Как девелоперы делают из Пресни «бронзовую милю»

Пресня – исторически пролетарский район, где были расположены многочисленные мануфактуры и в дни революции 1905 г. шли жестокие бои. Это нашло отражение в топонимике района, который в советское время стал называться Красная Пресня: здесь появились улицы 1905 года, Краснопресненская, Шмитовский проезд (названный по имени Николая Шмита, пресненского фабриканта и революционера).

В 1970-х гг. на Пресню проникла богема: на Малой Грузинской, 28, наездами жили Владимир Высоцкий и Марина Влади. В этом же районе, на Ваганьковском кладбище, Высоцкий и был похоронен. Этот некрополь (он занимает 50 га) – один из старейших в Москве и тоже достопримечательное место, где покоятся знаменитые литераторы, артисты, герои войн и криминальные авторитеты.

Тогда же, в 1970-х гг., высшие чиновники и их дети активно обживали район Патриарших (тогда Пионерских) прудов. Известно, что в доме 10 в Гранатном переулке жила Галина Брежнева, а ул. Зоологическая изобиловала домами для членов ЦК КПСС – москвичи такие анклавы называли «царскими селами». Советская номенклатура селилась и в построенной в 1950-е гг. сталинской высотке на Кудринской площади, по соседству с летчиками-испытателями и работниками авиапрома.

Промышленный потенциал район начал терять в 1990-е гг. Активный спрос на жилье в Москве привел к тому, что производственные мощности стали выводиться из центра города, освободившиеся площадки предназначались для девелоперских проектов. Однако массовая застройка местных промзон началась не так давно – строить в них нелегко и недешево. В 90-е гг. прошлого века на Пресне появляется несколько точечных элитных проектов, в частности «Агаларов хаус», и начинается строительство «Москва-сити», куда впоследствии включаются и МФК с дорогими апартаментами.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты в основном говорят о том, что сейчас здесь создается «качественная однородная застройка для состоятельных людей». «Город сам себя регламентирует и формирует. Рядом с кварталом премиального класса никто не будет возводить дешевое жилье», – отмечает Алексей Ржевцев, гендиректор девелоперской компании Insigma. Но есть и другие мнения. «Этот район застраивается хаотично, от промзон отрываются куски, куда быстро «вляпывается» примитивная многоэтажная «стекляшка», – считает Вадим Ламин, управляющий партнер риэлторского агентства Spencer Estate.

По данным компании «Миэль-новостройки», сейчас в Пресненском районе в продаже находится 15 проектов, шесть из которых относятся к бизнес-классу, остальные – к сегменту премиум. Всего в районе строят чуть более 200 000 кв. м нового жилья. По данным ЦИАНа, жилой фонд Пресненского района – 4,657 млн кв. м (70 369 квартир), а строится 437 000 кв. м (5700 квартир и апартаментов). 56 пятиэтажек района вошли в перечень для голосования по включению в проект программы реновации, большая их часть находится у ТТК, – потенциально это тоже «площадки под застройку». «Московские пятиэтажки строились довольно кучно, плотность – примерно 10 000–12 000 кв. м на 1 га. Сейчас в Москве предельная плотность нового строительства – 25 000 кв. м на 1 га. Понятно, что она зависит как от возможностей девелопера, так и от внешних условий: насколько сложен участок, настолько зажат он другими строениями. Теоретически на Пресне может появиться в 2–3 раза больше квадратных метров, чем занимают сейчас предполагаемые к сносу дома», – рассуждает Денис Бобков, руководитель отдела развития ГК «Сапсан». Если считать, что одна пятиэтажка – это примерно 3000 кв. м, на месте 56 домов можно возвести около 504 000 кв. м, подсчитывают в «Бест-новострое». «На самом деле пятиэтажек больше, в основном это крупноблочные дома, есть и кирпичные, – говорит Сергей Канинский, гендиректор «Базисгрупп». – Большая часть жителей, конечно, хотят остаться в своем районе, и, учитывая, как много здесь уже строек, такой шанс у них есть».

Группа Insigma строит на Пресне квартал премиального класса Redside (восемь домов, примерно 1000 квартир), концерн «Монарх» возводит City Park (410 квартир). ГК ПИК ведет монтажно-отделочные работы в комплексе из 221 апартамента на Пресненском Валу, MR Group, Coalco и ВТБ продают апартаменты в «Хрустальных башнях» (1056 лотов) на Ходынской улице. Перечень проектов на этом не исчерпывается. Дмитрий Халин, управляющий партнер агентства Savills в России, отмечает, что на Пресне в отличие от других центральных районов Москвы остались значительные резервы земли под застройку: «Местные промзоны можно освободить без особых затрат и создать в этом месте интересные новинки московской недвижимости».

Capital Group обещает построить на Краснопресненской набережной около 80 000 кв. м класса премиум. «Гута-девелопмент» объявил о намерении возвести на 2-й Звенигородской улице 100 000 кв. м жилья, в соседнем Беговом районе Metropolis занялся проектом МФК «Слава» (400 000 кв. м, включая апартаменты) и т. д.

