Спрос на аренду домов в Подмосковье вырос на треть в этом году
На рынок загородной аренды пришли клиенты, которым не хватает денег на покупку дома
Этим летом загородная недвижимость лучше сдается в аренду, чем продается, считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Но к появлению арендных поселков это не приведет, уверен управляющий партнер компании «Миэль – загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: в России для девелоперов это убыточный проект.
Дома сдаются быстрее
«С учетом рыночных и курсовых колебаний рынок загородной аренды чувствует себя хорошо, – рассказывает Екатерина Румянцева. – Собственники сообразили, что перевод цен в рубли повысит шанс сдать дом быстро. По сравнению с прошлым годом количество сделок увеличилось на четверть, а средняя ставка аренды загородного дома в рублях выросла на 20% до 600 000 руб. в месяц». Аренда пользуется повышенным спросом в этом году, если сравнивать с рынком купли-продажи и показателями прошлого года, утверждает она. Директор загородного департамента «Инком-недвижимости» Андрей Кройтор согласен: спрос в этом сегменте вырос на 25-30%. «Больше людей предпочли съем загородного жилья покупке – особенно это касается тех, кто приценивался к недвижимости уровня «эконом» или «комфорт», но решил сэкономить», – объясняет он.
Впрочем, экономить пытаются клиенты во всех сегментах. По словам Тимура Сайфутдинова, гендиректора Point Estate, «многие сейчас могут позволить себе только снимать загородный дом, но не приобрести его в собственность. Тем более что ставки в долларах существенно снизились, а рублевые цены остались на уровне 2014 г.». Бюджет большинства сделок, по его оценке, 150 000-250 000 руб. в месяц. Люксовые дома по-прежнему сдаются за валюту, «но такие сделки редки, их бюджет не превышает $20 000-25 000 в месяц. О докризисных $50 000-100 000 в месяц за дом сегодня уже никто не вспоминает», – утверждает эксперт.
Расходы на свой дом быстро растут
Олег Сухов, адвокат, президенит гильдии юристов рынка недвижимости «Затраты на обслуживание загородного дома и раньше влетали в копеечку, хотя коттеджи покупали люди не бедные. Сейчас даже те, кто давно живет в собственном доме, начинают роптать на расходы. И налоги выросли. 2% от кадастровой стоимости недвижимости, которая порой на порядок превышает рыночную, – это довольно накладно, особенно если дом оценивается в сумму от 50 млн руб.».
Многие отказываются от зарубежного отдыха, от традиционных турне по Европе, на эту причину популярности подмосковных домов на лето указывают в «Инкоме» и Penny Lane Realty. «Рынок остается на прежнем уровне, и мы действительно зафиксировали заметный всплеск спроса в конце весны – начале лета этого года», – говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
«Наем не обременителен: можно переезжать в новые дома хоть каждый год, цена сделок не так велика (по сравнению с покупкой), можно пожить на разных направлениях и понять, где семье комфортнее, подходит ли вообще загородная жизнь. И не нужно задумываться о последующей возможной продаже и т. д.», – объясняет активность клиентов Екатерина Румянцева. Иногда люди арендуют дом в том месте, где хотели бы приобрести жилье. Пока, по данным Kalinka Group, это единичные случаи, «но если собственник сдает дом с перспективой его продажи – с таким владельцем проще вести переговоры о цене, других условиях. И для собственников это выгодно: объект недвижимости «работает» в процессе продажи, вероятность, что его купят, возрастает – клиенты привыкают к домам, в которых живут».
Тимур Сайфутдинов, гендиректор Point Estate, считает, что по объему выручки сегмент элитной загородной аренды увеличился с докризисных 10% от рынка до 15%, но не более того. Мария Жукова, директор компании «Миэль-аренда», вообще не заметила увеличения спроса на аренду коттеджей. «Возможно, собственники и арендаторы стали чаще находить друг друга с помощью интернет-ресурсов, знакомых [то есть без риэлторов]», – предполагает она.
