Девелопмент промышленной недвижимости становится перспективным
Подмосковные власти хотят видеть индустриальные парки в каждом районе области
Территории развития
Radius Group начала работу над проектом «Южные врата» в Домодедове в 2005 г. Это первый в России индустриальный парк, сертифицированный по международному стандарту BREEAM. На 144 га земли планируется разместить около 650 000 кв. м складских и производственных площадей. На текущий момент около 500 000 кв. м уже построены или находятся на стадии строительства, включая распределительный склад компании Leroy Merlin (100 000 кв. м, ввод в эксплуатацию – 2016 г.). Пока в «Южных вратах» трудятся 15 резидентов. Среди них – Decathlon, Volvo и Leroy Merlin, которые являются владельцами своих зданий и земельных участков. Остальные арендуют помещения. Компании заняты в таких сферах, как фармацевтика, средства гигиены («36,6», Hartmann, Kimberly-Clark), запчасти для автомобилей и тяжелой техники (GM, John Deere), хранение документации (Iron Mountain), ритейл («Связной»); также это логистические провайдеры (FM Logistic, Tablogix, DHL), e-commerce (Next) и проч. По данным вице-президента Radius Group Руслана Суворова, компания вложит в «Южные врата» $0,5 млрд.
Столица с ее дефицитом территорий выстраивает политику промышленного прорыва за счет организации технопарков, компактных производств. У области другие возможности, в том числе – территориальные.
По данным «Корпорации развития Московской области», в регионе расположено 64 индустриальных парка – действующих, строящихся и проектируемых. Среди них четыре государственных, восемь муниципальных, 51 частный, включая особую экономическую зону (ОЭЗ) технико-внедренческого типа «Дубна». В августе в 73 км на юг от Москвы начала функционировать ОЭЗ промышленно-производственного типа «Ступино квадрат». В планах создание ОЭЗ в Сергиевом Посаде.
Степень готовности площадок разная. В 19 парках инфраструктура полностью готова для размещения производств. 14 строятся, 33 площадки переживают стадию проектирования. Две трети объектов создаются с нуля в чистом поле, уточняют в «Корпорации», и осваиваются резидентами по частям. Однако в последнее время, как отмечает гендиректор «Корпорации развития Московской области» Тимур Андреев, все активнее развиваются проекты на базе производственных мощностей советского периода. Инвесторы уже не хотят связываться с проектированием, проведением коммуникаций, процедурами по оформлению необходимой разрешительной документации, а желают прийти на готовую площадку, объясняет он причину все большей популярности парков типа «браунфилд».
В планах правительства области – создать индустриальный парк практически в каждом муниципальном образовании. Начнут с Дмитровского, Наро-Фоминского, Можайского, Истринского, Щелковского и Солнечногорского районов, а также Сергиева Посада и Электростали. Это позволит обеспечить их рабочими местами и справиться с маятниковой миграцией. Власти продекларировали принцип: «Где живешь, там и работаешь». Принято решение о создании 7000–10 000 новых рабочих мест до конца 2017 г.
В компаниях, строящих индустриальные парки, социальную направленность подчеркивают с энтузиазмом. Так, в Victoria Industrial Park, расположенном в Ногинском районе, появится 2500 рабочих мест, считают в ГК «Виктория эстейт». Завод первого резидента промышленного округа ОЭЗ «Ступино квадрат» компании «Ирис керамика» рассчитан на 360 рабочих мест.
Главное – начать!
Иваново работает над импортозамещением
Губернатор Ивановской области Павел Коньков объявил о создании четвертого по счету технологического парка, якорным производством которого станет комбинат синтетического волокна – его проект уже прошел госэкспертизу. Стройка начнется или в конце этого года, или в начале следующего. Это серьезнейший проект с 20 млрд руб. инвестиций, мощностью 190 000 т в год, говорит Коньков. Это будет первое в России предприятие по выпуску полиэфирных волокон (пока все ввозится из-за рубежа). Вокруг завода будет организован набор обслуживающих производств, что и превратит площадку в полноценный технопарк. В Ивановской области три индустриальных парка: «Родники» на месте завода «Родники-текстиль», парк на базе ОАО «Автоагрегат» в Кинешме и «Иваново-Вознесенск» в Иванове.
В индустриальном парке «Котово» в Наро-Фоминском районе площадью 506 га уже производит железобетонные изделия ДСК «Град» группы компаний «Мортон». Сборкой и обслуживанием специальной техники занимается дилер «Камаза» завод «Автобау». Более 230 га вакантно, есть свободные электрические (25 МВт) и газовые (27 000 куб. м/ч) мощности.
