Кристофер ван Рит: «Третий квартал 2015 года – самый худший период за всю историю рынка складских комплексов в России»

В отличие от капитанов складского рынка России, таких как Raven Russia или PNK Group, под управлением которых сотни тысяч квадратных метров, у Radius Group логистический парк «Южные врата» на 144 га в Домодедовском районе Московской области – это единственный бизнес. Изначально комплекс «Южные врата» принадлежал британскому фонду Grove International Partners, специализирующемуся на инвестициях в недвижимость, а его младшими партнерами по проекту были Кристофер ван Рит и Дэвид Саймонс. Когда пять лет назад Grove решил выйти из «Южных врат», среди первых претендентов на актив значилась как раз Raven Russia, но у миноритариев – ван Рита и Саймонса – было преимущественное право на выкуп доли Grove, и они им воспользовались. Их новым партнером стала чешская PPF Group, которая даже в кризис, по словам ван Рита, готова инвестировать десятки миллионов долларов в новые складские проекты в России. Почему иностранцы реагируют на российский кризис по-разному, почему рынок складской недвижимости становится рублевым и можно ли здесь игнорировать политику, в интервью «Ведомостям» рассказал один из основателей и упраляющий директор Radius Group Кристофер ван Рит.

– Сегодня в России очень много крупных международных компаний, которые ведут здесь масштабный и очень важный бизнес. Мы наблюдаем, как по-разному ведут себя наши клиенты. Одним из них является компания General Motors, которая в марте этого года заявила, что меняет свою модель ведения бизнеса в России, иными словами, существенно снижает его объемы. Другой наш клиент, Leroy Merlin, наоборот, в декабре 2014 г. согласовал с нами сделку по строительству крупнейшего в России распределительного центра площадью 100 000 кв. м. Мы подписали договор 19 декабря 2014 г. Причем компания станет собственником этого здания. Такие масштабные инвестиции в систему организации снабжения позволят компании укрепить свой бизнес.

На этих примерах мы видим, что две крупные международные корпорации один и тот же набор факторов оценивают по-разному и принимают диаметрально противоположные решения.

– Я как раз считаю, что в России много направлений для развития бизнеса: и сегодня, и в кризисной ситуации, и в будущем. Да, мы готовы инвестировать.

– Мы уже инвестировали в «Южные врата» около полумиллиарда долларов. Теперь мы изучаем возможности дополнительно инвестировать несколько сотен миллионов долларов в ряд новых проектов в составе комплекса или на московском рынке в целом. Этот вопрос мы сейчас прорабатываем с нашим партнером PPF Group.

– Те, которые направлены на обеспечение потребностей Leroy Merlin, и еще несколько новых сделок, над заключением которых мы сейчас работаем с нашими новыми клиентами.

– Я могу комментировать только те сделки, которые мы уже объявили.

– И первое, и второе. В «Южных вратах» нам принадлежит 140 га, на которых мы можем возвести 650 000 кв. м. Площадь существующих и строящихся зданий уже составляет 500 000 кв. м. То есть мы можем рассчитывать еще на 150 000 кв. м. У нас есть потенциал для обеспечения нужд наших клиентов, и мы будем инвестировать в этот потенциал. Так что в разгар кризиса у нас очень много работы. Деталей я пока уточнить не могу.

– За счет собственного капитала. Сейчас банковская система под сильным давлением и не может предоставлять значительные кредиты по разумным ставкам. Как инвесторы, мы сейчас обязаны стать лидерами и взять на себя все риски, чтобы доказать правильность наших решений. Когда рисков станет меньше, мы сможем обратиться в банк и сказать: «Послушайте, риски понизились, и мы хотели бы получить у вас кредит для поддержания нашего проекта и планов дальнейшего роста». Для нас неправильно вести бизнес, рассчитывая на банковское финансирование. Брать на себя такие риски – это вообще не функция банков. Это задача девелопера и его инвесторов. Именно такой подход позволил нам занять такую сильную позицию на рынке. Хотя у нас отличные отношения с нашим основным кредитором – Сбербанком.

«Сегодня арендная плата очень низкая»

– Кризис означает трудные времена для нас всех. Не знаю ни одну компанию, которой бы нравилась сегодняшняя кризисная ситуация. Главный вопрос – «что делать?». Практически про всех наших клиентов можно сказать: они находятся в процессе интенсивного пересмотра и переоценки своего бизнеса в России. По результатам такой переоценки они могут принимать различные решения, как General Motors и Leroy Merlin.

