Обвал рубля не привел к росту цен на столичное жилье в январе

На январь 2016 г. пришелся новый этап падения рубля, который стал катализатором всплеска покупательской активности как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в Москве. Однако ни оживление спроса, ни валютные колебания не спровоцировали рост стоимости квадратных метров столичного жилья. В долларовом же выражении цены в январе, наоборот, ощутимо снижались.

По данным аналитического центра портала Irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в столичных новостройках потерял за январь более 7%, снизившись до $2421 за кв. м.

Рублевые цены на первичном рынке оказались не способны отыграть падение национальной валюты. По данным компании "БЕСТ-Новострой", в январе средний уровень стоимости квартир в пределах старой Москвы снизился в сравнении с началом декабря 2015 г. на 0,9% и составил 210 400 руб. за кв. м. При этом цены на жилье в пределах от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД, по подсчетам аналитиков портала Irn.ru, в прошлом месяце приостановили снижение и остались в диапазоне 170 000-180 000 руб. за кв. м, прижавшись к верхней его границе.

"Снижение цен на новостройки в январе в первую очередь связано с изменением структуры экспозиции на рынке, когда за последние два месяца (декабрь - январь) на рынок вышло 13 новых корпусов с квартирами и апартаментами, - поясняет руководитель департамента проектного консалтинга «БЕСТ-Новостроя» Татьяна Шарова. - Кроме того, продление новогодних акций и скидок от застройщиков до конца января также повлияло на коррекцию текущего уровня цен".

Но, несмотря на валютные колебания и рост себестоимости строительства, застройщики не стремятся к повышению цен на квартиры. "В качестве стимула для совершения сделки в январе застройщики анонсируют повышение цен некоторых комплексах уже с февраля 2016 г. Но повышение вряд ли будет слишком существенным и связано в большей степени с увеличением стадии строительной готовности по ряду проектов", - говорит Шарова. Ее слова подтверждает и первый заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич: "В проектах ГК «МИЦ» с конца 2015 г. цены на жилье не менялись. В дальнейшем предусматривается рост цен по мере увеличения стадии готовности отдельных проектов, но мы будем ориентироваться на рыночную конъюнктуру".

Ажиотажа не случилось

В январе 2016 г. не случилось ажиотажа на рынке недвижимости, как это было после первой волны падения рубля в конце 2014 г. Но участники рынка все же отмечают рост спроса, несмотря на то что январь традиционно характеризуется спадом покупательской активности. "В январе покупатели активизировались. Это связано и с колебаниями на рынке валют, и с приближающимся завершением государственной программы субсидирования ипотеки, - говорит Даромир Обуханич. - Пока еще действующее субсидирование ипотечной ставки заставляет их торопиться. В декабре 2015 г. объем ипотечных сделок в ГК «МИЦ» составлял 55%, по итогам января 2016 г. этот показатель вырос на 3,5%".

"Именно планируемая отмена господдержки в большей степени повлияла на увеличение спроса на покупку жилья в январе 2016 г. Ипотечных сделок в январе стало больше на 20%, чем ожидалось", - говорит Шарова из "БЕСТ-Новостроя".

О том, что в начале этого года ситуация на рынке больше «располагала» покупателей к приобретению жилья, говорит и руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк: "Вышло много интересных проектов комфорт-класса с более низкой ценой, а отмена субсидирования стала поводом поспешить оформить ипотеку по выгодным ставкам. Если сравнить январи 2015 г. и 2016 г., то в этом году объем ипотечных сделок оказался в два раза больше."

Также в начале года продолжились изменения в структуре спроса, наметившиеся в прошлом году: люди предпочитают покупать маленькие квартиры с более низким конечным бюджетом. "Средняя площадь приобретаемой на первичном рынке Московского региона квартиры по состоянию на январь 2016 г. составила 54 кв. м, в аналогичный период 2015 г. этот показатель равнялся 58 кв. м. Причем сокращение площадей квартир затронуло все сегменты – даже в премиальном и элитном классе на рынок вышли «малогабаритные» по меркам этого сегмента квартиры по 32-35 кв. м. А в массовом сегменте появились и вовсе европейского типа студии, например за 2,3 млн руб. в апарт-комплексе CleverLand можно купить студию чуть более 16 кв. м", - рассказывает Владимир Богданюк. Он отмечает, что в Московском регионе по итогам января 2016 г. средний бюджет сделки составил 6,3 млн руб., что на 1,3 млн ниже, чем в декабре 2015 г. "В декабре средний бюджет покупки на рынке был более высоким во многом из-за большего процента дорогих покупок, которые традиционно приходятся на конец года, когда ряд специалистов и топ-менеджеров получают годовые бонусы и хотят их сразу выгодно вложить", - поясняет Богданюк.

Покупатели пришли и на вторичку

Как и новостройки, рынок вторичного жилья также ощутил некоторый всплеск покупательской активности в январе. Но, в отличие от новостроек, основной движущей силой спроса на вторичное жилье стала девальвация рубля. "Пик оформления обязательств о проведении сделок пришелся на период максимального падения рубля по отношению к доллару. С началом некоторого укрепления российской валюты на исходе месяца активность стала постепенно снижаться», — комментирует ситуацию директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Сергей Шлома. По его словам, количество звонков и консультаций (потенциальный спрос) в компании возросло относительно декабря на 16,2%, договорных обязательств о проведении сделок (авансы) за тот же период — на 8,3%.

Несмотря на активизицию спроса, на вторичном рынке сохраняется тренд на снижение цен. По оценкам "Инком-недвижимости", средняя стоимость предложения на вторичном рынке Москвы с начала года снизилась на 0,4% до 185 900 руб. за кв. м, доля продаж с дисконтом составила 82%, побив исторический максимум, а средний размер скидки - 9,2%.

Генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг отмечает, что в январе 2016 г. продолжилось увеличение доли спроса на бюджетные квартиры стоимостью до 150 000 руб. за кв. м, начавшееся в середине прошлого года. На такие квартиры пришлось 45,6% запросов на покупку.

В целом эксперты отмечают, что на вторичном рынке сегодня идут в основном сделки по обмену – люди съезжаются, разъезжаются, улучшают жилищные условия.