Подмосковные коттеджи перестали покупать в кризис
Хотя у покупателей есть деньги и желание жить за городом
Большинство новых проектов на рынке загородной недвижимости Московского региона представлены участками без подряда (УБП). Земля без построек, но с подведенными коммуникациями и дорогами оказывается сейчас самым выгодным продуктом. Участки с готовыми постоянно дорожающими коттеджами почти не продаются. Даже в элитном сегменте загородного рынка почти половина сделок - это покупка «голой земли».
«Многие лендлорды выкидывают на рынок землю, за которую они платят постоянно растущие налоги, банки реализуют непрофильные активы. Многие из существующих проектов открывают новые очереди в поселках, оптимизируя нарезку участков под вновь сформировавшийся спрос», – рассказывает гендиректор компании Landwerk Дмитрий Гордов. Землевладельцы стали действовать активнее, считает Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео девелопмент».
«Происходит укрупнение компаний, которые занимаются поселками без подряда. Рынок становится более системным и понятным для потребителя, - говорит генедиректор «Группы Земер» Илья Терентьев. - Небольшие компании не справляются в нынешних условиях слабого спроса и вынуждены либо морозить проекты, либо уступать более крупным игрокам (на их долю приходится около 50% этого рынка). Последние при наличии свободных средств могут структурировать спрос, вести активную политику по скупке новых участков/проектов по низким ценам. Например, в УК «Русская сотка» систематически обращаются землевладельцы с просьбой продать их активы по 12 000-25 000 руб. за сотку с расположением от 30 до 60 км от МКАД на западе области.
Наибольшим спросом, как и год назад, пользуются участки по 6-10 соток с подведенными коммуникациями. «До 1,5 млн руб. в эконом-классе и до 5 млн руб. в сегменте «бизнес», – оценивает Лещев. Обязательный атрибут успешных продаж, по его словам, рассрочка. Терентьев тоже называет залогом продаж в новых проектах адекватные цены, рассрочки и заметную строительную активность в поселке. «Также хорошо продаются проекты на высокой стадии готовности, где есть коммуникации, сделаны дороги, часть построено», - говорит он.
В представлении клиентов, идеальный земельный участок находится не далее чем в 30 км от МКАД, расположен рядом с лесом или рекой, имеет все коммуникации и стоит около 1-1,5 млн руб. (таков средний чек покупки), описывает спрос директор департамента «Инком-недвижимости» Андрей Кройтор, добавляя, что «таких предложений на рынке немного». По оценке Гордова, ценник зависит от локации, земля без коммуникаций стоит от 200 000 до 4 млн руб. за участок. Стать владельцем шести соток можно и за 60 000 руб., но за 100 км от Москвы, там, где обычно нет ни коммуникаций, ни какой-либо инфраструктуры, предупреждает Андрей Кройтор.
Средняя цена предложения, по данным «Инкома», 2,5 млн руб., она снизилась за год на 26,5% из-за обилия таких поселков низкого качества. Коттеджи, напротив, за год подорожали на 24% до 49,4 млн руб. В «Инкоме» такую динамику объясняют тем, что на рынке осталось только дорогое предложение, а новых бюджетных проектов не выходит.
«Чем ближе к Москве, тем меньший выбор доступен покупателям», – говорит управляющий партнер компании «Миэль - загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Средний бюджет покупки, по версии «Миэля», 5,75 млн руб. (27% рост с конца 2015 г.): «Дом или дача обойдутся дешевле».
«В Подмосковье между 60 и 120 км оказалось слишком много земли, переведенной под дачное строительство. В результате мы имеем обилие небрежно задуманных и недостроенных поселков, которые не добавляют привлекательности Московской области, – рассказывает Максим Лещев. – Во многих поселках – 65% предложения, – в лучшем случае проходит одна продажа в месяц, они хоть как-то держатся на плаву. 10% из этой массы – «огороды», участки без каких бы то ни было коммуникаций. Это экстрадешевая земля, которая продается именно из-за своей низкой стоимости». Совсем неудачных и непродающихся поселков, по оценке Лещева, около 25%: «Все они находятся далее 60 км от МКАД, и строительство в них заморожено. Нет продаж – не финансируется стройка, образуется замкнутый круг». Успешных проектов, где может быть и по 60 продаж в месяц, меньше всего – около 10%. «У покупателей есть деньги и потребность жить за городом», – уверен эксперт, надо просто предложить ему правильный продукт в правильном месте.