Между этими двумя крайностями есть множество самых разных подходов и решений. Например, производитель сельхозтехники John Deere из-за кризиса принял решение сокращать затраты и повышать эффективность. Каким образом мы ощущаем изменения в их бизнесе? Они перевели свой головной офис в Москве из центра города в «Южные врата», где John Deere арендует производственные помещения и помещения под распределительный центр. Специально для этого мы переформатировали часть помещений под офисы и создали больше парковочных мест. В результате John Deere готова заключить с нами договоры аренды на более длительный срок – до середины 2020-х гг.

Так, их реакция на кризис заключалась в снижении затрат и повышении эффективности, в итоге наши партнерские отношения с John Deere укрепились, потому что теперь на наших площадях размещены их производство, склады для хранения запчастей и головной офис.

– Некоторые наши клиенты изучают возможности более широкого использования именно офисных помещений в тех зданиях, которые мы им сдаем в аренду. Другие компании готовы вывести к нам свои бухгалтерские службы, другие вспомогательные функции – ведь не обязательно сидеть в дорогих офисах в центре Москвы. Почему бы не разместить их в красивом офисе, расположенном в промышленном парке? Такое решение уже приобрело большую популярность во многих развитых странах.

– Мы же девелоперы: когда нам не хватает площадей, мы строим новые.

– Я соглашусь с утверждением, что на российском рынке в этом году заключалось много сделок по продаже. Финансовым инвесторам было продано гораздо больше складских комплексов, чем в прошлом году. Но конкретные суммы сделок не так широко известны.

Замечу кстати, что III квартал 2015 г. – самый худший период за всю историю рынка складских комплексов в России. Доля вакантных площадей – порядка 10%, но эти 10% представляют собой свыше 1 млн кв. м. Во время кризиса 2008 г. доля незанятых площадей составляла даже 15%, но в цифрах это было всего 500 000 кв. м.

Получается, у нас есть 1 млн кв. м, а финансирования нет. Для девелоперов это очень непростой период. В результате мы наблюдаем ситуацию, когда некоторые из них вынуждены продавать активы для того, чтобы расплатиться по кредитам. Но на фоне самой неблагоприятной рыночной конъюнктуры в истории отрасли оценщики и бухгалтеры призывают скорректировать стоимость активов. Это и наша проблема тоже: рыночная стоимость наших активов снижается, но нам не кажется, что сейчас время продавать.

– Иногда мы такие варианты рассматриваем. Но для нас при принятии решений об инвестировании важен определенный уровень качества – и в отношении месторасположения выбираемых нами объектов, и в отношении дорог и инфраструктуры в целом, и в отношении самих зданий – именно качество объектов обеспечивает качество наших услуг. Поэтому если мы сможем найти проект с удовлетворяющими нас параметрами качества с точки зрения месторасположения, генерального плана, инфраструктуры и самих зданий, то мы можем рассмотреть возможность его приобретения. Но пока что на рынке таких проектов не много.

– Не думаю, что следует говорить о многих финансовых инвесторах. Есть некоторые, кто изучает возможность покупки, но рынок сейчас можно назвать незанятым – число потенциальных покупателей на рынке складских помещений в России меньше, чем когда-либо за последние 10 лет. В результате покупателей немного, но есть девелоперы, вынужденные продавать.

– Клиенты совершенно точно – да.

– Потому что такие помещения – это то, в чем они нуждаются для продолжения и развития своего бизнеса. Например, Adidas сначала арендовал склад у компании-девелопера, а потом приобрел его в собственность. Я не знаю точных причин, по которым они приняли такое решение, но предположу, что главной причиной была финансовая привлекательность такого шага. Наверное, они сравнили цену покупки с затратами на аренду помещения и цена [покупки] оказалась очень привлекательной, иначе они бы просто продлили аренду.

– Это зависит от решения руководства клиента. Могу сказать, что сегодня на рынке арендная плата очень низкая, девелоперы не могут на ней заработать. Поэтому сейчас девелоперам сдавать площади в аренду просто невыгодно. Тогда как для конечных пользователей отличное время   заключать договоры аренды. Если вы покупатель, то для покупки сейчас тоже время подходящее. Просто нужно просчитать, какой из этих вариантов принесет больше дохода на инвестированный капитал в каждом конкретном случае. Adidas решил покупать, а X5, как и «Дикси», и Globus Group, объявил о крупных сделках по аренде. Разные компании принимают различные решения. Единственное, что могу сказать наверняка, – для девелоперов рынок складских помещений сейчас наименее благоприятный за всю историю его существования в России.