Многофункциональный индустриальный парк DEGA «Ногинск-Борилово» включает в себя промышленные, складские и торговые объекты. По числу резидентов – 30 международных и российских компаний – его можно считать наиболее многочисленным. Это крупные концерны Bayer AG, Metro Group, Meffert AG, Sievert AG, Peri GmbH, Hübner GmbH, Roto Frank AG, Festo AG, Oriflame SA, «Хлебпром», «Барьер» и др. Общая площадь парка – 270 га, вакантными остаются 70 га.
В высокой степени готовности в настоящее время находится первый в Подмосковье государственный проект «Есипово», которым управляет «Корпорация развития Московской области». «Есипово» занимает 284 га земель промышленного назначения и находится в 32 км от Москвы на первой линии Ленинградского шоссе. Парк ориентирован на размещение высокотехнологичных производств, относящихся к сферам легкой промышленности, на выпуск детских товаров, машиностроение и приборостроение, фармацевтику, стройиндустрию.
Victoria Industrial Park занимает 1400 га. Проект начат в 2013 г., концепция развития предполагает создание промышленных, жилых, сельскохозяйственных, административных и рекреационных зон и утверждена на градостроительном совете Московской области, рассказывает Вахтанг Сагарейшвили, заместитель гендиректора по инвестиционной деятельности УК «Виктория эстейт». В прошлом году уже введен в эксплуатацию гипермаркет Globus, возводятся строительный гипермаркет Castorama и торговая галерея. Общая площадь магазинов – 90 000 кв. м. Но главным станет агропромышленное направление. В августе 2015 г. в «Мособлэкспертизу» был передан проект первого этапа тепличного агрокомплекса «Иванисово» площадью 20,1 га. Ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2016 г., сейчас завершаются земляные и планировочные работы, начато строительство водозаборного узла мощностью 6000 куб. м в сутки. Одновременно проектируется вторая очередь агрокомплекса (15 га). Еще в планах третья очередь и грибной комплекс производственной мощностью 5000 т грибов ежегодно. Компания ведет переговоры о строительстве трех федеральных распределительных центров с мультитемпературным режимом хранения, объемом складских площадей до 50 000 кв. м. Мощности для этого есть: на территории парка расположен собственный энергоцентр ГТУ ТЭЦ, обеспечивающий 51 МВт электроэнергии, 74 Гкал/ч теплоэнергии.
Особые ожидания
На территории Московской области две ОЭЗ: «Дубна» и «Ступино квадрат». По мнению чиновников, подмосковные ОЭЗ со временем смогут стать конкурентами татарской «Алабуге», пока не имеющей аналогов в центральной части России.
Специализация разная. В «Дубне» заняты разработкой и внедрением инновационных и наукоемких технологий, в «Ступино» будут развивать промышленные и обрабатывающие производства. Также там планируется разместить предприятия приборо- и машиностроения, производства строительных материалов, фармацевтической и биотехнологической продукции. Как сообщают в компании MR Group (девелопер проекта), в состав промышленного округа входит четыре индустриальных парка с разбивкой по отраслям: «Шматово» (пищевая и легкая промышленность, строительные материалы, логистика), «Колычево» (потребительские товары, химическая, легкая, деревообрабатывающая промышленность), «Верзилово» (легкое машиностроение и автомобильная промышленность), «Петрово» (электроника, фармацевтическая промышленность, территория управляющих компаний). Гендиректор MR Group Роман Тимохин заявил, что размер планируемых инвестиций – 6,5 млрд руб. Более 5 млрд руб. вложит в строительство завода на территории России итальянская «Ирис керамика», дочернее предприятие группы Iris, крупнейшей фабрики Италии по выпуску керамогранита. Еще более 1 млрд руб. проинвестирует мексиканская компания «Солнце Мехико», входящая в состав международной корпорации Gruma International Food, крупнейшего мирового производителя кукурузной муки.
Все идет по графику, говорят в MR Group. «Ирис керамика» разрабатывает проект и выполняет землеустроительные работы, «Солнце Мехико» уже согласовала проект и начала строить. Запуск завода мексиканской компании намечен на III квартал 2016 г. Построена подстанция на 100 МВт, газораспределительная станция, заканчивается строительство комплекса очистных сооружений и водозаборного узла, развязки на железной дороге, начато строительство внутренних железнодорожных путей на площадке. Привлечено пять резидентов, до конца года планируется привлечь еще столько же.
