Москва заставит собственников развивать промзоны
Им придется объединиться, иначе город сможет изъять участки на территории трех пилотных проектов
Москва выбрала три пилотных проекта комплексного развития территорий. Об этом на международной выставке Exporeal заявил замруководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Артемов. Это части территорий производственных зон «Бирюлево» (площадью 9,6 га); «Коровино» (10,86 га); «Братцево» (26,36 га).
Всего около 2000 га могут попасть в зону комплексного развития территорий, указывает Артемов. Их развитие потребует порядка 35 млрд евро инвестиций, подсчитывает он.
Это первый опыт реализации проектов по вступившему с начала года федеральному закону 373 «О комплексном развитии территорий». Закон принят для того, чтобы стимулировать развитие неэффективно используемых территорий. Инициировал его в 2013 г. Клуб инвесторов Москвы. Промзоны занимают 15 500 га московской земли (это 17% территории старой Москвы), но таких территорий, где был бы один владелец, практически нет. Идея закона состоит в том, чтобы объединить всех собственников и выработать правовые механизмы, которые позволили бы комплексно развивать промзоны. Закон как раз понуждает собственников земель к приведению принадлежащих им земельных участков в соответствие с региональными градостроительными планами.
Территория может развиваться либо по инициативе правообладателя - для этого инвестор должен иметь три документа: соглашение о взаимодействии с остальными собственниками участков, проект планировки территории и проект соглашения с городом. Либо город сам принимает решение о развитии территории с последующим изъятием участков.
По словам Артёмова, Москва определила правила взаимодействия с инвесторами по этому закону. Правительство Москвы принимает самостоятельное решение, если 50% территории занимают участки, которые заняты самостроями или аварийными объектами, или участок используется не по назначению или же включён в Адресную инвестиционную программу Москвы.
В «Бирюлёво» 62% (5,9 га) выбранного под КРТ участка занимают участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют видам разрешенного использования ЗУ, установленным ПЗЗ. В данном случае должна была вестись производственная деятельность. Например, АО «Стройтехника» (2,5 га) сдаёт недвижимость в бывших производственных корпусах под автосервисы. ООО «Мосэлектромонтаж» (0,6 га) организовал склады. Ещё на одном участке в 0,6 га незавершённое строительство, правообладатель которого отсутствуют. На этом участке можно построить около 43 350 кв. м помещений для промышленно-производственной деятельности, а также административное здание и гаражи примерно на 75 400 кв. м.
В «Коровино» не по назначению используется 7,2 га земли, принадлежащих ЗАО «Домостроительный комбинат N7». Большая часть территории захламлена. Власти рассчитывают, что примерно на всей территории возведут примерно 120 000 кв. м помещений для производственной деятельности (в том числе технопарки), ещё на около 240 000 кв. м будет общественная застройка.
В «Братцево» под комплексное развитие идут два участка - в 4,4 га и в 22 га. На одном разместится производственное здание площадью 49 500 кв. м, на другом - жильё (411 750 кв. м). Все эти показатели ориентировочные, инвестору предстоит ещё разработать проект планировки, уточняет Артемов. Использование 83% выбранной под КРТ территории не соответствует размещённому назначению, говорит Артемов. Например, ЗАО «Лираль-лоджистик» свои 20 га отдал под склады, причём под эти цели используются старые производственные здания, которые находятся едва ли не в аварийном состоянии. Так же распорядилось своим имуществом ОАО «Элма» (4,4 га).
Теперь в течение 6 месяцев с момента объявления городом о комплексном развитии в правительство Москвы должны обратиться существующие правообладатели - с проектом планировки для заключение договора по КРТ. Если этого не произойдёт, город объявит аукцион на эту территорию и выберет на нем инвестора. После того как инвестор выиграл, он должен разработать проект планировки территории. И уже после утверждения этого проекта планировки городскими властями город принимает решение об изъятии участков. Но компенсировать за участки будет инвестор - по оценке независимого оценщика. Только после этого права на все участки перейдут к нему.