- И то и другое. Около двух лет тому назад показатели отрасли были лучшими в ее истории. Многие тогда решили стать девелоперами складских помещений, было начато много новых проектов с нуля, были получены очень крупные земельные участки, на которых были построены многие крупные объекты. Это была первая фаза таких проектов, строительство было либо недавно завершено, либо завершается сейчас. В итоге мы имеем на рынке избыток площадей в размере 1 млн кв. м. Вполне вероятно, что через год маятник опять качнется в другую сторону – и мы будем наблюдать уже ставшую привычной за много лет ситуацию: предложение складских помещений недостаточно по сравнению со спросом.

– Абсолютно уверен в этом. По мере того как объем предложения будет становиться все меньше, помещений будет не хватать – и арендная плата повысится. Но важно понимать: при ныне существующих ставках быть девелопером или собственником складских помещений невыгодно.

– Существует широкий диапазон, но в среднем они колеблются от 4000 до 6000 руб./кв. м. Но даже при ставке в 6000 руб. строить склады невыгодно.

 – Чтобы инвестиции приносили прибыль, ставка аренды должна быть больше 7000 руб./кв. м. Насколько больше – зависит от месторасположения, потому что земля дешевле в не очень хороших местах и дороже в местах более привлекательных.

– У нас уже были проекты в регионах, например в Казани (см. справку о компании. – «Ведомости»). Мы регулярно изучаем ситуацию в регионах, но в контексте наших существующих клиентов. Если клиент в этом заинтересован, мы готовы вместе с ним идти в регионы и работать там над достаточно рискованными проектами. Приведу конкретный пример. Мы будем выходить в Новосибирск вместе с клиентом, которому нужно 50 000 кв. м, но мы приобретаем гораздо более крупный участок, рассматривая этого клиента как якорного арендатора. Таков наш подход к бизнесу в регионах. В сегодняшней ситуации мы не будем действовать в регионах так, как мы работаем в Москве: покупать земельный участок, строить инфраструктуру и большой комплекс зданий, не имея ни одного арендатора. В будущем – возможно, пока же это не имеет смысла.

– Он слишком далек от Москвы. Когда объект находится на другой стороне планеты, нам трудновато им управлять. Уверен, на Дальнем Востоке есть много интересных возможностей. Может быть, какой-то другой хороший девелопер воспользуется этой возможностью. Маловероятно, что это будет Radius Group.

«Бизнес в долларах – это прошлое»

– Исторически сложилось, что наши арендные ставки всегда были номинированы в долларах. До кризиса весь рынок складских помещений в России был долларовым. Основная причина заключалась в том, что все активы долгосрочные, а до нынешнего кризиса для долгосрочных инвестиций в России доллар был самой выгодной, самой дешевой валютой. При этом в том же Сбербанке мы тоже брали долларовые кредиты. Финансирование мы получали в долларах.

На рынке из-за изменения потребностей клиентов произошел поворот к рублю, теперь низкая стоимость финансирования проектов перестала для них быть приоритетом. Теперь главное – как можно меньше сюрпризов в результатах деятельности за квартал. То есть они готовы больше платить за долгосрочные кредиты в рублях, лишь бы в будущем их миновал шок [подобный тому, что испытали] в нынешний кризис. Так что в будущем им придется платить больше за привлекаемые финансовые средства, зато исчезнет риск повторения такого кризиса. Именно эта смена приоритетов и определяет сегодняшнюю ситуацию на рынке. И это свидетельствует о том, что рынок в России в целом становится зрелым. Раньше, когда договоры долгосрочной аренды предусматривали оплату в долларах США, это казалось странным. Вот в Китае такие договоры заключаются в юанях, в Бразилии – в реалах. Россия на этом фоне выглядела некоторой аномалией. Теперь ситуация меняется на фоне общего развития рынка, так что в будущем российский рынок складской недвижимости будет рублевым.

– Потребуется немало лет, пока еще будут действовать старые договоры аренды и договоры займов.

– Все договоры, которые [были заключены] до кризиса, номинированы в долларах. Пока большая часть нашего бизнеса по-прежнему в долларах, но это бизнес прошлого. Все свои новые проекты мы видим в рублях.

– Наша задача заключается в правильном управлении рисками. Поэтому мы никогда не пойдем на то, чтобы иметь действующие договоры аренды в долларах, а финансирование в рублях. Иначе будет сильное расхождение. Когда раньше мы заключали все наши договоры в долларах, мы обращались в Сбербанк за долларовым кредитом. Теперь мы планируем заключать договоры в рублях и получать финансирование в рублях. Наши инвесторы не возражают против того, чтобы в нашем портфеле часть вложений в акционерный капитал была в рублях.