Организаторы и регуляторы
Развитие проектов регулирует ФЗ «О промышленной политике» № 488, вышедший в декабре 2014 г. Федеральное постановление № 1119 затрагивает вопросы возмещения затрат на создание инфраструктуры. Есть в регионах и документы местного значения. В Московской области базовым является закон от 24 ноября 2004 г. № 151/2004-ОЗ «О льготном налогообложении...», где перечислены льготы для инвесторов, а также основания, условия и порядок их использования налогоплательщиками в зависимости от объема капитальных вложений, видов экономической деятельности. Для всех инвесторов, не важно, являются они резидентами индустриальных парков или нет, действуют льготы по налогу на прибыль (региональная часть) и налогу на имущество организаций. Самих инвесторов ранжируют по нескольким критериям. Главные – сроки и объемы инвестиций. Проект с бюджетом в 3 млрд руб. и рассчитанный на пять лет получает снижение ставки налога на прибыль на 4,5% на семь налоговых периодов, но не более предполагаемого срока окупаемости и до 1,5% снижения ставки налога на имущество, созданного и (или) приобретенного в целях реализации проекта. Проекты сроком до трех лет и более скромный бюджет – не менее 200 млн руб. – получают более скромные льготы.
В июле 2015 г. введена льгота для всех инвесторов, осуществивших капитальные вложения в здания и сооружения. Предоставляются льготы и субъектам малого предпринимательства, реализующим инвестиционные проекты в промышленной сфере.
В то же время, отмечают в «Корпорации», процедура оформления территории как индустриального парка законодательно нигде не закреплена и не регламентирована. С 1 сентября 2015 г. начала действовать система добровольной сертификации ИП на соответствие Национальному стандарту ГОСТ Р 56301-2014 «Индустриальные парки. Требования». Сертификаты по этой системе выдаются Ассоциацией индустриальных парков действующим объектам. Сертификация добровольна, но она будет необходима, если компания-инвестор рассчитывает на получение господдержки. Это предусмотрено постановлением правительства РФ № 794 от 4 августа 2015 г., которое вступит в силу с 1 января 2016 г.
Для ОЭЗ также предлагаются расширенные федеральные и региональные льготы: освобождение от таможенных пошлин и гарантия от неблагоприятного изменения законодательства, а также ускоренный порядок при оформлении всех разрешений; отмена налога на имущество, землю, транспорт и на региональную часть налога на прибыль в первые годы.
Уже введенные меры поддержки работают, говорят в управляющих компаниях. Льготы могут предлагать резидентам и сами УК, добавляет Сагарейшвили. Например, «Виктория эстейт» дает рассрочку платежа за покупку земельного участка до двух лет и льготное подключение к необходимым коммуникациям.
Сокращаются сроки юридического оформления парков и ОЭЗ. По словам Евгении Старковой, директора по маркетингу MR Group, ОЭЗ в Ступине удалось оформить за шесть месяцев.
Альтернативный девелопмент
Может ли девелопмент в индустриальной сфере стать альтернативой проектам жилой, торговой, офисной недвижимости? Сравнивать экономические показатели разных направлений довольно сложно.
Например, общий бюджет «А-парка» в Калуге (введен в эксплуатацию в 2013 г.) Павел Платонов, коммерческий директор «Эспро менеджмента», оценивает в 21,3 млн евро. Компания развивает несколько производственно-логистических площадок в Калужской и Московской областях, рассматривает новые участки в Подмосковье и новой Москве. В «Эспро» оценивают окупаемость подобных проектов в 8–10 лет. Александр Зотов, директор «Котово», согласен с оценкой. «Да, в девелопменте существуют и более доходные сегменты, но важно еще и придерживаться выбранного профиля, потому что знание предмета дает конкурентные преимущества», – считает Платонов.
В портфель проектов MR Group входят и жилые объекты, и бизнес-центры. В компании считают наиболее устойчивыми жилые проекты в Москве и ближайшем Подмосковье. В то же время именно девелопмент промышленной недвижимости становится перспективным направлением. «С одной стороны, санкции и антисанкции, падение рубля и связанное с ним уменьшение импорта более чем на 40%, с другой – беспрецедентные меры господдержки по стимулированию отечественного производства, – говорит Старкова. – Не случайно все регионы РФ сейчас создают индустриальные парки».
Индустриальные парки заполняют долгосрочные арендаторы – а в кризис это существенно, уверены в Radius Group. Компания заключает договоры на 5–7 лет. Хотя в последние 9–12 месяцев, сообщила пресс-служба компании, со стороны потенциальных арендаторов наметился интерес к договорам на 3–5 лет и Radius Group готова это обсуждать.