Сделки со вторичным жильем в Москве заключались по ценам 2011 года

Последовательное сползание по всем ключевым показателям - в такой динамике прожил год вторичный рынок старой Москвы. Снижались и цены, и спрос, и предложение. Весомую ноту депрессии сегменту добавила программа реновации, подписавшая приговор столичным пятиэтажкам, что привело к вымыванию предложения этих объектов с рынка. Новостройки продолжили давить на сегмент и перетягивать на себя покупателей вторички, собирая урожай продаж.

Цены идут ко дну

Динамика цен на вторичные квартиры в границах старой Москвы в этом году сопоставима с прошлогодней статистикой. По данным компании «Инком-недвижимость», за 11 месяцев средняя заявленная продавцами цена предложения столичного жилья снизилась на 2,2 % и составила 178 200 руб. за 1 кв. м. Это на 11% меньше исторического максимума (200 200 руб. за 1 кв. м), зафиксированного аналитиками компании в феврале 2015 г. В настоящее время показатель является минимальным с ноября 2013 г.

Однако цена предложения – это лишь ожидания продавцов. Снижение этой цены свидетельствует о том, что собственники квартир вслед за девелоперами новостроек корректируют свои запросы, но в отличие от них делают это очень медленно. Осознание рыночных реалий в большинстве случаев приходит лишь в процессе переговоров с покупателями. Поэтому цены предложения заметно отличаются от цен реальных сделок. Таким образом, средняя цена сделки на вторичном рынке жилья за последний год снизилась в среднем на 8% и находится в настоящее время примерно на уровне 2011 г. (около 167 000 руб. за 1 кв. м).

По оценке компании «Миэль», средняя цена проданных квартир в Москве составила 8,6 млн руб. (данные на ноябрь). Это на 7,5% ниже, чем в ноябре 2016 г. (9,3 млн руб.). При этом существенно выросла доля продаж дешевых квартир в бюджете до 6 млн руб. - в ноябре такие сделки составили 36% от общего объема сделок, что на 14 п. п. ниже показателя ноября 2016 г. (22% сделок).

Идти на уступки в цене пришлось собственникам во всех типах домов - ни один из сегментов вторичного рынка не показал положительной динамики в цене. По данным портала недвижимости Irn.ru, панельные и блочные дома сбавили в цене 2,1% - с 147 010 руб. за 1 кв. м в декабре 2016 г. до 143 921 в ноябре 2017 г., монолитные и кирпичные дома подешевели на 3% - с 188 445 руб. до 182 679 руб. за 1 кв. м. соответственно.

Что касается локации, то особенностью текущего года стал рост цен на жилье в пределах Садового кольца. Там дорожали и маленькие, и большие квартиры. По оценке экспертов аналитического центра ЦИАН, в сравнении с 2016 г. больше всего выросли в цене лоты площадью 75-85 кв. м - почти на 20% до 37,7 млн руб. Средняя цена квартир площадью 55-65 кв. м подросла на 6% до 25,3 млн руб. Однако этот всплеск вряд ли можно назвать трендом или началом восстановления рынка. Его причина - завершившаяся осенью реконструкция центра Москвы. Это подтверждает тот факт, что за пределами Садового кольца в пределах МКАД такие квартиры за год потеряли в цене 2-3%.

В целом по Москве в уходящем году немного подросли в цене - на 3-4% - только небольшие квартиры площадью 35-45 кв. м. От Садового кольца до ТТК их средняя стоимость составила 298 руб. за 1 кв. м, от ТТК до МКАД - 191 руб. за 1 кв. м (данные ЦИАН).

В этом году масштабы торга за столичное жилье покорили исторический максимум. За последние два года доля продаж квартир с дисконтом обновляет максимумы по проценту. Если в 2016 г. рекорд составлял 86% продаж со скидкой в ноябре-декабре, то в 2017 г. уже в июне была преодолена новая планка – 88%, подсчитали в «Инком-недвижимости». По данным компании, средний размер скидки в настоящее время – 8,3%. По подсчетам ЦИАН, собственники вторичного жилья в процессе торга в среднем скидывают немного больше - 9,6% от цены предложения.

«Нет никаких предпосылок, чтобы в среднесрочной перспективе рыночная ситуация радикально изменилась. Тренд на постепенное снижение как заявленных, так и реальных цен на вторичное жилье будет развиваться и дальше, пока через полтора-два года мы не достигнем ценового дна», – отмечает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома.

Новостройки наступили на спрос

Появление в новостройках большого объема недорого предложения в пределах 3-3,5 млн руб. за лот усилило отток потенциальных покупателей со вторички. Поэтому актуальный спрос, выраженный в количестве финансовых обязательств о проведении сделок, в этом году снизился на 9,5%, подсчитал Сергей Шлома. В то же время число сделок с новостройками, по данным Росреестра, за 11 месяцев текущего года выросло на 54%.

Зато активность покупателей вторички подстегнула ипотека. Средневзвешенная ставка по ипотеке в ноябре сократилась до 9,88%, что стало рекордным показателем за всю историю рынка жилья, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». Предыдущий рекорд по ипотечным ставкам (11,4%) был зафиксирован Центробанком в ноябре 2011 г.