– Сегодня 60% группы у PPF, 40% – у фонда, который контролируем я и мой партнер Дэвид Саймонс. Мы полагаем, что в будущих наших проектах именно PPF будет основным инвестором. При этом они всегда готовы инвестировать совместно с другими группами – сильные инвесторы привлекают таких же сильных инвесторов. Поэтому я могу только предполагать, что в будущем нас будут поддерживать сильные инвестиционные группы.

«В России наступило уникальное время»

– До него еще так далеко!

– Да нет, я шучу. Мы не ожидаем, что 2016 год будет как-то радикально отличаться от текущего года. Разница может быть в следующем. В этом году и в I квартале, и во II квартале на рынке не было ясности относительно дальнейшего развития ситуации, особенно политической, поскольку политические риски сложно измерить. Сейчас рынок несколько успокоился, но все может измениться. Поэтому с конца II квартала мы увидели, что руководители бизнеса наконец сосредоточились на бизнесе и стараются игнорировать политику. Скорость принятия решений возросла. Поэтому в следующем году, я считаю, экономическая ситуация останется непростой, но на рынке будет приниматься больше решений и, соответственно, происходить больше событий. 2016 год должен быть немножко лучше, чем этот, но результаты такого улучшения почувствуют на себе не все, а только акционеры сильных компаний.

– Мы не раскрываем финансовые показатели компании, но можем сказать, что в «Южных вратах» 500 000 кв. м уже либо построено, либо находится в процессе строительства, из них нам принадлежит примерно 350 000 кв. м. Это наш портфель, который генерирует доход от арендных платежей.

– Повторюсь, мы являемся частной компанией и не раскрываем свои финансовые результаты, но мы гордимся сильными показателями деятельности компании, даже в текущих рыночных условиях. Необходимо помнить, что многие наши арендные договоры были заключены до начала этого кризиса.

– Не ниже. Я думаю, что даже выше, чем в 2014 г.

– Конечно, я не думаю, что следует абсолютно игнорировать политику. Но сейчас в России наступило просто уникальное время, по крайней мере для меня за мои 20 лет проживания здесь. Эта уникальность заключается в том, что в прошлом году впервые после 2000 г. политика стала затмевать всё остальное, в частности бизнес. Политика занимала умы людей, но они при этом никак не могли на нее [политику] повлиять.

Теперь политика все же в меньшей степени отвлекает руководителей бизнеса, они сосредоточились на бизнесе. Это своего рода «размораживание» бизнеса, и я считаю это положительным знаком.

– Мы создаем дополнительную стоимость для российской экономики. Мы реализуем крупномасштабные проекты и вкладываем большие деньги в том секторе экономики, который нельзя считать чересчур прибыльным. Иными словами, мы осуществляем масштабные инвестиции в бизнес с относительно невысокой маржей. Почему же кто-то может захотеть прекратить нашу деятельность? Я так понимаю, что в некоторых отраслях российской экономики иностранные инвесторы очень даже приветствуются, и складское дело – как раз одна из них. Проекты здесь все крупномасштабные и долгосрочные, не приносящие быстрой прибыли.

«Я чувствую себя техасцем»

– Мне нравится моя работа. Я не управляю всеми бизнес-процессами, у нас есть отличная команда, которая самостоятельно управляет процессами, я же осуществляю общее руководство. Мне 45 лет, я еще молод и энергичен, но я могу себе представить, что через 20 лет у группы будет новый генеральный директор.

– Да.

– Ведь это Россия. Вполне естественно, что мы приглашаем на работу квалифицированных российских специалистов, потому что здесь их дом, здесь родная для них культура. У нас работают талантливые люди, которые обеспечивают успех нашего бизнеса. Без сильных лидеров из России мы бы успеха не добились.

Вот я иностранец, но живу в России уже 20 лет. Мой партнер Дэвид Саймонс тоже иностранец с 20-летним стажем проживания в России. Мы представляем высшее руководство компании, но если по какой-то причине я больше не смогу возглавлять группу, то меня смогут заменить сильные лидеры из числа русскоязычных сотрудников. Не вижу в этом какой-то проблемы.

– Я из Техаса, поэтому я чувствую себя техасцем (смеется). Техас – очень специфическая часть Америки. А Россия – очень специфическая часть мира. Поэтому я чувствую, что мне особенно повезло, раз у меня была возможность столько лет работать в России и получать от этого удовольствие. Моя жена русская, у нас есть ребенок, и я считаю нашу семью русской. В то же время я с удовольствием езжу в Техас в отпуск к родственникам. Я чувствую себя счастливым.