Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году

По итогам 2015 г. квартиры в Москве подешевели на 10–15%. Это произошло в большей степени за счет существенного увеличения объема предложения и размера скидок на первичном рынке, а также торга – на вторичном. Конец года не оправдал надежд на быстрое восстановление покупательской активности. Официальная статистика говорит о том, что в уходящем году продажи как новостроек, так и вторичных квартир в Москве значительно просели.

Любопытное изменение в этом году произошло со структурой спроса, которая показала, что покупатели с маленьким бюджетом или вовсе отказались от покупки вторичных квартир, или стали переориентироваться на новостройки, ипотечные ставки по кредитам на которые оказались более доступными (см. таблицу. По оценке «Avito недвижимости», в текущем году спрос на самые дешевые квартиры в Москве стоимостью менее 1 500 000 руб. за 1 кв. м сократился на 9 п. п. – с 29% в 2014 г. до 20% в 2015 г. В то же время почти вдвое увеличилось число потенциальных покупателей дорогого жилья в сегменте более 300 000 руб. за 1 кв. м. "Спрос на самое дешевое жилье в Москве стал снижаться сразу после роста курса доллара, подъема цен и ипотечных ставок в конце 2014 г. А при покупке дорогих квартир люди менее зависимы от ипотеки. Зачастую решение о приобретении элитной недвижимости носит инвестиционный характер, а необходимую сумму покупатели выводят из собственного бизнеса или сбережений. Соответственно, в разрезе округов выросла доля более дорогих районов: ЦАО, ЮЗАО, ЗАО и САО", – поясняет генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.

Предложение – на максимуме, спрос – на минимуме

По данным Росреестра, за январь – ноябрь 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. При этом с наступлением осени отставание продолжило увеличиваться. В сентябре – ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем в ажиотажном 2014 году, и на 22% меньше, чем в спокойном 2013 году.

Несмотря на снижение покупательской активности, застройщики в 2015 г. продолжали наращивать объем предложения. Так, если в 2014 г. объем предложения вырос на 25,8%, то в 2015 г. – уже на 32,4%, подсчитал руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. «В прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году – 66. При этом цена предложения в отличие от прошлого года продемонстрировала отрицательную динамику. Это связано со значительными изменениями в структуре предложения. Более половины новых проектов, вышедших на рынок в 2015 г., относилось к сегменту комфорт-класса. Суммарно эконом- и комфорт-класс вплотную приблизились к доле рынка, которую традиционно занимал доминирующий бизнес-класс, – более 40% от общего объема предложения», – комментирует Богданюк. По его словам, именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10–15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой – бизнес-классом. "В этом году рынком правил покупатель, который заинтересован в доступном предложении", – поясняет эксперт.

Сейчас в Москве, по подсчетам Est-a-Tet, в новостройках предлагается 475 корпусов общей площадью 2,662 млн кв. м. При этом объем предложения квартир увеличился на 41,2%, апартаментов – на 12,4%. О том, что столичный рынок резко демократизировался, говорит и первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич: "По итогам 2015 г. на рынке бюджетных новостроек зафиксирован рекордный объем предложения – более 1 млн кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил около 75%". Руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой» Татьяна Шарова уточняет, что без учета элитных новостроек на экспозиции в Москве сейчас находится 1,61 млн кв. м нового жилья. Похожие данные приводит и руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова: "За год предложение новостроек эконом-класса выросло на 70%, а комфорт-класса – почти в 5 раз".Она отмечает, что рывок в демократизации рынка произошел одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г. объем жилья комфорт-класса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.

Однако такое резкое увеличение предложения стало скорее вынужденным. "Те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. А безболезненно заморозить бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды", – говорит Калюжнова.

От обвала спасла льготная ипотека и бонусы

Государственное субсидирование ипотечной ставки, пожалуй, можно считать мерой года, которая помогла строительной отрасли избежать провала. "По нашим оценкам, без внедрения данной программы провал по спросу на новостройки в 2015 г. мог составить 35–40%. Благодаря льготной ипотеке показатели объема продаж снизились в среднем на 15–20%", – говорит Татьяна Шарова из "Бест-новостроя", отмечая, что в отдельных проектах, даже несмотря на помощь государства, глубина падения продаж все же достигла 40%. Даромир Обуханич из ГК «МИЦ» также говорит, что поддержка государства по субсидированию ипотечной ставки оказалась очень своевременной для рынка. "К марту 2015 г., когда власти объявили о старте программы субсидирования ипотечной ставки, рынок фактически встал", – говорит Обуханич. По его словам, начиная с апреля 50% сделок в проектах ГК «МИЦ» совершалось именно по ипотеке. В "Бест-новострое" по ипотеке в течение года также совершалось до 60% сделок.