В этом году также произошло заметное сокращение разрыва между ставками на первичном и вторичном рынках. «Осенью базовые ставки ведущих банков практически выровнялись, что помогло несколько восстановить спрос на вторичном рынке», - говорит Литинецкая. По данным АИЖК, средняя ставка по кредитам на покупку квартир в новостройках в ноябре составила 9,81% против 11,62% год назад. Для вторичного жилья она находится на уровне 10,02% (год назад - 12,94%).

«Количество ипотечных покупок в портфеле сделок нашей компании возросло за год на 22,9% и максимально приблизилось к докризисным показателям», - говорит Сергей Шлома из «Инком-недвижимости». И хотя низкие ставки по ипотеке поддержали вторичный рынок, кредиты все же не в состоянии заменить реальный рост доходов населения, поэтому на перелом ценового тренда риэлторы пока не надеются.

Между тем, по официальным данным, спрос на вторичные квартиры с января по ноябрь изменился не сильно. Всего по итогам 11 месяцев Росреестр по Москве зарегистрировал 107 980 сделок по договорам купли-продажи, что на 1% меньше, чем за аналогичный период 2016 г. (109 060 сделок). При этом еще в сентябре разрыв между текущим и прошедшим годом превышал 7%.

По итогам года просадка окажется сильнее, поскольку в декабре риэлторы не отмечают всплеск спроса на вторичное жилье в Москве. Месяцем года по продажам в сегменте был признан ноябрь, когда Росреестр зарегистрировал больше всего сделок со вторичкой - 12 041 договор (почти на 20% больше, чем в ноябре 2016 г.). Ноябрьский всплеск спроса Сергей Шлома объясняет отложенным спросом - некоторые покупатели в течение года откладывали сделку в ожидании снижения цен, а к концу года захотели решить свои жилищные вопросы. По итогам 2017 г., по оценке Шломы, из-за отложенного спроса вторичный сегмент недосчитается 25% сделок.

Предложение тоже падает

Строительный бум в Москве в этом году привел к любопытной расстановке сил в общем объеме выставленного на продажу жилья в Москве. Так, по подсчетам «Инком-недвижимости», в 2016 г. лидировали вторичные квартиры - 59,4% против доли новостроек в 40,6%. «Сейчас ситуация с удивительной точностью до наоборот: те же 59,4% предложения теперь составляют новостройки. При этом резко возросший объем доступного жилья в новостройках усилил отток потенциальных покупателей со вторичного рынка. Из-за этого последний недосчитался 25% спроса», - говорится в исследовании компании.

На этом фоне разочарованные продавцы, не сумев реализовать квартиры по желаемой цене, продолжают активно снимать свою собственность с продажи. В итоге общий объем квартир в продаже в старой Москве снизился более чем на 19% - с 41 032 лотов в декабре 2016 г. до 33 215 лотов в ноябре 2017 г.

Лидерами по числу предлагаемых к продаже квартир на конец года стали Пресненский район (1069 квартир в продаже), Хамовники (1019 квартир), Тверской район (949 квартир).

Больше всего в продаже вторичных двушек (33%) и трешек (30,4%). Доля самых востребованных однокомнатных квартир - 22%.

Приговор пятиэтажкам

Говоря об изменении предложения на московском вторичном рынке, нельзя отдельно не выделить пятиэтажки, приговор которым столичные власти подписали в законе о реновации, стремительно принятом в этом году. Грандиозные планы по сносу пятиэтажек «несносимых серий» существенно на динамике цен на квартиры в этих домах не сказались. По данным Irn.ru, жилье в старых пятиэтажных панельных домах снизилось в цене на 1% со 137 300 руб. за 1 кв. м в ноябре 2016 г. до 135 769 руб. за 1 кв. м в ноябре 2017 г. Квартиры в кирпичных пятиэтажках, наоборот, подорожали на тот же 1% - со 154 188 руб. за 1 кв. м в ноябре 2016 г. до 156 315 руб. за 1 кв. м в ноябре 2017 г.

Гораздо более существенно изменился объем предложения квартир в этих домах. По данным «Инком-недвижимости», предложение снизилось более чем вдвое - на 51,3%. Сейчас в московских пятиэтажках продается 1683 квартиры против 3459 квартир в декабре 2016 г. Значительная часть людей, планировавших продажу своих квартир в пятиэтажках, предпочли подождать лучших жилищных условий от государства. В среднем за однокомнатную квартиру собственники просят 5,1 млн руб. (цена предложения), за двухкомнатную - 6,4 млн руб., за трехкомнатную - 9,6 млн руб. По данным компании «Бест-новострой», в ноябре минимальная стоимость квартиры в хрущевке, попавшей в списки под снос, в старых границах Москвы начиналась от 3,2 млн руб.

По данным компании «Миэль», в ноябре продажи квартир в пятиэтажках составили 11% от общего объема сделок на вторичном рынке жилья столицы. «Причем большая часть пришлась на квартиры в домах под снос», - говорит управляющий партнер «Миэль - сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

«Отсутствие волатильности – это характерная черта московской вторички после того, как в 2015 г. на ней случился «ледниковый период». В 2016 г. участники рынка в полной мере адаптировались к изменившемуся климату и с тех пор действуют в условиях предсказуемой реальности – никто не ждет резких перемен и не делает резких движений. Как следствие, рыночные показатели не сильно отличаются от месяца к месяцу, от сезона к сезону, от года к году. Согласно статистике, 2017 г. на московском вторичном рынке жилья очень похож на 2016-й. По нашим оценкам, наступающий 2018 г. будет похож на них обоих», – подытожил Сергей Шлома.