Резкий рост числа сделок с квартирами в Москве не смог поднять цены на них

Активизация спроса за первые три месяца текущего года и рост числа сделок с жилой недвижимостью в Москве так и не сумели поспособствовать повышению цен на квартиры.

Число новостроек уменьшается

В текущем году столичные застройщики продолжали активно строить и сдавать жилье, хоть и не такими темпами, как в предыдущие годы. Так, по подсчетам компании "БЕСТ-новострой", в I квартале 2016 г. на рынок новостроек Москвы вышло 12 новых проектов, половина из которых относится к бизнес-классу. Для сравнения: в I квартале 2015 г. на столичных рынок вышло 18 новостроек.

"Наиболее динамичное пополнение рынка новостроек происходило в сегментах комфорт и бизнес не только за счет старта новых проектов, но и благодаря поступлению в продажу новых объемов в уже реализуемых корпусах. Объем предложения в экономклассе снизился по итогам I квартала. Этому способствовали высокие темпы продаж в ряде новостроек", - говорится в отчете "ИРН-консалтинга".

Таким образом, по итогам марта в сегменте новостроек в продаже находилось 268 жилых домов с квартирами (без учета элитного сегмента) и 132 корпуса с апартаментами, подсчитала руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова. Похожие данные и у президента ГК «Гранель» Ильшата Нигматуллина. В течение января 2016 г. в Москве было зарегистрировано более 6000 сделок, в феврале – более 8800. Для сравнения: в декабре 2015 г. аналогичный показатель составил почти 15 000. При этом стоит отметить, что февральские показатели заметно выше январских, что связано как со снижением активности в течение новогодних каникул в январе, так и с ожиданием окончания сроков действия госпрограммы поддержки ипотеки. По его подсчетам, по итогам I квартала в Москве в продаже находилось 2,8 млн кв. м жилья, всего более 400 корпусов с квартирами и апартаментами. Снижение предложения относительно конца 2015 г. составило 3,4%, прокомментировал Нигматуллин. «В целом показатель объема предложения на столичном рынке жилой недвижимости продолжает устойчивую тенденцию роста», - говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. По его подсчетам, за год объем предложения в новостройках Москвы вырос на 22,7%. При этом предложение квартир увеличилось на 36,5%.

Спрос на максимуме

Начало года для столичного рынка жилья ознаменовалось повышением спроса и ростом числа сделок. "Несмотря на снижение покупательной способности граждан, уровень реализованного спроса в I квартале оказался выше ажиотажного спроса в конце 2014 г. на 30,1%, а по сравнению с I кварталом 2015 г. – в 2,5 раза (тогда спрос заметно просел из-за «заградительных» ипотечных ставок)", - рассказывает Богданюк.

Такую существенную активизацию спроса вызвали три причины. Во-первых, власти говорили о возможной отмене льготной ипотеки в марте. И хотя ипотеку все-таки продлили, потенциальные покупатели уже поторопились взять кредит "от греха подальше". Во-вторых, на рынок вышел большой объем массового доступного жилья. "Например, в новом ЖК «Домашний» в районе Марьино средняя цена 1 кв. м на старте продаж составляла от 89 000 руб. за кв. м. Еще год назад в пределах МКАД такой уровень цен не был представлен вовсе", - говорит Татьяна Шарова из "БЕСТ-новостроя".

И в-третьих, в начале года сильно просела национальная валюта. "Это заставило активизироваться оставшихся владельцев рублевых накоплений, а владельцам валюты дало возможность претендовать на жилье, которое при более низком курсе оставалось им недоступным", - напоминают эксперты "ИРН-консалтинга". В компании уточняют, что речь идет не о покупателях элитной недвижимости. К примеру, с депозитом в $100 000 при курсе 50 руб. за $1 люди могли претендовать только на жилье в Подмосковье за 5 млн руб., а при курсе 70-80 руб. за $1 – уже на квартиру в Москве при бюджете 7-8 млн руб.

Спрос не повлиял на цены

Рост спроса так и не обернулся ростом цен. По данным "БЕСТ-новостроя", средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках старой Москвы по итогам квартала остановилась на уровне 201 502 руб., что на 4,2% ниже показателя начала января 2016 г. Похожие данные и у «ИРН-консалтинга» - 201 900 руб. за кв. м в новостройках Москвы между ТТК и МКАД. По подсчетам Нигматуллина, по итогам квартала цены на новое жилье в пределах МКАД остановились на отметке 216 200 руб. за кв. м.

