На участки без подряда приходится большинство сделок на загородном рынке Подмосковья
Землю приобретают, чтобы строить дачу, инвестиционных покупок не более 10%
Самый ходовой товар тот же, что несколько последних лет, – это участки без подряда (УБП), сейчас на них приходится 60–70% сделок. В какой-то момент УБП подрастеряли популярность – слишком «сырая» земля, без дорог, коммуникаций и документов, не нужна была даже дешево, – но застройщики подтянулись и научились упаковывать антикризисный продукт. Спрос на землю доминировал на рынке в 2014 г. и такая же тенденция заявила о себе и текущей весной, говорит Илья Терентьев, гендиректор «Группы Земер». Клиентов его компании интересовали участки под дачи в среднем и дальнем Подмосковье по Новорижскому шоссе.
По данным Росреестра, в продажах земли лидируют Сергиево-Посадский и Воскресенский районы, за ними следуют Раменский и Истринский районы. По словам Элеоноры Шалбаровой, гендиректора компании «Мобил строй XXI», практически сойдут на нет продажи в «неудобных» районах, таких как Шаховской, где за последние два месяца зафиксировано всего семь сделок. Для сравнения: в «дорогом» Истринском районе с хорошей транспортной доступностью за тот же период прошло 54 сделки.
Все опрошенные «Ведомостями» эксперты подтвердили рост требования покупателей к объектам: участки берут только в тех поселках, где уже выполнены заявленные проектом объемы работ и застройщик готов предоставить полный пакет документов. В список аутсайдеров по спросу попали проекты на ранней стадии готовности, где не получены документы и продажи ведутся по предварительным договорам. Терентьев подтвердил, что опыт с поселком «Новорижские дачи» (55 км от МКАД по Новорижскому шоссе), в котором «Земер» хотел за счет низкой цены привлечь покупателей к сделкам по предварительным договорам, не дал результатов. Людей пугало отсутствие готовых свидетельств и кадастровых паспортов на участки. После получения документов продажи пошли.
В основном недорогие участки в Подмосковье приобретаются «для семьи». Аналитики компании «Рамблер. Недвижимость» оценили долю инвестиционных покупок в данном сегменте в 10%. Купив сравнительно недорогой (цены в эконом-классе начинаются от 10 000–15 000 руб. за сотку) участок, можно растянуть затраты на строительство дачи, для многих это единственный способ обзавестись загородной недвижимостью.
Покупатели теперь подбирают дома с параметрами бизнес-класса, но по цене владений эконом-класса, делится Константин Блинов из «НЛК Домостроение». В компании отмечают увеличение запросов на дома из клееного бруса от клиентов, которые ранее ориентировались на строительство более дешевого каркасного дома.
В последние выходные марта офис продаж «Истринской долины» компании «Вектор инвестментс» посетило несколько десятков человек и люди больше интересуются дачами, нежели домами для постоянного проживания, рассказывает ее начальник управления продаж Евгений Клец: в один из дней из 14 потенциальных покупателей девять в своих предпочтениях указывали «переезд на лето», «дачный домик».
Сколько стоят дома в регионах России
Самые дорогие частные дома в России – в столице (в новой Москве и на территориях за МКАД), что вполне ожидаемо, средняя стоимость московского домика – более 31,2 млн руб., подсчитали на федеральном портале «Мир квартир». Помимо Москвы самые дорогие дома обнаружились в Крыму (30,7 млн руб.), Санкт-Петербурге (25,8 млн руб.), Московской области (24,9 млн руб.) и Севастополе (более 11 млн руб.). Дешевы дома в Курганской (2 млн руб. за дом в среднем) и Еврейской автономной (2,2 млн руб.) областях, Калмыкии и Туве (около 2,4 млн), Кемеровской области (2,6 млн руб.).