В поселках «Ясногорье», «Талицкие берега» и «SmartVille Дмитровка» Landwerk заключил совокупно 60 сделок с участками без подряда, средний чек в них составил 550 000 руб., 2,20 млн руб. и 1,7 млн руб. соответственно, приводит примеры Гордов. Коттеджи его компания продает в поселках Veranda, «Софринские пруды» и «SmartVille Дмитровка» (140-180 кв. м, около 5,5 млн руб.). “Гео девелопмент” продает участки в поселках «Клязьминский парк» (12 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, 3-3,5 млн руб. в сренем) и «Рождественский парк» (18 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, 1,5 млн руб.). «Если сложить с затратами на строительство дома (около 2 млн руб.), стоимость домовладения окажется сравнима с ценой одно- или двухкомнатной квартиры у МКАД», – рассуждает Лещев. Правда, квартиры в Московском регионе все чаще прелагают уже с отделкой, а возведение и обустройство дома для постоянного проживания может затянуться, если нет денег на стройку.
Но все же «неоспоримый плюс УБП – возможность начать строить дом тогда, когда это удобно владельцу, не влезая в долги, – говорит Андрей Кройтор. – Покупка земли также может стать хорошей инвестицией при грамотном подходе к ее выбору. Спрос на УБП сохраняется даже в кризисные периоды – так, во II квартале 2016 г. он составлял 50% от всех сделок – а значит, всегда есть шанс перепродать участок в дальнейшем». Но основная мотивация – желание сэкономить: «в большинстве своем это не самая состоятельная публика».
Желающих покупать землю гектарами под строительство резиденций совсем мало. Впрочем, по данным аналитиков Point Estate, и в элитном сегменте на долю УБП приходится 43% предложения (столько же – на коттеджи). “Год назад ряд крупных застройщиков перевели большую часть своих объектов из формата участков с подрядом в формат участков без подряда. В июне 2015 г. участки без подряда занимали только 5% общего объема элитного рынка. В первом полугодии 2016 г. сегмент пополнился новыми предложениями в двух известных поселках: «Николино» на Рублево-Успенском шоссе и Crystal Istra на Новой Риге», – говорится в релизе компании.
На круглогодичной выставке домов «Малоэтажная страна» на «Белой даче» посетителей спрашивали о том, на какую стоимость дома они рассчитывают. Год назад большинство (39% опрошенных) отвечали, что до 1 млн руб., 33% называли сумму в 1-3 млн руб. В этом году дом за миллион хотели купить 34%, дом за 1-3 млн руб. – 23%. На сумму от 3 млн до 5 млн руб. в прошлом году планировали строиться 10,5% респондентов, в 2016 г. – 7%. Дома за 5-10 млн руб. год назад интересовали 2% посетителей, сейчас их вдвое меньше. “Зато появился спрос на покупку от 10 млн руб.”, – говорится в распространенном компанией релизе (меньше процента). Примерно треть посетителей выставки затруднились с ответом. «Кризисные явления заставляют людей переоценивать и оптимизировать расходы», – комментирует Роман Коняхин, управляющий «Малоэтажной страной».
“Рынок по-прежнему находится в тяжелом состоянии. Похоже, что до дна мы-таки добрались, – констатирует Дмитрий Гордов. – Средний чек по отношению к 2015 г. уменьшился на 10%, хотя увеличилось число сделок. 80% всех покупателей в комфорт- и эконом-сегментах хотят участок без подряда”. На участки с готовыми домами, по оценке Гордова, приходится около 20% от общего числа запросов. В целом по рынку, по данным «Миэля», 57% спроса приходится на построенные коттеджи, 19% - на участки (в 2015 г. – 29%). «Спрос на УБП достаточно стабилен, хотя сократился на 15-20% по сравнению с двумя годами ранее, - оценивает Терентьев. - Но с этим спросом можно работать, если есть нормальный продукт, что демонстрируют грамотные управляющие компании».