Снижение стоимости "квадрата" Татьяна Шарова связывает с открытием продаж в новых проектах по более низким ценам, а также с завершением продаж в ряде построенных проектов с высокой стоимостью квадратного метра. К примеру, в разрезе округов больше всего снизилась цена в Западном округе - на 9,5%. "Там вышел новый проект массовой застройки комфорт-класса «Лучи», средняя цена 1 кв. м в котором начинается от 85 000 руб.", - говорит Шарова. А в Северном округе, где снижение стоимости "квадрата" составило 6,5%, предложение также пополнилось новыми ЖК на начальных этапах строительства, реализуемыми по минимальным ценам: ЖК «Маяковский», «Летний сад» , «Тимирязев парк» и др.

"С одной стороны, ситуация на рынке и прогнозы никак не способствуют росту цен, с другой стороны, дальнейшее существенное снижение тоже маловероятно, так как застройщики не могут бесконечно снижать цены. Скорее всего, большинство игроков займут выжидательную позицию", - говорит Нигматуллин, отмечая, что рост цен если и возможен, то произойдет за счет изменения стадии строительной готовности.

Скидки заканчиваются

В качестве альтернативы прямому снижению цен застройщики продолжают предлагать различные варианты дисконтных программ и рассрочки. "Впервые за год дисконт на рынке новостроек идет на снижение в среднем на треть. Застройщики ищут дополнительные инструменты для стимулирования продаж", - говорится в отчете "Инком-недвижимости". Компания отмечает, что средний уровень скидок на новостройки зафиксировался на отметке 10% против 15% в конце прошлого года. В настоящее время бонус в размере 15% и более предоставляется лишь на крайне ограниченный объем квартир или на краткосрочный период. Похожую оценку дает и Татьяна Шарова: "В марте 2016 г. уровень предоставляемых скидок снизился в среднем на 5%. Максимальный дисконт составлял 15% при 100%-ной оплате или ипотеке. В некоторых проектах в течение I квартала 2016 г. и вовсе произошло повышение цен". Владимир Богданюк из Est-a-Tet говорит, что скидки стали гораздо скромнее: "Сейчас это в среднем 3-5% при 100%-ной оплате или одобренной ипотеке, бывают единичные предложения 8-10%".

Вторичное жилье незначительно подорожало

Активизация спроса в I квартале 2016 г. не привела к повышению цен и на вторичном рынке Москвы. По данным "НДВ недвижимости", средняя стоимость метра в пределах старой Москвы находится на уровне 200 000 руб. По оценкам аналитиков Domofond.ru, на конец марта 2016 г. вторичные квартиры в Москве за год прибавили в цене незначительный 1%, а за истекший квартал - 3%. Среднюю стоимость "квадрата" вторичного жилья в Москве в Domofond.ru оценивают на уровне 216 859 руб. с учетом элитного жилья в Центральном округе столицы (ЦАО), где средняя цена 1 кв. м на конец марта составила 588 381 руб.

Без учета дорогих квартир в ЦАО (от ТТК до МКАД) "ИРН-консалтинг" оценивает среднюю стоимость столичного жилья на вторичном рынке в 170 000 руб. за кв. м.

В разрезе округов самую высокую динамику за год, по данным Domofond.ru, показала стоимость квартир в ЦАО (39%) - прежде всего за счет колебаний курса валют. "В целом можно предположить, что негативный тренд на снижение цен временно остановился - почти в половине районов стоимость квартир возросла", - говорит генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.

"В I квартале 2016 г. по сравнению с предыдущим периодом в Москве наблюдается увеличение доли спроса на бюджетные квартиры, стоимость квадратного метра в которых ниже 150 000 руб.", - говорит Сегерборг.

Продать квартиру без существенного дисконта по-прежнему проблематично, поскольку значительную часть спроса перетягивают на себя новостройки. "Начиная с середины января мы наблюдали рост спроса на вторичном рынке. Однако покупательская активность все равно остается на достаточно низком уровне", - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-недвижимость» Светлана Бирина. По ее данным, на сегодняшний день около 85% сделок по покупке вторичных квартир проходят с дисконтом, средний размер которого составляет 15%.

Продолжают расти и сроки экспозиции квартир. "Время принятия решения о сделке увеличилось, что можно объяснить наличием в продаже большого объема предложения. Но существует и другой фактор - это ожидание, что все будет еще дешевле", - говорит Бирина. По ее оценкам, по сравнению с декабрем прошлого года объем предложения выше примерно на 2,3%.