На столичный рынок жилья пришли покупатели, но квартиры продолжают дешеветь

Активизация спроса, но без логичного повышения цен на квадратные метры - такие основные тенденции столичного рынка жилья в первом полугодии отметили опрошенные «Ведомостями» риелторы и участники рынка. При этом, по их оценкам, цены на квартиры вторичного рынка, не ограниченного уровнем себестоимости, приближается к границам цен на новостройки, которые исторически оставались дешевле готового жилья на 30%.

Покупатели новостроек оживились

В этом году покупатели московских квартир расшевелились благодаря двум основным факторам. Первый - это ожидаемое в начале года окончание программы господдержки ипотеки (в марте 2016 г.), говорит директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. «И хотя льготную ипотеку в итоге продлили, свою роль этот фактор сыграл. Боясь остаться без льготного кредитования, значительная часть спроса 2016 г. реализовалась досрочно в первые месяцы этого года», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Второй фактор, вызвавший всплеск спроса, - рекордный объем предложения в том числе и с очень привлекательным уровнем цен, различными акциями от девелоперов, говорит Арсланов. «В первом полугодии в продажу поступило 68 новых корпусов в 43 проектах, из которых 19 – это новые объекты», - говорит руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. По его подсчетам, в этом году на старте продаж оказалось на 17,6% больше корпусов, чем в аналогичный период прошлого года.

По итогам первого полугодия в новостройках Москвы всего на продажу было выставлено 39 100 лотов в 510 жилых корпусах, суммарной площадью предложения 2,717 млн кв. м. При этом доля апартаментов составляет 21,5% от общего объема предложения (данные компании Est-a-Tet).

Что касается скидок и акций, используемых застройщиками, то в текущем году они окончательно утратили сезонность. «Уровень скидки зависит от конкретного проекта и по итогам II квартала варьировался от 1,5% до 10-15% при 100% оплате или ипотеке. Помимо этого предлагались скидки на выборочные пулы квартир, кладовки и машиноместа в подарок при покупке квартиры», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «В ряде проектов при покупке определенных лотов можно получить выгоду до 1 млн руб., как, например, в МФК «Водный», - говорит Владимир Богданюк. «В наших проектах на данный момент действуют скидки от 5% до 15% в зависимости от условий покупки жилья», - говорит директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая. В целом размер скидок на жилье в новостройках остался на уровне конца прошлого года, отмечают эксперты.

Новое жилье медленно дешевеет

Всплеск покупательской активности не прибавил стоимости «квадратам» московских квартир - рынок не показал существенных ценовых изменений ни вверх, ни вниз. Но плавное снижение стоимости новостроек продолжается. Ирина Доброхотова отмечает, что средний уровень цен за первое полугодие снизился на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. По ее подсчетам, средняя стоимость квадратного метра в московской квартире (без учета элитного жилья) по итогам полугодия текущего года составила 204 639 руб. С конца 2015 г. столичные новостройки подешевели итого меньше. По подсчетам Татьяны Калюжновой, квартиры от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД снизились в цене со 178 000 руб. на конец 2015 г. до 173 000 руб. по итогам первого полугодия 2016 г. Общее снижение с конца предыдущего года составило 3%. «Топтание на месте» и незначительная отрицательная коррекция средневзвешенной цены обусловлены смещением предложения из высоких ценовых сегментов в классы доступного жилья», - поясняет Владимир Богданюк из Est-a-Tet. «Проекты комплексного освоения территорий также позволили застройщикам устанавливать достаточно демократичную цену квадратного метра», - дополняет Доброхотова.

По данным департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на данный момент на территории бывших промышленных зон продается около 41% от объема предложения по количеству корпусов на первичном рынке в «старых» границах Москвы. При этом более половины предложения приходится на новостройки массового сегмента (58%), остальные 42% − на новостройки бизнес-класса. Всего на территории бывших промзон сейчас выставлено на продажу 782 000 кв. м жилья, что на 62% больше, чем год назад, подсчитали эксперты «МИЭЛЬ-Новостройки». Средневзвешенная цена на квартиру в новостройках на территории промзон оказывается на 10% ниже, чем в целом по Москве, и составляет 181 800 руб. за кв. м.

