На что уходят «русские» инвестиции за рубежом

Инвесторы из России и стран СНГ возвращаются на рынок зарубежной недвижимости после спада в 2014–2015 гг. Участники рынка зафиксировали существенный рост числа русскоязычных клиентов по итогам прошлого года. При этом покупатели изменились, говорят риэлторы. Их клиенты больше не ждут высоких прибылей от вложений в заграничные дома, отели и магазины – они рассчитывают хотя бы сохранить свой капитал. Такие выводы следуют из опроса участников рынка зарубежной недвижимости, проведенного компанией Tranio (брокер).

В рамках исследования «Русскоязычные инвесторы в доходную недвижимость за рубежом» Tranio провела онлайн-опрос 268 компаний – партнеров рынка зарубежной недвижимости более чем из 30 стран. Большая часть респондентов представляют страны Западной и Восточной Европы. В исследовании участвовали также компании из США, Турции, Таиланда и других не европейских стран. Медианное количество респондентов на каждую страну – семь.

Кто инвестор

Согласно результатам исследования, в 2016 г. аудитория инвесторов среди россиян и русскоязычных граждан СНГ на рынках недвижимости за рубежом существенно расширилась. Доля респондентов, ответивших, что русские инвесторы составляют одну из основных категорий покупателей, увеличилась более чем в полтора раза – с 17% в 2015 г. до 27% в 2016 г. А вот доля тех, кто ответил, что русских «клиентов мало или совсем нет», снизилась почти вдвое – до 16% (с 29% в 2015 г.).

«Обращение к нам в сегменте коммерческой недвижимости Германии за прошлый год выросло примерно на 25%», – подтверждает Илья Гордон, основатель и управляющий директор компании Gordon Real Estate (специализируется на недвижимости Германии). Рост числа обращений от русских инвесторов на 10% отметили в компании Oracle Capital Group. «Значительно вырос интерес со стороны российских инвесторов к немецкой недвижимости», – говорит Антон Давиденко, руководитель департамента по работе с клиентами Oracle Capital Group. По его словам, за последние шесть месяцев количество таких запросов выросло на 40%. «Основным движущим фактором является потенциал роста после выхода Великобритании из Евросоюза, а также возможность привлечения дешевого финансирования. Но, делая ставку на Германию, наши клиенты не отказываются от инвестиций в Великобританию, а лишь перераспределяют свои активы», – говорит Давиденко.

Основные покупатели заграничной недвижимости – это предприниматели и владельцы бизнеса, говорят результаты опроса Tranio. Их доля среди клиентов у риэлторов составляет 81%. С этим согласны и опрошенные «Ведомостями» эксперты. Русские бизнесмены преимущественно выбирают объекты в Австрии, Чехии, Франции и Черногории. Обращаются к брокерам зарубежной недвижимости чиновники (18% клиентов) и звезды шоу-бизнеса (4%). Все они предпочитают покупать недвижимость в европейских странах.

Зачем домик за границей

До 2013 г. русскоязычные покупатели приобретали за границей в основном жилье, чтобы «жить самим», что-то вроде «дачи у моря» на зарубежных курортах, рассказывает управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов. Люди не рассматривали недвижимость в качестве инвестиций, а просто тратили деньги. Стратегия поменялась в 2014 г. после девальвации рубля. «Мы заметили, что русскоговорящие стали чаще покупать объекты для получения дохода. Недвижимость превратилась в способ сохранить капитал. Эта тенденция в 2016 г. стала еще более отчетливой», – говорит Качмазов.

Состоятельные россияне и граждане СНГ стали вкладывать деньги в заграничную недвижимость, чтобы диверсифицировать капитал и защитить его от рисков родных стран. Согласно исследованию Tranio, именно «экономическая и политическая стабильность» является основной причиной покупки недвижимости за границей. Ее отметили 42% респондентов. Причем по сравнению с 2014 г. доля назвавших стабильность главной причиной выросла на 25%. Стабильность русские инвесторы чаще всего ищут в Австрии, Чехии, Германии, США и Франции. С этим согласен Илья Гордон: «Инвестиции в Германию связаны как с финансовой мощью этого государства, так и с высокой покупательной способностью его населения, перешедшего после кризиса 2008–2010 гг. от традиций накопительства к активному потреблению».

