Александр Прохоров: «За проекты комплексного развития территорий будет борьба»

Одним из важнейших резервов для развития Москвы сегодня являются столичные промзоны. Почти четверть новой недвижимости столицы создается именно на этих территориях. Руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы Александр Прохоров рассказал в интервью «Городу», как реализуются проекты в заброшенных зонах и почему инвесторы готовы сутки биться за них на торгах.

– На сегодняшний день в Москве насчитывается 15 000 га территорий промышленных зон. Как они образовались?

– Это, скажем так, наше наследие – «ржавый пояс Москвы», о котором все время говорили. Если посмотреть старые карты, там видно, где проходили железные дороги, которые использовались предприятиями. Ряд предприятий до сих пор там стоит. Рядом с ними создавались кластеры, где жили люди рабочих профессий. И так сложилось, что 17% территорий в границах старой Москвы, или 15 000 гектаров у нас в документах, именуются промышленными и производственными зонами.

Сегодня это, наверное, единственный ресурс в городе, к которому можно подойти комплексно и где девелоперы, представители инвестиционного сообщества могут что-то создать в части производственных, торговых либо офисных площадей. Мы считаем основной задачей запустить эти территории в новый экономический оборот, чтобы там создавалось что-то современное, безопасное, экологичное, приносящее налоги, рабочие места и пользу городу.

– Если говорить об итогах прошедшего года, сколько инвесторы вложили в экономику Москвы? И какие проекты в целом проще привлекают инвестиции?

– В рамках комплексного развития территорий (КРТ), проекта «Индустриальные кварталы», у нас на сегодня подписано пять договоров. Примерно 2,2 млн кв. м уже запущено в реализацию, часть из них вышли на стройку. Я думаю, что все подписанные проекты полноценно выйдут на стройку в следующем году и в ближайшее время мы подпишем договоры на еще порядка 1 млн кв. м.

Если говорить о том, куда вкладываются, то мы просчитываем экономический эффект и стараемся сформировать и выпустить на торги и в реализацию проекты, которые экономически выгодны не только городу, но и инвестору. При этом инвестор всегда считает сам. И видимо, мы не ошибаемся в своих расчетах: на последнем аукционе (промзона «Алтуфьевское шоссе». – «Ведомости. Город») 13 участников торговались почти сутки.

– Да, 20 часов – это серьезный аукцион.

– И от победителя мы недавно получили в бюджет почти 3,2 млрд руб. платежей за право реализации проекта КРТ.

– Причем у вас торги начинались с 37 млн руб., это огромная разница по сравнению с финальной ценой.

– У нас есть утвержденная методика определения начальной цены аукциона. Мы берем 1% от кадастровой стоимости всех земельных участков в границах КРТ. Но в этом проекте была заложена серьезная экономическая составляющая. И я не думаю, что победитель – один из системных инвесторов – просто так 3,2 млрд руб. в бюджет бы заплатил, если бы не видел какую-то свою идею реализации проекта и экономическую эффективность.

– Считаете, что 13 компаний в аукционе – это много или мало?

– Пока рано делать выборку. Но, в принципе, 13 заявок – это много в моем понимании. С учетом того, что люди азартно почти сутки торговались, я думаю, это хороший показатель.

– Какие предприятия в Москве сейчас являются самыми прибыльными и почему?

– Смотря что считать прибыльным. Если мы смотрим по выручке, это в основном предприятия, связанные с реализацией государственного заказа в части федеральной целевой программы и ближе к оборонному комплексу. Очень хорошо себя чувствуют предприятия фармацевтической промышленности, связанные с производством медицинского оборудования, кабельной отрасли, радиоэлектроники, а также предприятия пищевой промышленности – все они неплохо растут.

В рамках городских полномочий у нас есть ряд программ, которые позволяют поддерживать предприятия, соответствующие темпу городского роста. Но для тех, кто хочет получать городскую поддержку, мы каждый год устанавливаем повышенные требования, давая предприятиям сигнал, что они должны развиваться. На сегодняшний день порядка 130 предприятий получают эту поддержку, налоговую либо неналоговую.

– Одна из грандиозных реорганизаций сейчас планируется в промзоне «Красный строитель» на юге Москвы. Что там будет построено?

– Проект довольно большой – более 34 га. Он на днях был одобрен на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы. По нашим оценкам, инвестиции в редевелопмент составят не менее 100 млрд руб. По проекту здесь можно будет построить порядка 400 000 кв. м недвижимости, из которых около 200 000 кв. м отведено под жилые дома, так называемые объекты общественного назначения займут около 180 000. Конечно, появится и социалка, и производства – не менее 4600 новых рабочих мест. То есть полноценный индустриальный квартал на месте разрозненных участков, где автосервис, гаражи и склады. Еще один большой проект – на севере, в «Братцево». На 22 га сейчас опять же складские комплексы и гаражи. Вместо них инвестор построит детский сад, школы и общественно-деловые объекты, жилье, часть из которого будет построена для реновации. 