Но в отличие от столичного рынка в целом, довольно интересные ценовые движения на жилье в новостройках наблюдались внутри округов Москвы (см. таблицу). В «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что наибольшее снижение (23-25%) было отмечено в ВАО (новые проекты МФК PerovSky, ЖК Золотая звезда), ЗАО (ЖК Петра Алексеева, квартиры в 1 и 2 очередях МФК Фили Град), ЮВАО (ЖК Кварталы 21/19, SREDA, Лефорт, Петр I, Домашний) и ЮЗАО (ЖК Родной город. Воронцовский парк, Родной город, Каховская, Потапово Lite). А вот СВАО и СЗАО выступили существенно лучше рынка - жилье в этих округах выросло в цене в среднем на 7,4% и 9,9% соответственно. Это произошло по нескольким причинам. «Во-первых, в этих округах основное влияние на ценовую конъюнктуру оказывали новые корпуса в рамках уже реализуемых проектов, которые выходили на рынок по более высоким ценам, чем проекты на старте продаж. Во-вторых, общая стоимость по округам демонстрировала рост в связи с повышением строительной готовности объектов в продаже», - пояснила Ирина Доброхотова.

Цена вторички догоняет новостройки

Текущий год может оказаться переломным для вторичного рынка жилья Москвы. Именно в текущем году средняя стоимость вторичных квартир вплотную приблизилась к ценовым границам новостроек. По данным портала Domofond.ru, средневзвешенная цена предложения без учета скидки на вторичную квартиру сегодня в Москве ровна 213 693 руб. за кв. м. (см таблицу). При этом риелторы отмечают, что более 80% сделок на вторичном рынке жилья происходит в результате торга с дисконтом. По данным Департаменте вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам мая средний размер скидки составил 8,4%. Учитывая этот дисконт, средняя стоимость «квадрата» вторичной квартиры составляет 195 000-197 000 руб., что вполне сравнимо с ценой «квадрата» в новостройках. При этом вторичный рынок не ограничен себестоимостью проектов и, в отличие от новостроек, имеет потенциал к дальнейшему снижению своей стоимости до уровня, необходимого для проведения сделки.

Между тем новостройки традиционно привлекали покупателей благодаря дисконту ко вторичному рынку в 20-30%. Сейчас же застройщики практически исчерпали ресурсы для ценовых маневров. «За год себестоимость строительства выросла на 10–13%, а цены не поднимались и даже незначительно снижались по некоторым проектам», - говорил партнер компании «Химки групп» Дмитрий Котровский. «Никакого жира у строителя нет абсолютно. Сегодня работают на рынке на уровне рентабельности нулевой подрядчики, которые как раз создают ту недвижимость, которая продаётся», - говорил руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин (цитата по «РИА Новости»).

«По нашим оценкам, 80% сделок в сегменте вторичного жилья - это альтернативные операции купли-продажи, при которых потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача - совершить сделку. Например, переехать из условной „однушки“ в Выхино в „двушку“ в Кузьминках. Стоимость однокомнатной квартиры в этой ситуации человека интересует исключительно в контексте общего бюджета покупки, и если вырученная сумма позволит в рамках запланированных трат приобрести подходящий объект, сделка состоится. Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем „альтернативу“, собственник которой тоже готов к торгу. Таких вариантов сейчас достаточно», - объясняет директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, слова которого приводятся на сайте компании. В компании отмечают, что во многих случаях цены на вторичку максимально приблизились к стоимости квартир в новостройках.

Так, по данным «ИНКОМ -Недвижимость», двухкомнатная квартира в ЖК «Лучи» в Солнцево общей площадью 55 кв. м на 8-м этаже 22-этажного нового дома экспонируется на вторичном рынке (переуступка прав) по цене 5,8 млн руб. На сайте застройщика двухкомнатная квартира общей площадью 58,8 кв. м в том же ЖК «Лучи» в корпусе со сроком сдачи в III квартале 2017 г. предлагается по цене 6,4 млн руб.

Что покупают

В текущем году выросла доля запросов на бюджетные квартиры, отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. «С одной стороны, это может быть связано с непростой экономической ситуацией в стране, с другой, является следствием высокой базы начала 2015 г., когда в результате роста курса доллара многие торопились приобрести недвижимость, пусть даже и по высоким ценам», - говорит Сегерборг.

За прошедший год было отмечено подорожание недвижимости в рублевом эквиваленте в ЦАО и, в меньшей степени, в ЗАО. Остальные округа Москвы показали снижение цен в пределах 5-10%, до уровня двухлетней давности.

По оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», летом прошлого года московский вторичный рынок жилья прошел «дно» по количеству сделок, но по цене оно еще впереди. «Как минимум в ближайший год сохранится тенденция постепенной (не резкой!) отрицательной коррекции цен на вторичное жилье: примерно на 5–7% в годовом выражении", - говорит Сергей Шлома.