После старта реновации для застройщиков в старой Москве останутся только промзоны
Но реорганизация промзон более затратна по сравнению со строительством с нуля
Промзоны в Москве занимают примерно 18 800 га (17% старой Москвы), с 2011 г., по данным столичного департамента градостроительной политики и строительства, утверждено 68 проектов планировки реорганизуемых промзон общей площадью около 3300 га, где можно возвести более 31 млн кв. м недвижимости. За семь лет построили уже 10,7 млн кв. м, 6,1 млн из которых – жилье. В 2018 г., по словам руководителя градостроительного департамента Сергея Лёвкина, планируется возвести еще 3,8 млн кв. м (1,4 млн жилья). По подсчетам Владимира Каширцева, гендиректора «Азбуки жилья», на экс-промышленных площадках находится почти четверть всех новостроек Москвы (аналитики компании выделили 32 жилых проекта разного масштаба, всего на первичном рынке в них продается 11 200 квартир, или около 734 500 кв. м).
Застройщики больше интересуются участками, которые заняты не собственно производственными цехами, а сопутствующей инфраструктурой: автостоянками, гаражами, сооружениями обслуживающих предприятий. «В случае с нашим проектом «Нормандия» в СВАО на участке располагалась военная автобаза, подготовка площадки свелась к устранению слоя бетона и сносу нескольких административных зданий», – делится гендиректор группы «Эталон» Вячеслав Заренков. Масштабные проекты реорганизации подразумевают больше сложностей для девелоперов по сравнению со строительством с нуля. Части территории могут принадлежать разным собственникам; могут быть загрязнены – и тогда требуют очистки, озеленения, рекультивации и проч., а это сложно и дорого.
Обычно рядом с промзонами плохо развита транспортная и социальная инфраструктура – застройщикам приходится ее создавать. Такие проекты, как, например, переделка территории автомобилестроительного ЗиЛа в жилой район, по мнению коммерческого директора Stone Hedge Анастасии Малковой, могут позволить себе не все компании и многие выбирают реконструкцию малых участков или отдельных объектов на краю промзон. Например, по такому пути пошла Stone Hedge в проектах в районе ст. м. «Бауманская» (Tribeca Apartments на месте бывшего завода счетных машин, Central Street – на территории бывшего «Мосвоенторга», Central Yard – на территории бывшего авторемонтного завода).
Учитывая сложности реорганизации промышленных территорий и объявленную в столице программу реновации ветхого жилого фонда (предполагающую в том числе продажу части построенного жилья), можно предположить, что девелоперам станет совсем невыгодно осваивать промзоны. «Для части компаний участие в программе реновации (даже в качестве подрядчиков) может стать интереснее», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. Вероятнее всего, участвовать в программе обновления жилищного фонда столицы будут девелоперы, занимающиеся массовой застройкой и имеющие собственные ДСК, такие как ГК ПИК, ЛСР, «Крост», ФСК «Лидер», ГВСУ «Центр». Сегодня ЛСР осваивает и промзоны (ЗиЛ). «Реновация может стать для нас интереснее, если город предложит земельные участки на более выгодных условиях», – делится управляющий партнер группы ЛСР в Москве Иван Романов. Девелоперский интерес заключается в загрузке мощностей и персонала, объясняет управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. В настоящий момент еще не до конца понятно, какая схема вознаграждения подрядчиков будет использоваться – возможно, вместо денег застройщики будут получать и квадратные метры, а значит, смогут продавать квартиры. Также девелоперы надеются и на продажу им земельных участков полностью.
Как отмечает директор департамента девелопмента KR Properties Александр Подусков, интерес к освоению больших территорий промзон может стать менее выраженным также из-за значительного увеличения конкуренции: появится много нового жилья (если программа будет реализовываться в соответствии с заявленными темпами, ее влияние начнет ощущаться через 3–5 лет). «Застройщики в принципе станут относиться к новым проектам гораздо осторожнее, тем более к масштабным», – считает Подусков. Похожего мнения придерживается управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский: «Думаю, что вообще проектов станет меньше, их объемы тоже уменьшатся – срок экспозиции сократится с 8–10 лет (ЖК примерно на 400 000–500 000 кв. м) до 4–5 лет».
Ограничения на пользу
Евгений Глекель, партнер архитектурно-проектной компании Glekelpartners
Редевелопмент в некоторых случаях выгоднее и быстрее, чем новое строительство. Однако это весьма сложные проекты с архитектурной точки зрения: надо преобразить уже существующее здание с его перекрытиями, инженерными сетями, планировочными решениями. Это работа с серьезными ограничениями, которых нет при новом строительстве, но по-своему интересная: в итоге именно рамки и условия приводят к созданию уникального объекта.
