Лицо зарубежного инвестора в российскую недвижимость меняется

Последние несколько лет западные инвестфонды уходят с российского рынка недвижимости – на фоне спада экономики и санкций риски повышаются, следует из отчета JLL. В пример она приводит финскую Sponda, еще в 2013 г. объявившую о намерении продать российские проекты. В этом году ситуация достигла пика: австрийская Immofinanz закрыла сделку по продаже пяти московских торговых центров площадью свыше 500 000 кв. м. Сворачивает деятельность в России американский фонд Heitman: он завершает продажу единственного здесь актива – офисной башни комплекса «Метрополис» у ст. м. «Войковская» в Москве. Atrium European Real Estate, бумаги которой торгуются на биржах Вены и Амстердама, выставила на продажу весь российский портфель из семи торговых комплексов «Парк хаус» в Москве и регионах. Кто приходит вместо них?

Только в 2017 г. инвесторы из Азии потратили на покупку недвижимости в Европе и США свыше $20 млрд, по данным JLL. Они не обошли стороной и Россию. Китайская Fosun Group вместе с российской Avica Management Company купили знаменитый «Военторг» на Воздвиженке, а арабская Mubadala Development вместе с Российским фондом прямых инвестиций – 84 000 кв. м складов в «PNK парк – Бекасово» в Московской областич «PNK Толмачево» в Новосибирске. Китайская Vanke Group продолжает переговоры о покупке до 51% в одном из крупнейших владельцев московских офисов – O1 Properties.

Азиатские и ближневосточные фонды в отличие от европейских до сих пор были в меньшей степени представлены на российском рынке недвижимости, а их интерес ограничивался разовыми приобретениями, замечает руководитель отдела JLL Олеся Дзюба. Ситуацию усугубил кризис 2014 г., когда рынок недвижимости встал, добавляет управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара: инвесторов интересовала доходность на 30% больше, чем мог предложить рынок.

Теперь же их интерес настолько велик, что последние два года каждую вторую встречу JLL проводила с компаниями из Азии и с Ближнего Востока, отмечает Дзюба. Если в 2015 г. из $540 млн иностранных инвестиций на западный капитал приходилось более 95%, то в этом почти 30% из вложенных $700 млн – это азиатские и ближневосточные деньги, подсчитала Ирина Ушакова из CBRE. Фонды из Азии и с Ближнего Востока начали присматриваться к российским активам насколько лет назад, напоминает Кара, но массово сделки не случались из-за долгих согласований. Для них российский рынок нетрадиционный – на его изучение и поиск объектов требовалось время, подтверждает партнер Colliers International Станислав Бибик.

Сейчас приобрести качественные или даже трофейные активы можно по очень привлекательной цене, а их капитализация однозначно вырастет в среднесрочной перспективе, говорит Кара. Стоимость российских активов низкая, подтверждает Дзюба. Кроме того, по ее словам, китайские инвесторы стараются диверсифицировать вложения на фоне замедления роста экономики Китая и ослабления юаня. К тому же сама Россия на фоне санкций активно сотрудничает со странами Азии и Ближнего Востока по многим направлениям, резюмирует она. Поэтому, например, Fosun рынком недвижимости не ограничивается: сейчас в приоритете у компании проекты в сфере инфраструктуры, логистики, здравоохранения, сельского хозяйства, производства продуктов питания и проч., перечисляет исполнительный директор Fosun Russia Таня Энн Тернавская. Эти инвестиции точно будут существеннее, замечает она.

Активность азиатских и ближневосточных инвесторов стала заметнее в том числе и из-за ослабления российских, говорит Алан Балоев из Knight Frank. Отчасти на это повлияли санации крупных банков – Бинбанка, «Открытия», Промсвязьбанка, отзыв лицензии у «Югры», которые исторически являлись значимыми игроками на рынке недвижимости, объясняет он.

Все же на фоне западных игроков присутствие азиатских и ближневосточных еще не выглядит таким же существенным, подчеркивает Ушакова: две трети инвестиций в российскую недвижимость по-прежнему обеспечены европейскими и американскими фондами. Hines, Morgan Stanley, Raven Russia, Goldman Sachs не только не собираются уходить из России, но и продолжают поиск новых объектов для инвестиций, заключает она.