Продавцы квартир на благоустроенных улицах в Москве повысили цены более чем на 20%
Но покупатели не готовы платить такой бонус
Десятки миллиардов рублей, вложенных в благоустройство Москвы за последние годы, должны были, по задумке властей, оживить столичный рынок жилой недвижимости, способствовать росту стоимости жилья.
Что выросло
И действительно, собственники квартир в столичных домах, попавших в зону действия программы «Моя улица», стали повышать цены продаж своих объектов, отмечают риэлторы. На некоторых улицах требуемый продавцами бонус за проведенные реставрационные работы доходит до 20%. Но в условиях затоваривания рынка покупатели не готовы приобретать квартиры по завышенным ценам - реальных сделок с жильем на благоустроенных улицах пока больше не становится, говорят участники рынка.
«Покупатели интересуются изменениями, происходящими с обликом города. И в нашей компании был зафиксирован рост количества звонков от покупателей, интересующихся объектами в домах на отреставрированных улицах, на 40%. Причем это касается как российских, так и иностранных граждан», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
Конечно, благоустроенные территории привлекают больше покупателей, особенно с периферии, согласен генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.
Бонус за ремонт
В свою очередь продавцы жилья на обустроенных улицах не замедлили обратить факт роста покупательского интереса себе в плюс - цены предложений поползли вверх, отмечают риэлторы.
«Судя по рынку, некоторые продавцы решили, что после проведения реставрационных работ по программе "Моя улица" они переехали жить в Европу, а их недвижимость теперь будет стоить дороже. Поэтому они устраивают пробу рынка, завышая продажные цены и надеясь на получение дивидендов от улучшения облика улиц», - говорит руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов.
Цена новых улиц
По данным Контрольно-счетной палаты Москвы, общая смета программы «Моя улица» на 2015-2018 гг. составляет 126 млрд руб. бюджетных средств. В 2015 г. под реконструкцию попали 47 московских улиц, в 2016 г. - 59, в 2017 г. - еще 87 улиц. По расчетам РБК, благоустройство одной улицы в 2017 г. обходится городскому бюджету примерно в 500 млн руб. В начале сентября мэр Москвы Сергей Собянин сообщил в Twitter, что «основные работы по программе «Моя улица» и благоустройству Садового кольца закончили. Как раз к празднованию его 425-летия и юбилея Москвы». Впрочем, «неосновные работы» в Москве еще идут.
По данным «Инком-недвижимости», среди объектов, попавших в зону действия реконструкции, больше всего подорожало жилье на Петровском бульваре и Саввинской набережной. Там за год средняя стоимость квадратного метра выросла в соответственно на 21% (с 500 480 до 606 900 руб.) и на 22% (с 470 590 до 575 400 руб.)
Эксперты «Азбуки жилья» проанализировали ценовые изменения по 19 улицам в центре Москвы, где проводились работы по благоустройству. Из них на девяти улицах средняя стоимость «квадрата» выросла за год (с августа 2016 г. по август 2017 г.). Больше всего подорожало жилье на Сретенском бульваре - на 18,6% (с 547 411 до 649 435 руб.), Краснопресненской набережной - на 10,7% (с 484 519 до 536 604 руб.), Зубовском бульваре - на 8,9% (с 416 239 до 453 110 руб.), Садовой-Черногрязской улице - на 8,5% (с 288 932 до 313 369 руб.).
Ранее портал недвижимости ЦИАН также приводил данные, согласно которым жилье на благоустроенных и соседних с ними улицах показало рост цены. Так, с марта 2015 г. по июнь 2017 г. квартиры в домах, соседствующих с реконструируемыми общественными пространствами в центре Москвы, подорожали на 3,3%, а непосредственно на реконструируемых улицах – на 0,7%.
В среднем продавцы надеются выиграть от реконструкции 8-10%, говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми клиентами компании Est-a-Tet. К реконструкции еще можно добавить и капитальный ремонт многих домов в центре, который проходил параллельно благоустройству, отмечает Каширцев из «Азбуки жилья». «В целом два этих фактора добавляют к цене квартиры 5-10% ее фактической стоимости. А это неплохой процент при относительно высокой ценовой категории квартир в ЦАО и падающем рынке», - уточняет Каширцев. «Больше того, после проведения на улицах реставрационных работ продавцы с меньшей охотой соглашаются на дисконт», - говорит Сергей Шлома.
Спрос остается виртуальным
Однако, говоря о повышении стоимости квартир в домах на отремонтированных улицах, риэлторы единодушно отмечают, что речь идет о ценах, указанных в объявлениях, - то есть фактически о пожеланиях собственников, а не о ценах реальных сделок. «Речь идет исключительно о намерениях с одной стороны», - подчеркивает Шлома, отмечая, что пока рост спроса на такое жилье остается «виртуальным» и почти не конвертируется в сделки.
«Общее движение вторичного рынка к снижению стоимости объектов не дает возможности получить больше за квартиру в центре, даже с учетом улучшенной инфраструктуры», - говорит Роман Родионцев. По данным Владимира Каширцева, средняя стоимость «квадрата» жилья в Центральном округе Москвы за год снизилась на 6,5%.
При этом ценовое падение не обошло и отремонтированные улицы. Больше всех в этом плане пострадал Гоголевский бульвар, где за год цены в перерасчете за «квадрат» упали на 23,6% с 779 574 до 595 208 руб., улица Петровка - падение на 20,5% с 501 460 до 398 772 руб. и Тверская, которую раскапывали и закатывали в асфальт вплоть до сентября текущего года. Там цены упали на 16,9% с 630 517 до 524 178 руб. (данные компании «Азбука жилья»).
По данным ЦИАН, за пределами зоны влияния градостроительной инициативы цены в центре Москвы просели на 3,1%.
Какие перспективы
Снижается не только среднерыночная цена вторичных квартир, но и объем их предложения. По данным «Инком-недвижимости», сейчас в ЦАО выставлено на продажу 6370 квартир. Это на 1% ниже, чем год назад, - 6456 квартир. Любопытно, что на благоустроенных улицах предложение сокращается более быстрыми темпами. Не сумев продать свою недвижимость по заявленной цене, многие собственники просто снимают объект с продажи «до лучших времен» и «чтобы не прогадать», говорят риэлторы. По словам Каширцева из «Азбуки жилья», в сентябре на 19 основных благоустроенных улицах в центре Москвы было выставлено на продажу 240 квартир, что на 7% меньше, чем год назад.
«Влияние "Моей улицы" на рынок недвижимости если имеет место, то только на уровне эстетического восприятия продавцов и покупателей отдельных домов и квартир», - говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум групп» Илья Менжунов. Более того, на практике нередко оказывается, что расположение дома в зоне благоустройства вовсе не является преимуществом в глазах потенциальных покупателей.
«Реконструкция улиц улучшила облик города для туристов и горожан, которые в центре Москвы не живут, а периодически гуляют. Но для аборигенов безудержное благоустройство создает целый ряд дополнительных проблем, которые в перспективе могут негативно сказаться на стоимости квартир», - отмечает руководитель аналитического центра портала недвижимости Irn.ru Олег Репченко.