Инвесторы вложили в складские проекты в России $250 млн
Это в 10 раз больше больше, чем за весь 2014 год
В январе – августе 2015 г. общие инвестиции в российскую складскую недвижимость составили $250 млн, следует из отчета консалтинговой компании CBRE. Для сравнения: за весь 2014 год инвесторы потратили на логистические проекты в России лишь $25 млн, говорит представитель CBRE.
Другой консультант по недвижимости, JLL, за восемь месяцев этого года зафиксировал сделок на $230 млн. Такая высокая цифра связана с крупной сделкой по покупке складского комплекса «ПНК Чехов» группой «Бин», оговаривается представитель JLL. Абсолютный рекорд, по данным этой компании, состоялся в 2013 г. – тогда инвесторы вложили в склады $1,16 млрд.
Цены на склады сейчас находятся на исторических минимумах, указывает директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE Антон Алябьев: для любого, кто готов развивать бизнес в России, это отличное время для инвестиций в логистические проекты. Средняя стоимость складов составляет 40 000–45 000 руб за 1 кв. м, указывает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. По его словам, рублевая стоимость логистических проектов не сильно изменилась, а долларовая упала почти вдвое. Поэтому сделки с такими объектами действительно выгодны зарубежным инвесторам и конечным пользователям, подчеркивает Дорофеев.
Инвесторы полюбили Европу
На европейском рынке индустриальной и логистической недвижимости зафиксирован рекорд: по итогам II квартала 2015 г. совокупные инвестиции в склады составили 6,1 млрд евро, сказано в отчете CBRE. Предыдущий рекорд принадлежал II кварталу 2007 г., когда инвесторы потратили на складски объекты 5,7 млрд евро. Основные вложения (около 40%) в 2015 г. сделаны в Великобритании, но повышенная инвестиционная активность отмечена также в Германии, Швеции, Финляндии, Нидерландах, Испании.
С мнением экспертов соглашается руководитель московского отделения девелопера Raven Russia Игорь Богородов: пока цены на склады довольно привлекательны для инвесторов, но дальнейшее поведение рынка будет зависеть от экономической ситуации в стране, отмечает он.
Ни цены, ни ставки аренды складских помещений в рублях, с изрядной долей вероятности, больше не будут падать, считает Алябьев из CBRE. Свою позицию он объясняет высокой активностью ритейлеров, скупающих склады для собственных нужд. С начала 2015 г. они купили около 400 000 кв. м складских помещений примерно на $280 млн (данные CBRE), тогда как за восемь месяцев 2014 г. на сделки с конечным покупателем пришлось $160–170 млн. Так, в феврале 2015 г. было объявлено о покупке сетью DIY-магазинов «Леруа Мерлен» около 100 000 кв. м в логистическим парке «Южные врата», в августе Adidas приобрел вторую очередь логистического парка «Чехов» (120 000 кв. м). Эти две сделки стали крупнейшими за всю историю российского рынка складской недвижимости.
Профессиональные инвесторы тоже не отстают – например, Богородов уверяет, что Raven Russia продолжает искать новые проекты для приобретения.
Впрочем, на этом рынке есть и риски: незаполненными остаются около 10% складских помещений, или примерно 800 000–900 000 кв. м, напоминает Дорофеев. Это довольно высокий показатель, указывает он. Но, учитывая, что в последнее время не заявлено ни одного нового логистического проекта, через год-полтора доля вакантных площадей может снизиться, а цены и арендные ставки, соответственно, вырасти, рассуждает он.