Заканчивает застраиваться и «Москва-сити», который уже сформировался как центр притяжения района. Он может дать потенциальных покупателей и другим местным проектам. «Хорошо оплачиваемые сити-менеджеры могут быть заинтересованы в том, чтобы приобрести модное жилье рядом с работой», – рассуждает Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля».

Средняя стоимость 1 кв. м в пресненских новостройках, по информации «Метриум групп», – около 330 000 руб. Самое доступное предложение этой весной, по данным компании, было в комплексе «Центр-сити» (апартаменты, 29,5 кв. м за 6 млн руб.), самое дорогое – в «Резиденциях Монэ» (280 кв. м за 285 млн руб.). На вторичном рынке минимальный бюджет покупки – 5,3 млн руб. за 30-метровую квартиру в пятиэтажке у ст. м. «Шелепиха», максимальный ограничен только здравомыслием продавца. На ЦИАНе довольно долго висело предложение 287-метровых апартаментов в МФК «Око» за $2,9 млрд. Риэлтором значилось агентство Kalinka. Запрос «Ведомостей» в агентство о том, проявлял ли кто-нибудь из покупателей интерес к такой дорогой недвижимости, привел к переполоху брокеров. Они признались, что по ошибке добавили в ценник несколько нулей. Сейчас эти апартаменты предлагаются уже по $2,9 млн с возможностью ипотеки.

«В понимании коренного москвича Пресненский район – это несколько анклавов, разных по стилю и статусу», – говорит Кац. Кроме новостроек на Пресненском Валу здесь Патриаршие пруды с самыми крутыми московскими ресторанами и бутиками, «посольские» Никитская и Поварская и самый дорогой переулок в столице – Гранатный, а еще деловой и торговый «Сити» и старомосковская Тишинка.

«Один раз здесь поселившись, люди обычно не торопятся уезжать, – говорит Дарья Субоч, жительница района. – Моя соседка родилась на Маяковке, потом несколько лет снимала квартиру на Тишинке и, наконец, купила тут жилье». Аборигенов, по ее словам, пугает развернувшееся на Пресне активное строительство, новые «понаехавшие» могут «взорвать» годами налаженный уютный быт здешних обитателей. «Любимое для девичьих посиделок кафе «Мишель», лучшие суши в городе в «Цветении сакуры», вечный грузинский ресторанчик «Кабанчик», «Советская чебуречная» и «Шантиль». Есть загадочное место «Дербентский», где нет посетителей, но оно не закрывается. В отличие от других, чьи торжественные открытия и плачевные закрытия старожилы регулярно наблюдают. Из последнего открытия можно отметить «Раковую», где тарелка раков стоит 1000 руб.», – рассказывает Дарья.

Семейные пары с детьми район хвалят меньше. «Детям есть где учиться, но с ними негде гулять», – выражает общее мнение Кац. «Ты либо курсируешь с коляской по улицам и дышишь выхлопными газами от стоящих в пробках машин, либо покупаешь билет в зоопарк, либо прогуливаешься в микросквере имени Шоты Руставели, т. е. в Георгиевском», – подтверждает жительница района Нина Орешкина. Когда ее знакомые из Ясенева или Котельников водили детей в разнообразные кружки и секции рядом с домом, она вынужденно выбирала между «двух зол»: центром творчества «Лествица» «с запахом подвала» и «Бэби-клубом», «который вскоре не выдержал высоких ставок аренды и закрылся». Есть еще несколько небольших парков – Декабрьского восстания, «Красная Пресня» (памятник садово-паркового искусства XVIII–XIX вв.).

Согласно информации управы, в 2016 г. в районе насчитывалось 12 детсадов, 13 общеобразовательных школ, шесть профессиональных школ, в том числе колледж при Московской консерватории и колледж духового искусства. Досуг жителям и гостям столицы сейчас предлагается провести в четырех музеях (включая зоопарк) и 13 театрах, девяти библиотеках и трех кинотеатрах. Активные граждане могут выбрать любое из более чем 60 спортивных учреждений. Здешние клубы йоги известны на всю Москву.

Транспортная доступность района по московским меркам прекрасная: сюда сходятся три линии московского метро, правда, пассажиропоток в сутки достигает почти 1 млн человек, ходят более десятка автобусных и более десятка троллейбусных маршрутов.

Местные жители, как и везде в Москве, жалуются на пробки – в часы пик выезд с 1-й Брестской улицы на пл. Тверская Застава может занять час-полтора, – а также на отсутствие достаточного числа бесплатных парковок, но эта проблема, увы, стала привычной для любого центрального (и не только) района Москвы. «У жильцов элитных домов есть подземные паркинги или охраняемые наземные парковки, – рассказывает Надежда Хазова, гендиректор «Усадьбы». – Всем остальным приходится искать место в переулках». «Уличные парковки стали платными, а дворы у многих слишком маленькие, чтобы вместить всех желающих, – возмущается жительница района, попросившая ее не называть. – У нашего подъезда, например, может встать не более четырех машин, чуть дальше – еще 6–8, а в доме 68 квартир. Так двор еще приходится делить с «автомобилистами» районной прокуратуры»