Инвесторы в недвижимость зафиксировали убытки в прошлом году

Не девелоперы, но создатели

В прошлом году российский рынок коммерческой недвижимости привлек $4,9 млрд (оценка большой пятерки консалтинговых компаний). Но если бы не закрылась крупнейшая сделка по покупке петербургской Fort Group у компании Immofinanz сети торговых центров «Вавилон» (около $1 млрд), то аналитикам снова пришлось бы рапортовать об антирекордах рынка инвестиций. А так результат прошлого года примерно на $300 млн лучше позапрошлогоднего, отмечает Ирина Ушакова из CBRE. Ее коллега из JLL Олеся Дзюба перевыполнение инвестиционного плана оценивает скромнее – всего на $100 млн, включая в перечень сделок вложения в жилье (в проекты, не в квартиры) на $500 млн.

Инвесторы зафиксировали убытки и сосредоточились на оптимизации и развитии проектов, доходные истории теперь не продаются, а создаются, говорит Сергей Камлюк из Key Capital. В свободную же продажу, по его словам, поступают «непрофильные, неликвидные и банкротящиеся» активы. Но и на них можно заработать, если сделать удачный редевелопмент. Это общеевропейский тренд, отмечают в Cushman & Wakefield: в ближайшие годы, к примеру, в Западной Европе будут в основном не строить новые, но расширять и обновлять старые торговые центры, 75% которых работают уже более 10 лет.

В этом году, прогнозируют опрошенные «Ведомостями» консультанты, инвесторам придется заниматься тем же – созданием привлекательных инвестиционных продуктов на фоне снижающихся ставок капитализации. По оценке Алана Балоева, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, нынешние торгово-офисные 9,25–10% потеряют к концу года как минимум 0,25%, складские 11,5–12% – примерно столько же.

Российские деньги

Несмотря на то что показатели доходности превышают европейские примерно в 2 раза, инвесторы в российские недвижимые активы по-прежнему будут в основном «с русским лицом». По оценке Cushman & Wakefield, в прошлом году примерно 85% покупок было совершено компаниями, либо зарегистрированными в России, либо с ней связанными. В текущем году эта доля скорее всего сохранится, если не уменьшится. Еще 10% аналитики компании отдают европейцам, оставшиеся, по их словам, поделят между собой выходцы из других сторон света, в частности из Китая и с Ближнего Востока, недавно к нам пришедшие. Китайские и ближневосточные деньги могут в 2018 г. стать преобладающими в структуре иностранных вложений в российскую недвижимость, полагает Балоев.

На чем зарабатывать

Инвестиционная активность будет традиционно концентрироваться в офисной и торговой сферах, а девелоперская ярче всего проявится в 2018 г. в гостиничном сегменте – благодаря грядущему в середине года чемпионату мира по футболу, полагают консультанты (на этот год уже заявлено много гостиничных открытий). Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова полагает, что единственный понятный инвестиционный проект 2018 г. – это московская реновация. Об этом она заявила на декабрьском бизнес-завтраке «Ведомостей» «Лучшие инвестиционные стратегии 2018 г.». Ее поддержал Олег Репченко, руководитель портала «Индикаторы рынка недвижимости», который нарисовал следующую картину: как минимум треть строящегося по программе реновации жилья будет выходить на и без того перегретый столичный рынок, а это значит, что инвесторы смогут заработать на покупке готовых объектов, если сумеют приобрести их с большим дисконтом (как минимум 30% от заявленной цены). Продавцы и покупатели уже научились договариваться в сфере коммерческой недвижимости, говорит Дзюба. Теперь очередь контрагентов в жилой.

Не общее, но частное

Инвестиции в жилую недвижимость уже который год включаются брокерами в отчеты по коммерческой. Ушакова из CBRE говорит, что их доля (десятая часть всех инвестиций) последние несколько лет оставалась стабильной: шли сделки как по покупке активно строящихся объектов, так и по приобретению участков под строительство. В текущем году эта доля может вырасти.

Инвесторами, точнее, соинвесторами девелоперских или банковских структур на рынке жилья все чаще становятся строительные компании, ранее бывшие только подрядчиками, отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России: они теперь вкладывают в строящиеся ими объекты не только профессиональные навыки, но и деньги. Доходность подобных проектов он оценивает в 25–30% годовых (в рублях). Иностранные инвесторы, по словам Халина, на рынке жилья тоже присутствуют, даже из таких экзотических стран, как Япония и Катар, но их сделки скорее мелкий опт и проходят, как правило, по такой схеме: купить несколько квартир, например, в «Москва-сити», оформить на офшор и сдавать в аренду. Такие вот доходные дома в миниатюре.

Репченко полагает, что в текущем году идея настоящих доходных домов снова может стать если не реализуемой, то широко обсуждаемой. На бизнес-завтраке «Ведомостей» он заявил, что такими проектами могут заняться не только власти, которые могут рассчитывать на хорошую доходность, если будут их возводить на своей земле, но и девелоперы, которые таким образом смогут «утилизовать» непроданные квартиры в новостройках. По оценке риэлторов, таковых в ряде современных комплексов может оставаться до 30–50% после ввода домов в эксплуатацию.

«Частные инвестфонды все активнее замещают на рынке жилья инвесторов-физлиц, – говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ идея». – Здесь, как и на рынке ценных бумаг, теперь заключаются сделки репо. Схема такова: из некоего объема зависших в продаже квартир и/или апартаментов девелопер формирует лот, который продает инвестору с дисконтом в 40–45% от рыночной цены. Инвестор становится их новым владельцем, но девелопер оставляет за собой право обратного выкупа с компенсацией налогов и коммунальных платежей». «Схема интересна тем, что позволяет девелоперу получить оборотные средства, продолжая продавать остальные квартиры по рыночным ценам», – объясняет Ступеньков. Конечно, есть риск, что не на что будет обратно выкупать дисконтные апартаменты, но в любом случае он останется при своих, хотя бы покрыв расходы по себестоимости.