Активно стимулировали спрос и сами застройщики, предлагая различные скидочные и бонусные акции. В среднем в уходящем году квартиру в новостройке Москвы можно было купить со скидкой от цены предложения в 10–15%, а в некоторых проектах – со скидкой до 20%. "В этом году застройщики начали предлагать новогодние скидки уже в ноябре. При этом ценовая политика, направленная на поддержание спроса, отмечается у подавляющего большинства игроков рынка. Сейчас покупатели максимально внимательно выбирают проекты, и первостепенным остается цена вопроса", – говорит Обуханич.

Экспертные оценки того, насколько просела среднерыночная цена на столичные новостройки, разнятся. По оценкам "Бест-новостроя", средневзвешенная цена предложения без учета дисконта на рынке новостроек Москвы с января по ноябрь снизилась на 6,5% (с 227 036 руб. за 1 кв. м до 212 247 руб. за 1 кв. м. С учетом скидочных акций просадка цены оказывается глубже. Владимир Богданюк из Est-a-Tet без учета элитного сегмента оценивает снижение среднерыночной цены на 11%, "ИРН- консалтинг" – на 10–15%.

Апокалипсиса не будет

В наступающем 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г., считают участники рынка, значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика. "В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10–15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса нет и не предвидится", – считает Татьяна Калюжнова из "ИРН-консалтинга". "Предпосылок для быстрого роста и кардинальных изменений на рынке нет. 2016 год будет достаточно сложным", – прогнозирует Обуханич из ГК "МИЦ".

Поддержать цены на столичные новостройки могло бы сокращение объема предложения жилья. Но пока застройщики продолжают заявлять о планах по выводу на рынок новых проектов. При этом цена на раннем этапе строительства оказывается существенно ниже средней по рынку. "В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110 000–140 000 руб. за 1 кв. м. Еще недавно жилье за такие деньги можно было купить только в Подмосковье и новой Москве", – говорит Калюжнова.

«Вторичка» на грани провала

Вторичный рынок жилья Москвы в этом году приблизился к грани провала. По оценке Росреестра, количество переходов прав на недвижимость в годовом выражении снизилось более чем на треть: по сравнению с сентябрем – ноябрем 2013 г. этот показатель снизился на 34%. Причиной резкого снижения покупательской активности стало повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, падение платежеспособности населения, а также неготовность продавцов «вторички» быстро реагировать на рыночные изменения и идти на ценовые уступки покупателям.

По данным компании «Инком-недвижимость», за 11 месяцев 2015 г. число сделок на вторичном рынке жилья снизилось на 46%. "При этом постоянное снижение заявленных продавцами цен отмечается с мая, и за это время отрицательная коррекция ценовых показателей в базах данных составила 5,7 %", – говорится в отчете компании.

Доля продаж с дисконтом остается на максимальном уровне: 4 из 5 (80%) объектов, проданных в ноябре, были реализованы с дисконтом. Средний размер скидки – 9%. Только 11% реализованных объектов были проданы по заявленной стоимости. Традиционное «предновогоднее» снижение потенциального спроса (он выражается в звонках и консультациях по выставленным на продажу объектам), как правило, наблюдается после 10 декабря, однако в нынешнем году такое замедление риэлторы отметили уже в конце ноября – начале декабря.

«С одной стороны, это объясняется снижением уровня платежеспособности населения, с другой – общим настроением участников рынка, которые, в отличие от привычной ситуации прошлых лет, сейчас не ждут серьезных перемен после новогодних праздников. И в первую очередь не ждут увеличения цен на жилье в январе – феврале, а потому никуда не торопятся. С большой вероятностью можно говорить о том, что в декабре 2015 г. вторичный рынок жилья избежит предновогоднего ажиотажа», – отмечает директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Сергей Шлома, слова которого приводятся в отчете компании.