Часто необходимо сохранять или полностью облик здания, или элементы отделки, фасада, кладки и проч., находить для них органичное место в новом проекте. Если здание не имеет ни культурной, ни архитектурной ценности, то основные ограничения накладывает его конструктив, особенно если меняется функция, а так чаще всего и бывает. Тогда надо менять планировки, что само по себе непросто, переделывать отдельные части здания под действующие нормативы (требования пожарной безопасности, эвакуации, технического оснащения, соседства помещений, инсоляции и проч.). Надо еще установить современное оборудование – к примеру, лифты – туда, где место для них не предусмотрено, или, наоборот, использовать «ненужное» пространство.
В чрезмерно глубоких бывших производственных цехах архитекторы, как правило, в центре здания создают атриум, размещают общественные зоны, не требующие окон, выносят в эту часть санузлы, технические помещения.
В 1960–1980 гг. архитектура стояла далеко не на первом месте, зданиям того времени зачастую нужны новые фасады, которые вписывались бы в застройку. Например, можно демонтировать часть старого фасада или «натянуть» на дом новый, как верхнюю одежду. Именно так мы поступили при редевелопменте советского административного здания в апарт-комплекс Vivaldi (проект Glincom) в Новых Черемушках.
Иногда с дореволюционными зданиями работать гораздо проще – например, промышленные кирпичные фасады обычно не нужно переделывать. В целом можно признать, что до революции в основной массе строили более качественные здания, чем в советские годы.
Главное, что формирует стоимость такого проекта, – состояние здания, которое во многом зависит не столько от качества строительства, сколько от последующей эксплуатации и содержания. Уменьшить затраты можно, если максимально сохранять существующий конструктив, обыгрывая и приспосабливая его. Например, при реконструкции фабрики Станиславского я старался максимально сохранить родной кирпич, использовал демонтируемые стройматериалы для отделки интерьеров.
Иногда советская архитектура по-своему красива, достаточно подчеркнуть форму качественными современными материалами и цветом, как, например, мы сделали при переделке типового общежития в апарт-комплекс («Дом на Профсоюзной, 69»). Форма фасада осталась буквально прежней, единственное, что мы сделали, – надели навесной фасад в существующих формах, подчеркнули остекление, сыграв на контрастах. Теперь это современное минималистичное здание в духе современной европейской архитектуры.
Эксперты отмечают, что по реновации будет строиться недорогое жилье комфорт-класса, но спрос на проекты более высокого уровня останется. «У девелоперов, по сути, останется только два варианта – или конкурировать со стандартным жильем ценой, или выводить на рынок более качественный продукт», – считает Колченко. Поэтому площадки в старых границах Москвы, в том числе на территории промзон, по-прежнему будут интересны девелоперам. Сейчас, по данным «Азбуки жилья», 17 проектов в промзонах относится к комфорт-классу и еще 4 – к упраздненному эконом-классу, 9 – это бизнес-класс, только 2 элитных.
Редевелопментом в любом случае продолжат заниматься специализирующиеся на нем компании, такие как KR Properties, Sminex, Stone Hedge, Guta Development и др. «Уникальные проекты будут востребованы, а редевелопмент всегда уникален», – говорит Подусков.
Стоимость строительства здания бизнес-класса с нуля и реконструкции объекта, по данным KR Properties, сопоставима и составляет около 60 000 руб. за 1 кв. м. Переделать уже существующее здание зачастую бывает быстрее. «Уже есть здание, а значит, и возможность заранее готовиться к строительным работам – например, параллельно с реализацией одного этапа получать разрешительную документацию для следующего. Благодаря этому можно сократить сроки реализации до двух лет. В случае нового строительства от возникновения идеи до ее воплощения проходит около пяти лет. Экономия времени делает проекты более выгодными и с финансовой точки зрения», – рассказывает Подусков.
Шибаев согласен, что эксклюзивность реконструированных зданий становится дополнительным маркетинговым инструментом (как, например, в случае с модными лофтами) и позволяет продавать дороже, а опыт помогает девелоперам обходить подводные камни, уменьшая затраты.
Переделка здания оптимальна в уже сложившейся застройке, где и снести что-то может быть непросто и дорого: по словам вице-президента по розничным продажам группы ПСН Екатерины Тейн, такой снос примерно на 10% дороже по сравнению с обычным сносом (в среднем 350 руб. за 1 куб. м слома). Таким образом, даже при реализации программы реновации интерес к редевелопменту небольших проектов, в том числе на территории промзон, и отдельных зданий исчезнуть не может.
«По сути, промзоны остаются для застройщиков основными площадками для комплексного освоения территорий и строительства жилья для удовлетворения рыночного спроса, а город будет строить по программе реновации», – резюмирует Колченко.