Благоустроенное пространство может добавлять к стоимости новостроек 10–15%

Люди хотят ощущать себя как дома в городе на протяжении всего пути от дома до работы и обратно. Для рынка жилой недвижимости идея о том, чтобы дом (home, а не house – английский более четко передает заложенный смысл, как в поговорке а home without cat is just a house, «дом без кота – это просто здание») начинался не с входной двери квартиры, а с калитки во двор, не является откровением. Раньше ландшафтный дизайн и бытовую инфраструктуру можно было встретить в жилых комплексах уровня не ниже бизнес-класса, сейчас общественные пространства создаются и в массовых проектах. Жители готовы к созданию общественной среды за оградой жилых комплексов, хотя не всегда готовы потерпеть неудобства переходного периода. Немаловажно, что сам тренд на создание комфортной среды задал город.

Знание – сила

Город нельзя благоустроить разом. Хотя на протяжении последних нескольких лет создается именно такое ощущение – копают везде. В итоге встречаются как островки рая посреди гетто, так и островки гетто в окружении рая. Стала ли прилегающая к благоустроенным жилым комплексам городская среда водоразделом между ними? Если мы говорим о периферии Москвы, то да, стала. Все же к центру относятся более трепетно (но большинство из нас живет вне ЦАО). Почему продолжается разрыв между городской улицей/средой, жилыми комплексами последнего поколения и постройками 1960–1980-х гг.?

Тому есть три причины. Объективная названа выше: невозможно создать комфортную среду одномоментно. Причина, порожденная непростительной косностью районных программ благоустройства: продолжается крестовый поход на город пластиковых детских площадок, типовых скамеек и металлических ограждений к обязательным цветникам со стандартным флористическим набором. Третья причина – отсутствует синхронизация между действиями города и девелопера.

Застройщики могут и должны участвовать в улучшении жилой среды в партнерстве с городом. Но условие эффективности такого партнерства – знание и понимание того, что будут делать власти на прилегающей территории, особенно сроки изменений.

Планы города по благоустройству девелоперу нужно знать и быть в них уверенным на этапе проектирования – это позволит создать наиболее эффективную концепцию. Именно в такой синхронизации действий властей и девелопера возможно максимальное привлечение инвестиций в благоустройство городской территории.

Экономика благоустройства

Как работает экономика благоустройства для девелоперов? Основные функции благоустройства – наличие необходимой и достаточной инфраструктуры, визуальный комфорт, логика и опыт, заложенные в проект территории. За тропинку, протоптанную по газону, не стоит корить тех, кто испортил газон, стоит поругать тех, кто не додумался сделать на этом месте пешеходную дорожку, помогающую сократить путь.

Наличие благоустроенной территории позволяет застройщикам добавлять 2–3% к цене продажи 1 кв. м жилья. Благоустройство по авторскому проекту с концепцией позволяет продавать уже на 5–7% дороже. Экономика проекта сходится с большим плюсом. Плюс 5% к цене продажи даже для новостроек новой Москвы дает прибавку 4000–5000 руб. на 1 кв. м, добавочные затраты совсем небольшие – 1500–2500 руб. на 1 кв. м. С учетом того что квартиры продаются раньше, чем тратятся деньги на благоустройство, экономический результат еще лучше с учетом стоимости денег во времени. Сегодня выгодно строить home, а не квадратные метры house.

Казалось бы, что при таком раскладе каждый ЖК должен быть с комфортной средой. Но необходимо еще суметь объяснить покупателю, какие выгоды несет благоустройство. Не все это умеют и готовы делать, проще скидку дать. Некоторые компании готовы конкурировать только ценой. Нельзя их винить за это: каждый выбирает тот путь, который ему приносит большую прибыль.

Когда у застройщика уже есть портфолио подобных проектов, тогда и аргументация шире. Застройщик, как правило, ввязавшись в первый проект, недополучит финансовых бонусов, но зато построит объект-образец.

От забора до сервиса

Эволюция благоустройства выглядит так: девелоперы начинали с огороженной территории дома с детскими площадками, доросли до единой концепции комфортной среды, переплетающей благоустройство района, социальную и коммерческую инфраструктуру. Следующий шаг – постпродажное «гостиничное» обслуживание территорий (комплексное обслуживание построенного и обустроенного).

В ближайшие год-два мы увидим массовый выход управляющих компаний, создаваемых застройщиками, на иной уровень работы. Это будут не столько управляющие компании, сколько сервисные, с ментальностью гостиничных компаний (если хотите – службы комфорта), целью которых будет постоянное поддержание комфортной городской среды, сохранение и развитие того, что создано.

Автор – руководитель управления анализа и оценки ГК «А101»