Английская недвижимость хотя и не попала в исследовании в перечень стран, привлекательных с точки зрения политической стабильности, но, по словам Антона Давиденко, она также остается значимым вариантом для вложений. «Даже во времена самых страшных кризисов первой всегда восстанавливается английская недвижимость. Равнозначной [ей] альтернативе на карте мира пока не появилось», – говорит Давиденко.

Волнует наших сограждан и уровень налоговых сборов на недвижимость за рубежом – 7% опрошенных Tranio участников рынка указали «низкие налоги» в качестве основного мотива покупки объектов у русских.

Также важными мотивами инвестиций являются желание заработать на росте цен и получить вид на жительство (ВНЖ). Эти мотивы отметили 39 и 34% опрошенных соответственно. С целью заработать русскоязычные клиенты выбирают в основном объекты в Великобритании, Португалии и Таиланде. А вот в Болгарию, Грецию и Латвию едут на 100% за ВНЖ.

По словам Евгения Цикунова, генерального директора компании «Второй дом» (специализируется на оформлении ВНЖ и гражданства), ради получения ВНЖ русские инвесторы в основном покупают недвижимость в таких странах, как Кипр, Греция, Испания, Португалия, Латвия. «Интерес к Латвии сильно упал в 2015 г., количество сделок с недвижимостью для ВНЖ в разы отличается о того, что было в 2013 и 2014 гг. А вот интерес к Португалии, наоборот, постепенно начинает расти. В Болгарии планировалось снижение стоимости недвижимости для ВНЖ с 300 000 до 51 000 евро. Парламент Болгарии даже принимал закон в первом чтении, но окончательное решение по этому вопросу так и не было принято», – рассказывает Цикунов. Что касается бюджетов покупки недвижимости с целью получить ВНЖ, то Цикунов отмечает, что примерно половина клиентов делают свой выбор в рамках минимального порога стоимости, необходимого для ВНЖ (в Европе для инвестиционных программ он начинается от 250 000 евро). В сегменте коммерческой недвижимости бюджеты, как правило, выше в несколько раз. «Просто потому, что найти хороший объект коммерческой недвижимости, например, за 500 000 евро в крупных городах Португалии или Испании для получения ВНЖ очень сложно», – говорит Цикунов.

Купить и сдать

Большинство русскоязычных инвесторов пока не готовы вкладываться в сложные девелоперские проекты. Менее 10% русскоязычных клиентов выбирают этот способ вложений, отмечают опрошенные риэлторы. Основные инвесторы в такие проекты – это профессиональные бизнесмены, отмечает Сергей Сандер, эксперт по вопросам инвестиций, бизнеса миграции и недвижимости за рубежом.

Большинство же покупателей останавливается на простом арендном бизнесе – покупке заграничных квартир, домов, отелей и помещений для магазинов. При этом квартиры и дома – самые популярные объекты для инвестиций (отметили 78% опрошенных). За такой недвижимостью русские едут в основном в Болгарию, Венгрию, Грецию, Португалию и Хорватию.

При этом большая часть русских покупателей заграничного жилья уже не готова платить за него слишком дорого. Русскоговорящие инвесторы за рубежом выбирают прежде всего «доступный вариант» недвижимости – недорогие дома и квартиры в теплых или экономически благоприятных странах, говорит Сандер. Согласно данным исследования, 50% риэлторов отмечают, что граждане России и стран СНГ предпочитают вкладывать в покупку домов и квартир не более 300 000 евро, выбирая при этом объекты в «недорогих» странах – Болгарии, Латвии, Греции, Черногории, Таиланде, Турции. «Недвижимость в бюджете до 150 000–300 000 евро привлекает гораздо больше покупателей, чем объекты за 1–3 млн евро и более», – говорит Сандер. Всего 2% опрошенных сказали, что русскоязычные инвесторы могут потратить на заграничное жилье более 3 млн евро. При этом страны, где выбирается такое жилье, не называются. Но к числу самых дорогих стран эксперты Tranio относят Великобританию, Францию и США.

