площади в городе не купят», – говорит Яковлева. Гендиректор компании «Бон тон» Наталия Кузнецова считает, что 1 кв. м в московском доме, который реставрировался, обойдется клиенту примерно на 25–30% дороже, чем новостройка с такими же характеристиками и в этом же месте.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева видит среди потенциальных покупателей бизнесменов и чиновников, стимул к покупке у которых – глубокий пиетет перед историческим и культурным наследием, желание жить в историческом особняке в центре, а не в современном многоэтажном комплексе.
В Петербурге чуть иначе. «Ценителей старины немного, многих мы знаем поименно, – говорит директор департамента элитной недвижимости петербургского агентства «МК-элит» Артем Зубенко. – Как правило, они близки к сфере искусства, галерейному бизнесу – или же сами являются реставраторами. Но, скажем, в Петербурге таких людей точно меньше, чем квартир, требующих реставрации. Покупателями часто становятся и иностранные граждане, которые трепетно относятся к элементам старины. Еще одна категория ценителей – люди, часто путешествующие, посетившие места, в которых к истории относятся с вниманием и большим уважением. Вернувшись на родину, они начинают обращать внимание и ценить исторические элементы и детали».
За 5 лет инвесторы получили в аренду 20 исторических объектов по программе «1 рубль за квадратный метр». Об этом говорится на сайте департамента по конкурентной политике Москвы. Среди них деревянный дом с мезонином – усадьба потомственного дворянина Эдуарда фон Беренса, – построенный в конце XIX в. архитектором Фидлером в Гусятниковом переулке, д. 7, стр.1. После революции дом был национализирован и отдан под коммунальные квартиры. Площадь – 811,2 кв. м