С марта 2015 г. по март нынешнего года средняя стоимость индивидуальных домов быстрыми темпами росла в Тверской области (+19,2%, средняя цена дома – без малого 10 млн руб.), Алтайском (+16,5%), Хабаровском (+15,4%) и Приморском (+14,6%) краях, а также в Калининградской области (+13,6%). Стремительно дешевели домовладения в Магаданской области (-18,3%), республиках Мордовии (-16,8%), Калмыкии (-15,4%) и Марий Эл (-15,4%), в Карачаево-Черкесской Республике (-14,8%).
Всего за год средняя стоимость домов выросла в 43 регионах из 83, упала в 40. «Неплохие показатели по сравнению с квартирным рынком, где в подавляющем числе регионов цены падают», – отмечает Луценко.
«К весне и лету на загородный рынок выходит большое количество домов. До многих из них становится проще добраться, чтобы показать покупателю. По понятным причинам увеличивается и спрос. Сезонный рост цен – 5–10%», – сказал он. Луценко прогнозирует тот же сценарий и в этом году.
По оценке аналитиков ЦИАНа, к концу зимы 2016 г. на рынке загородной недвижимости региона было представлено около 70 000 лотов (включая индивидуальные домовладения на территории новой Москвы). 47,3% из них – эконом-класс (до 20 млн руб., по классификации ЦИАНа). 11,4% объектов стоят дешевле 3 млн руб.
Застройщики уже ранней весной получили покупателей. Начал приносить сделки отложенный спрос I квартала, объясняет Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» «Инком-недвижимости». Рост числа сделок на 15–20% подтвердили в Kaskad Family.
Подогревают интерес проводимые застройщиками акции. В эконом-классе заманивают возможностью быстро заселиться: покупателям дарят ремонт, отделку того или иного помещения или даже кухню под ключ, рассказывает Сенчук. В «Инкоме» рассказали, что во второй половине марта в поселке «Шервудский лес» (30 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) за покупку коттеджа «Ливерпуль» (189 кв. м, 16,6 млн руб.) дарили двухкомнатную квартиру (49,7 кв. м) в малоэтажном доме «Ноттингем». «Акция дала прирост продаж на 25%», – доволен Сенчук.
Нынешнему покупателю важна не только цена, но и уровень комфорта, максимально приближенный к городскому, делится Клец. Но затраты на создание полноценной инфраструктуры в границах отдельных коттеджных поселков не окупятся – либо придется поднимать цену, что отрицательно скажется на продажах. У «Вектор инвестментс» в проекте «Истринская долина» 20 поселков и единые для всех коммуникации и инфраструктурная сеть, включающая несколько спортивно-рекреационных объектов, торговый центр с крупным сетевым супермаркетом, небольшие мини-маркеты в поселках и даже собственную молочную ферму. Подобный подход практикуют многие загородные девелоперы в разных сегментах.
Малоэтажные загородные жилые комплексы – еще один антикризисный продукт, заметно разбавивший предложение традиционных коттеджей в мультиформатных проектах. В RDI считают, что интерес к квартирам даже помогает продавать другие форматы недвижимости, представленные в поселках. Например, в «Южной долине» (9 км от МКАД по Каширскому шоссе) покупатели, планировавшие приобрести трехкомнатную квартиру, приехали на строительную площадку, им все понравилось и они решили купить таунхаус, рассказывает Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI.
Спрос на сами загородные квартиры подскочил было в ожидании отмены льготной ипотеки, по словам Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, компания в январе продала на 15–20% квартир больше, чем в январе 2015 г., когда граждане кинулись спасать обесценивающиеся рубли в недвижимости. По данным «Миэля», самые востребованные у покупателей МЖК – квартиры по цене до 5,5–6 млн руб. не дальше 15 км от МКАД, во многих случаях их покупают в ипотеку с первоначальным взносом 10–20% от стоимости жилья. Но, по прогнозам «Инкома», малоэтажное жилье рискует растерять привлекательность из-за повышения стоимости.