Жилые проекты сейчас выгоднее начинать в границах старой Москвы
За МКАД переизбыток предложения
В конце ноября компания «Лидер-инвест», входящая в группу АФК «Система», завершила стройку «Дома на Изумрудной» на северо-востоке Москвы. Монолитную башню – 21 этаж, 140 квартир – возвели за год, общий объем инвестиций составил более 1 млрд руб. Для сравнения: проект комплексного освоения территории (КОТ) «Сколково парк» – 500 га у реки Сетуни – потребует $1 млрд, уже освоено $500 млн, сообщил Станислав Лобанов, директор по маркетингу Millhouse.
Всего в портфеле «Лидер-инвеста» 24 точки для строительства жилых домов разного класса, от комфорта до de-luxe. Объединяет их то, что все находятся в обжитых уже районах с инфраструктурой. Дома строятся на месте разбросанных по Москве автоматических телефонных станций (ранее принадлежали дочерней компании АФК «Система» – МГТС), морально и физически устаревших, говорит Елена Гусева, вице-президент «Лидер-инвеста». «Большинство других застройщиков не обладают подобным ресурсом», – добавляет она. Тогда как потенциал промзон для комплексного развития огромен. «Можно нарисовать новый город», – оценивает его Алексей Белоусов, директор по развитию Capital Group.
По данным руководителя «ИРН-консалтинга» Татьяны Калюжновой, по итогам ноября 2015 г. из почти 1,2 млн кв. м квартир в новостройках между ТТК и МКАД 51% приходится на точечную застройку. В перспективе доля будет снижаться, прогнозирует она, ссылаясь на данные ГЗК: в ближайшие три года на рынок новостроек Москвы может выйти 3,5 млн кв. м квартир, из них на проекты точечной застройки приходится примерно 30%. Но ряд девелоперов могут в ближайшее время активно искать такие площадки. «В сложившихся условиях выход в Москву – это самая правильная стратегия развития. Экономика в рецессии, платежеспособный спрос упал, за МКАД сформировался переизбыток предложения, там высокая конкуренция при низкой марже», – объясняет аналитик. Спрос смещается из Подмосковья и новой Москвы, а также со вторичного рынка в новостройки Москвы старой, поскольку они становятся доступнее по цене. Это подтверждает и Белоусов.
Перспективные КОТы
Сейчас на рынок вышло несколько крупных и активно продвигаемых проектов на месте промышленных зон: «Зиларт», «Символ», «Петр I», Sreda, с продуманной концепцией, интересной архитектурой. Благодаря широкой линейке предложений – от студий до больших квартир - они привлекают покупателей, – уверены в «Пересвете». В Est-a-Tet на территориях промзон насчитали 32 проекта, за полгода объем такого предложения увеличился почти в два раза, до 665 000 кв. м. В числе наиболее крупных также ЖК «Домашний», «Ясный», «Родной Город. Октябрьское поле», практически все проекты возводятся по принципу комплексного освоения территории. «Ожидаются: деловой район «Москвич», Западный речной порт и Московский винно-коньячный завод, Московский жировой комбинат, Краснопресненский сахарорафинадный завод, Мельничный комбинат №4, две площадки на Лужнецкой набережной и одна площадка на Рязанском проспекте», – перечисляет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. «Комплексная застройка позволяет создать единую среду для жителей проекта и района, где-то даже реабилитировать его, включить в жизнь города», – отстаивают КОТы в «ОПИН» (компания занимается крупным проектом на Симоновской набережной).
Точечное строительство в Москве и не прекращалось, такие проекты есть и в центре, и в пределах ТТК, где сосредоточены рабочие места, напоминают в ОПИН. В ноябре, по данным компании, отношение точечных и комплексных проектов в Москве составило 2 к 1, хотя суммарно по площади КОТы конечно больше. Но проекты комплексной застройки только начинают выходить на рынок, говорит Калюжнова: «КОТы – это долго и дорого. Практически все они сейчас будут выходить в сегментах эконом- и комфорт-класса, так как жилье бизнес-класса не может продаваться достаточно высокими для нормального развития комплексного проекта темпами». Это хорошо для спроса: на жилье бизнес-класса в Москве он удовлетворен, а вот на новые комфортные квартиры по сравнительно доступным ценам – нет, этого спроса хватит еще примерно на три года, оценивает она.
Точечная застройка, таким образом, выглядит мегаперспективной: «Не надо бороться за покупателей со всей Москвы – достаточно локального спроса. Переехать в более современный и качественный дом в своем же районе, где дети ходят в сад и школу, зачастую намного приятнее, чем в строящийся мегапроект на 0,5–1 млн кв. м жилья, даже если цены в нем доступнее», – говорит Калюжнова. По словам Гусевой, в «Доме на Изумрудной» 70% покупателей – окрестные жители.
К слову, «точки» – это не обязательно один дом, может быть два, три и даже пять корпусов. Но это не считается комплексной застройкой, если не предусматривает изменения градостроительного плана района, сетки его дорог, объектов инфраструктуры и проч., объясняют в «ИРН-консалтинге».
В небольших проектах и выход площадей небольшой, замечают аналитики «Пересвет-инвеста», тогда как масштабное строительство позволяет продавать квартиры несколько лет и, если бренд успешно стартовал, это хорошо сказывается на реализации впоследствии. «При возможности выбора большая часть застройщиков, вероятно, будет строить масштабные проекты в расчете на будущий спрос. Хотя сейчас КОТы менее выгодны, признает Евгения Акимова, гендиректор Ikon Development. «Для покупателей выбор определяет низкая стоимость и высокая стадия готовности проекта. Девелоперы комплексных проектов несут значительные расходы на благоустройство, аренду земли, налоги, а цены вынуждены устанавливать на уровне точечных объектов без собственной инфраструктуры», – сожалеет она.
«Лидер-инвест» помимо домов на месте АТС занимается проектом Nagatino i-Land на 32 га («дочка» АФК «Система» владеет 75% ОАО «Московский бизнес-инкубатор», управляющего этим бизнес-парком, первая очередь введена в эксплуатацию, вторая строится). В 3–5-й очередях Nagatino i-Land теперь хотят строить преимущественно жилье. Как только покупательная способность восстановится, клиенты снова будут обращать внимание на инфраструктуру и концепцию, надеется Акимова