Второй по популярности вариант для вложений – отели. Его указали 26% опрошенных. Гостиничная недвижимость востребована в основном в Австрии (82%) и Греции (60%). Однако по сравнению с 2015 г. число инвесторов, готовых вкладываться в отели, снизилось. «Стало меньше непрофессиональных инвесторов, которые хотят приобрести мини-отели. Такие клиенты переориентировались на апартаменты. При этом мы наблюдаем рост числа профессионалов, заинтересованных в покупке крупных и дорогих гостиниц», – говорит Качмазов. «Примерно каждый пятый-шестой запрос от инвесторов из России в Германии касается гостиничной недвижимости, тем не менее фактических сделок значительно меньше, чем, скажем, в сегменте объектов розничной торговли продуктами питания», – говорит Гордон.

Из тех, кто интересуется коммерческой недвижимостью, чаще всего выбирают помещения под супермаркеты и в основном в Германии (33%) и Австрии (18%), говорится в исследовании Tranio. По словам Качмазова, инвесторов привлекает в них высокая доходность (6%) и длительный срок арендных контрактов (15 лет).

А вот интерес к кафе и ресторанам снизился вдвое – с 12% в 2015 г. до 6% в 2016 г. Это произошло из-за роста профессионализма инвесторов – стало меньше тех, кто ожидает высокую доходность, не планируя при этом вести бизнес самостоятельно, поясняет Качмазов.

На коммерческую недвижимость русские покупатели готовы в среднем потратить от 1 млн до 3 млн евро, заявили 43% участников исследования. Объекты по такой цене выбираются в странах со средним уровнем цен – Австрии, Чехии, Германии, Италии, Испании. Другие данные приводит Гордон. По его словам, из-за роста ставок на коммерческую недвижимость выросла и средняя стоимость сделки. Например, в Германии, по его словам, сделки совершаются в диапазоне от 4,8 млн до 12 млн евро. В исследовании Tranio всего 4% опрошенных говорят, что их клиенты готовы тратить на зарубежную коммерческую недвижимость более 10 млн евро.

Какую недвижимость инвесторы из России и стран СНГ покупали за границей

Сколько можно заработать

Заработать много на вложениях в европейскую недвижимость не получится – доходность от аренды в ликвидных европейских странах низка. Это начинают осознавать русскоязычные инвесторы, придерживающиеся ранее завышенных ожиданий доходности. Доля риэлторов, чьи клиенты рассчитывают получить от сдачи в аренду дома или квартиры более 8% годовых, сократилась с 35% в 2013 г. до 20% в 2016 г. Для коммерческой недвижимости такой показатель составляет соответственно 55 и 36%.

«Качественные ликвидные объекты в центральных локациях крупных городов приносят в среднем 3–5% годовых. Доходность выше 7% подразумевает периферийную локацию, низкую ликвидность и повышенные риски», – говорит Качмазов.

«За последние два года ожидания инвесторов из России стали намного более реалистичными», – говорит Гордон, отмечая, что клиентов с завышенными представлениями о доходности недвижимости за границей «практически не осталось». Сандер также поясняет, что все больше российских клиентов умеривают свои аппетиты относительно доходности на фоне экономического спада в России и санкций. «Для девелопмента они готовы принимать реальную доходность в 10–15% годовых (вместо 20%), для коммерческой недвижимости – 4–6% годовых (вместо 7–10%)», – говорит Сандер.