«Традиционно рынок элитной аренды был долгосрочным (сдавать дома на три-четыре месяца невыгодно собственнику, износ дорогостоящих помещений оборачивается куда большими потерями, чем в случае с недорогими домами). Но в этом году арендаторы желали снимать дома именно на лето, брокеры и собственники не были готовы к подобным запросам, – делится Сергей Колосницын. – Все объекты в арендных поселках разобрали в самом начале сезона, пришлось спешно пересматривать договоры с частными владельцами». На Рублевке сконцентрировано 35% предложения дорогих домов в аренду, цена – от 0,11 млн до 5 млн руб. в месяц. На Новой Риге дороже – 0,15-5,3 млн руб. (23% от общего объема предложения). На Калужское и Киевское шоссе (территория новой Москвы) приходится 14%, цены – от 100 000 руб. до 3,3 млн руб. Пожить на Пятницком шоссе обойдется в сумму от 150 000 руб. до 1,3 млн руб. (10% предложения), на Можайском или Минском шоссе – от 130 000 до 1,6 млн руб. (в совокупности 6%), по данным Penny Lane Realty. В эконом-классе цены 15 000–50 000 руб. в месяц.
Предложение выше спроса
По оценке «Инкома», предложение на рынке загородной аренды жилья в настоящий момент превышает спрос на 40%. Андрей Кройтор объясняет это невысоким качеством многих лотов.
У арендных поселков, по мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, сейчас в Подмосковье нет больших перспектив. «Слабая транспортная доступность и отсутствие предложения в низком и среднем ценовых сегментах не дают раскрыться этому рынку», – говорит Кройтор. В существующих доходных поселках (по данным «Миэля», их не более 20 в области и единицы – в Москве) ставки высокие, так как рассчитаны эти проекты были в первую очередь на экспатов. Последних стало меньше, и им хватает существующих вариантов и в городе, и за городом, говорит Тимур Сайфутдинов. «Стратегия ряда девелоперских компаний на Западе, развивающих сегмент арендного жилья в коттеджных поселках и многоквартирных домах, строится на том, чтобы аккумулировать определенный пул недвижимости и тем самым повысить капитализацию компании (как правило, это открытые компании, их акции котируются на бирже), – сравнивает Владимир Яхонтов из «Миэля». – Но на российском рынке аналогичная модель не работает из-за высокой стоимости денег и высокой инфляции. Кредиты под 2-3% в нашей стране недоступны».
Низкая доходность
«Доходность арендного бизнеса в настоящее время – не более 3-5%, если очень повезет. Подобные проекты невыгодны девелоперам», – согласен Сайфутдинов. «Появление арендных поселков в Подмосковье возможно только от безысходности, когда объект уже построен, дома предлагаются под ключ, а продаж нет, – рассуждает он. – Тогда их могут сдавать, чтобы окупать расходы на содержание, а заодно создать жилую среду в поселке. Так продавать проще: потенциальный покупатель приезжает не на пустое место, а на вполне жилой объект, видит там мам с колясками, играющих детей. Он не будет разбираться, купили они здесь недвижимость или снимают, и ему уже не страшно первому покупать дом в пустом поселке».
На элитном рынке доходные поселки могут «работать» вокруг курортов, гольф-клубов, отелей, – считает Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate. «Человек, который покупает жилье, и человек, который его арендует, – это две принципиально разные аудитории», – утверждает он.
Впрочем, ГК «Сапсан» рассчитывает переубедить скептиков, построив на участке 23 га на северо-западе Москвы, в ближнем Подмосковье, доходный поселок. Весной в «Сапсане» оценивали его окупаемость в 6-7 лет. По словам Светланы Шмаковой, вице-президента холдинга, показатели по проекту не пересматривали, сейчас идет согласование документов. «Спрос на аренду в «Княжьем озере» сохраняется, 36 домов сданы еще в марте по высоким ставкам (в конце 2015 г. было принято решение о продаже арендных коттеджей в «Княжьем озере», для того чтобы аккумулировать средства в новом проекте, процесс продажи еще не закончен)», - объясняет она этот оптимизм. Но, Шмакова предполагает, что необходимости в поселках, где все дома только сдаются, на рынке нет: «есть спрос и на аренду элитной недвижимости, и на покупку».