Банкиры нашли вариант решения проблем ипотеки с материнским капиталом

Ипотека без опеки

О проблемах с рефинансированием ипотеки с материнским капиталом на прошлой неделе рассказала Ассоциация российских банков (АРБ). Погасив первый кредит за счет нового и высвободив из-под залога недвижимость, родители должны обратиться в органы опеки за разрешением заложить недвижимость, совладельцами которой являются дети (таковы правила использования материнского капитала), по новому кредиту. Органы опеки не всегда соглашаются – формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних, указывала АРБ.

Чтобы избавить банки и заемщиков от этой проблемы, ассоциация предлагает упростить процедуру рефинансирования таких кредитов. Ее предложения описаны в проекте поправок к закону об ипотеке, который направлен спикеру Госдумы Вячеславу Володину: залог при рефинансировании, как и при покупке квартиры, должен оформляться в специальном порядке («ипотека в силу закона») – без согласования с органами опеки.

Обращение в органы опеки при рефинансировании ипотеки – совершенно лишняя процедура, она существует только в силу инерции закона, говорит президент АРБ Гарегин Тосунян: «Если ее убрать, то рефинансирование станет проще, а ипотека для семьи – дешевле. Мы направили проект в Госдуму, кто будет его вносить – решит Вячеслав Володин». Представитель Госдумы не ответил на запрос.

Эту проблему не обязательно решать на законодательном уровне, замечает руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко. При рефинансировании банки могли бы разрешать заемщикам оформлять двойное обременение, говорит он: «На короткий срок жилье бы находилось в двойном залоге, но после проведения всех расчетов первое обременение снималось бы».

Сейчас банки такое не практикуют, добавляет Гордейко: «Вместо того чтобы менять закон, АРБ стоило бы сначала рекомендовать своим же банкам-участникам не препятствовать оформлению последующей ипотеки, а также обратиться в ЦБ, чтобы регулятор, в свою очередь, направил эту рекомендацию банкам».

Органы опеки не должны принимать участия в рефинансировании ипотечного кредита – они не являются стороной договора, считает советник управляющего директора Совкомбанка Алексей Семенов. Поправки АРБ могут облегчить жизнь и клиенту, и банку – срок оформления документов по рефинансированию значительно сократится, добавляет он.

Ипотека не по-детски

У АРБ есть и альтернативный вариант решения проблемы. Если упростить процедуру не получится, то можно изменить правила оформления на детей недвижимости, купленной в ипотеку с материнским капиталом, следует из письма ассоциации первому вице-премьеру Антону Силуанову.

По закону родители должны оформить долю в квартире на детей в течение полугода после погашения ипотеки, объясняет руководитель юридического департамента банка «Дельтакредит» Юлия Ладыгина. Однако особенности сделки по рефинансированию в законе не учтены, продолжает она: на практике возможны трактовки, когда именно родители должны выделить долю детям после погашения первоначального кредита.

АРБ считает, что дети должны становиться собственниками уже после того, как будет снято обременение с квартиры по рефинансированному кредиту. «Этот вариант позволит снизить риски банков, так как жилье в залоге не нужно будет оформлять на несовершеннолетних», – объясняет Тосунян.

Похожие предложения и у другой банковской ассоциации – «России»: она предлагает отсчитывать срок оформления недвижимости на детей с того момента, когда заемщик полностью расплатился по кредиту за жилье. Такие предложения ассоциация намерена в июле направить в Минтруд.

После того как ставки по кредитам упали, заемщики были готовы рефинансироваться, но к этому оказались не готовы банки, объясняет вице-президент «России» Анатолий Козлачков: для банков рефинансирование ипотеки с материнским капиталом связано с рисками и их берут на себя немногие. У банков могут возникнуть сложности с органами опеки при взыскании заложенной квартиры, совладельцами которой являются несовершеннолетние, добавляет директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.

Представители ВТБ и Сбербанка отказались от комментариев, другие крупные ипотечные банки не ответили на запросы. Представитель Минфина перенаправил вопросы в Минтруд, представитель которого не ответил на запрос.