И все же, согласно исследованию, в большинстве европейских стран покупатели недвижимости рассчитывают получить почти максимальную доходность от своих инвестиций – до 8%. К примеру, в Германии диапазон доходности 4–8% набрал 56% для жилья и 70% для коммерческих объектов. В коммерческой недвижимости Германии (новостройках) начальная доходность составляет 5,5–6% годовых, а чистая прибыль – 4,2–4,5% годовых, говорит Гордон, отмечая, что речь идет о соотношении арендных платежей и контрактной стоимости объекта без учета расходов на приобретение и содержание.

Ожидаемую доходность более 8% опрошенные риэлторы особенно часто отмечали в Таиланде (60% респондентов в сегменте жилья и 80% – в сегменте коммерческой недвижимости). Это может быть связано с тем, что доходность недвижимости в этой стране в целом выше по сравнению с европейской, так как инвесторы рассчитывают на премию за риск, говорится в исследовании. По данным сайта Numbeo, жилье на Пхукете приносит в среднем 5–6%, в то время как на популярных рынках Евросоюза этот показатель равен 3–4%.

Где взять денег

Русскоязычные инвесторы стали все больше ценить достоинства европейской кредитной системы и активнее использовать кредит как инструмент финансирования сделок. По сравнению с 2015 г. на 3% выросла доля риэлторов, отмечающих, что их клиенты берут ипотеку на покупку зарубежной недвижимости. «Там, где дают кредиты на хороших условиях, большинство инвесторов стремятся это использовать», – говорит Качмазов. Например, много покупателей, берущих в кредит недвижимость в Австрии, Германии и Испании. «Во многом из-за того, что в Германии нерезидентам доступна ипотека под 1,5% годовых, эта страна стала одним из лидеров по притоку инвесторов из СНГ», – отмечает Георгий Качмазов.

А вот в Венгрии, Греции, на Кипре, в Хорватии, Черногории и Таиланде русскоязычным покупателям почти невозможно получить ипотеку. К примеру, в Венгрии большинство банков не выдают кредит гражданам стран, не входящих в Евросоюз.

Но в тех случаях, когда наши соотечественники все же берут за границей кредит, доля заемных средств в среднем составляет 40–60% от стоимости объекта (52% респондентов).

Тренд последнего времени – «клубные сделки», когда инвесторы объединяются в реализации проекта. Такие сделки рассматриваются все чаще, чтобы снизить риски, говорит Давиденко. По его словам, «наиболее эффективны эти модели, когда в проекте участвует не более трех инвесторов».

Трудности инвестиций

По словам риэлторов, самая большая трудность, с которой сталкиваются их клиенты, выходя на рынок зарубежной недвижимости, – это подбор подходящего объекта. В исследовании Tranio с этим согласен 41% участников рынка. Все сложнее становится найти недвижимость для инвестиций – из-за большого числа инвесторов на рынке почти нет хороших объектов по разумным ценам и за них идет ожесточенная борьба, говорит Качмазов.

Кроме того, неблагоприятно сказался и отзыв лицензий у целого ряда российских банков в 2016 г. Вследствие этого зарубежные банки ужесточили процедуры выдачи кредитов нашим согражданам, у которых также появились сложности и с переводом денег за покупку. Если в 2015 г. эти сложности у русских клиентов отмечали всего 4% риэлторов, то в 2016 г. об этом говорят уже более 20% риэлторов. Особенно высокие требования к заемщикам стала предъявлять Великобритания. Также сложно получить кредит на Кипре и в Таиланде. Также Таиланд лидирует и в категории «Сложно убедиться в надежности продавца» (44% опрошенных) – рынок этой страны менее прозрачен по сравнению с европейским и американским.

«По нашим прогнозам, в 2017–2018 гг. россияне все больше будут узнавать о коллективных инвестициях (краудфандинге) и фондах недвижимости. Постепенно станут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент проекта», – заключает Качмазов.