– Кто и как определяет, будет ли в новом районе, квартале жилье и социальные объекты?

– У нас есть градостроительные нормы, которые не допускают строительство жилых объектов без сопутствующей социальной инфраструктуры. Кроме того, для многих проектов комплексного развития разрабатывается градостроительный потенциал. Но бывает так, что в соседнем районе, образно, стоит большая поликлиника, поэтому дополнительную поликлинику строить не надо, достаточно школы. Если город не видит там жилья, значит, жилья вокруг достаточно и в рамках развития необходима офисная, промышленная и торговая застройка, чтобы жилой район рядом насытить инфраструктурой.

Сегодня у нас в глубокой проработке более 130 проектов на территории почти 2000 га. На которых мы видим около 30–33 млн кв. м создания новой недвижимости высокого класса. Само собой, только треть из них может быть жилой. Рынок говорит о том, что максимально прибыльно делать проекты, в которых присутствует жилой функционал. Чтобы девелоперы создавали новые рабочие места, городом создана специальная программа, в рамках которой мы компенсируем девелоперу платеж по изменению вида разрешенного использования земли под жилье при строительстве офисных, производственных и торговых площадей. Эта программа позволит инвесторам сэкономить более 28 млрд руб.

– В ситуациях, когда девелоперы выкупают право реализации проекта на какой-либо территории, строят там какие-то объекты и не строят жилье, вы сталкивались с возмущением москвичей?

– Прежде всего, там создаются инфраструктурные объекты для горожан. В моем понимании, если рядом с твоим домом вместо помойки и заброшенного завода появляется современный район с офисами, торговлей, новыми рабочими местами, парками, школой, поликлиникой, даже где-то с храмом, это капитализирует твое жилье и делает лучше твою жизнь.

– Кстати, в Москве активно идет программа «Мой район», которая дает возможность развития инфраструктуры районов и позволяет жителям использовать все возможности мегаполиса, не выезжая в центр. Вы здесь выступаете как помощники?

– Конечно. Здесь мы с «Моим районом» полностью синхронизируем свои усилия. В том числе получаем через префектуры запросы по работе с депрессивными территориями от самих жителей. Хотелось бы включить эти зоны в программу и с помощью внебюджетных источников дать им новое развитие.

Строительство новых объектов на территории позволит создать новые рабочие места. Люди смогут, живя на комфортной и безопасной территории, пешком ходить на работу. Кроме того, для города снизится нагрузка на транспортный каркас.

– А экологический аспект как-то учитывается при строительстве?

– Мы находимся в диалоге с департаментом природопользования города Москвы. И если уж проводим реновацию промышленных, заброшенных сейчас зон, то одна из основных задач – выдерживать экологическую повестку, которая сейчас есть в том числе на федеральном уровне.

– Как к программе относится рынок? Много ли заинтересованных инвесторов, есть ли среди них представители других стран?

– Мы видим запросы от крупных и средних инвесторов, видим запросы от других регионов (порядка 20%). Для иностранных инвесторов это пока непонятный продукт. Они не готовы сталкиваться с текущими реалиями с точки зрения разработки документов. Тут либо они приходят фондами и вкладывают деньги, на которые наш девелопер реализует этот проект, либо им надо предоставить уже полностью готовый проект с документами, а лучше всего уже построенный. Над решением этого вопроса мы сейчас как раз работаем. 

– Интерес инвесторов и девелоперов понятен. А как реагируют на программу сами владельцы заброшенных промзон?

– Наша приоритетная задача, чтобы владельцы захламленных территорий или владельцы территорий, попавших в КРТ, самостоятельно реализовывали проекты, которые город им предлагает. Но в случае, если они не хотят реализовывать, город делает это через торги. В итоге победитель торгов выкупает у них эти объекты по рыночной цене с учетом оценки. Либо изымает с помощью города, если правообладатель не согласен и не реализует предлагаемый городом проект.

– Вы ожидаете, что со временем борьба девелоперов за право обладания территориями бывших промзон будет усиливаться?

– На проектах, которые максимально экономически выгодны, конечно, будет борьба. Хотя если не будет, то не будет. Подождем. 

– Есть ли прогноз, насколько увеличится количество проектов по реализации бывших промзон в ближайшие годы?

– Думаю, что 130 территорий, уже находящихся в проработке, – это такой задел на ближайшие 10–15 лет с точки зрения реализации. Наша задача сейчас – качественно отработать текущие проекты, чтобы привлечь дополнительные инвестиции в город и создать новые рабочие места.