Московские девелоперы готовятся к падению спроса на квартиры в 2016 году

В 2016 г. опрошенные «Ведомостями» эксперты ждут еще 10–30%-ного падения спроса на новостройки. Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от готовности продавцов поступиться ценой.

Что строят

По данным Росстата, в Москве за 2015 г. было построено около 3,9 млн кв. м – на 5% больше, чем в 2014 г. За год на первичный рынок только в старых столичных границах вышло примерно 70 новых проектов на 1 млн кв. м, подсчитали аналитики Est-a-Tet. Это на 42% больше, чем за весь 2014 год. Еще с десяток проектов, по оценке «Бест-новостроя», появилось в новой Москве.

«В 2014 г. много говорили о снижении классов проектов, в 2015 г. это стало реальностью», – отмечает Владимир Богданюк из Est-a-Tet. Поэтому цена новых объектов бизнес-класса лишь «немногим выше, чем цена квартир комфорт-класса», говорит Юлиан Гутман из «Инком-недвижимости». Значительное число проектов бизнес-класса реализуется в бывших промзонах, добавляют аналитики «Бест-новостроя». «С экономической точки зрения застройщикам выгоднее вывести данные проекты на продажу по сниженным ценам по сравнению с запланированными, нежели приостановить работу над ними и зафиксировать убытки», – рассуждает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-консалтинга».

Общее предложение на рынке в 2015 г. составило 2,3 млн кв. м, что почти вдвое больше, чем в 2014 г. (1,5 млн кв. м), подсчитал Богданюк. В 2016 г. предложение, предполагает он, побьет новый рекорд, достигнув 2,5 млн кв. м. По данным компании «Миэль-новостройки», в январе продавалось в общей сложности 1,94 млн кв. м – 323 корпуса в 122 проектах. Калюжнова прогнозирует, что объем нового строительства начнет уменьшаться к концу 2016 г. и ощутимо снизится в 2017 г.

Что продают

Примерно 40 новых жилых комплексов, вышедших на рынок столицы в 2015 г., предлагают только квартиры, около 30 – только апартаменты и три – комбинацию квартир и апартаментов. Несмотря на непонятный статус последних, они строятся и продаются, так как по-прежнему дешевле квартир и иногда девелоперам удается перевести их в жилье. Таким образом, новое предложение 2015 г. составило чуть более 24 000 квартир и около 10 000 апартаментов, увеличив чуть ли не вдвое имеющееся на первичном рынке, по оценке риэлторов Est-a-Tet и «Бест-новостроя». На вторичном рынке в декабре 2015 г. экспонировалось более 43 000 квартир (данные «Инком-недвижимости»).

Самым востребованным у покупателей товаром стали так называемые евродвушки площадью примерно 50 кв. м с совмещенными гостиной и кухней. Они потеснили даже традиционно предпочитаемое клиентами однокомнатное жилье.

Как покупают

По данным Росреестра, в 2015 г. число переходов прав на квартиры снизилось по сравнению с 2014 г. почти на треть – со 162 038 до 113 769. На 18% меньше зарегистрировано договоров долевого участия (ДДУ) –19 611 вместо 24 029.

Сергей Шлома из «Инком-недвижимости» признал, что его компания в 2015 г. продала на вторичном рынке на 25% меньше квартир, чем в 2014 г. По его оценке, в целом на рынке сделок было меньше на 30%. Богданюк говорит о 50%-ном годовом сокращении продаж. Статистику Росреестра, по его мнению, искажают «кривые» схемы продаж и альтернативные сделки. Число последних в «Миэле» оценили в 60%.

Показатели января 2016 г. оказались чуть лучше прошлогодних: Росреестром зарегистрирован 6001 переход прав против 5929 в январе 2015 г. Число ДДУ также выросло – до 1801 против 1626 в 2015 г. «В январе сделки завершали те, кто не успел с покупкой в ноябре – декабре 2015 г.», – объясняет Ирина Пешич из «Миэля». Снизились лишь продажи по ипотеке: в январе 2015 г. их насчитывалось 1703, в январе 2016 г. – 1595.

Дисконт – не демпинг

Снижение платежеспособного спроса вкупе с затовариванием рынка привело к тому, что средний размер скидок вырос со «стандартных» для 2014 г. 3–5% до 10–15% в 2015 г. По наблюдениям «Инком-недвижимости», осенью 2015 г. около 80% застройщиков предлагали дисконт в 10%, но иногда скидывали до 25%. Олег Репченко из irn.ru слышал о случаях 50%-ного снижения цен. В 2015 г. распространение получили акции, по которым скидки предлагались не в процентах, а в рублях. Квартиры и апартаменты в рекламе становились дешевле либо на несколько сотен тысяч, либо на 1,5 млн руб. в зависимости от класса продаваемого объекта.

2015 год подарил рынку несколько новых тенденций. Во-первых, новостройки раскупались активнее квартир на вторичном рынке благодаря субсидируемым государством (и частично застройщиками) ипотечным программам. Нередко квартиры в готовой новостройке с современной инженерией оказывались дешевле, чем типовые квартиры в соседних панельных домах 10–20-летней давности, отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Во-вторых, из-за удешевления столичной недвижимости (в 2015 г. квартиру в Москве можно было купить за 3–3,5 млн руб. против минимальных 5 млн годом ранее, говорит Богданюк) москвичи стали терять интерес к подмосковным объектам. «В границах МКАД давно не было такого низкого уровня цен на новое жилье: за 3 млн руб. в 2014 г. можно было купить что-то только в Подмосковье, и не самом ближнем», – вторит Калюжнова. Девелоперы пересмотрели квартирографию строящихся комплексов и предложили московскому рынку однокомнатные квартиры площадью чуть более 20 кв. м и двухкомнатные около 40 кв. м, уточняет Мария Литинецкая из «Метриум групп», отсюда и невысокая цена.

Девальвация рубля стала подарком для тех, кто имел долларовые заначки и планировал потратить их на недвижимость. По подсчетам «Инком-недвижимости», раньше со $130 000 можно было рассчитывать лишь на однокомнатную квартиру на окраине, теперь – приобрести современную двухкомнатную жилплощадь категории комфорт или трехкомнатную эконом-класса.

В 2016 г. спрос продолжит сжиматься, сходятся опрошенные «Ведомостями» эксперты. По прогнозу «ИРН-консалтинга», чем больше негативных факторов станет давить на рынок, тем меньше сделок будет происходить.

Покупатели с деньгами будут и дальше, по выражению Шломы, пользоваться «беззащитностью продавцов». Это приведет в одних случаях к повышению качества проектов, в других – к их замораживанию. Ценовых войн и повального демпинга на московском рынке риэлторы не ждут. По их мнению, девелоперы будут держать цены до последнего, понемногу отступая лишь по мере дальнейшего снижения спроса. Те, кто возводит жилье в столице, изначально закладывают в проекты большую маржу, чем те, кто строит в области. Поэтому даже 30%-ное уменьшение продаж для них не станет критичным