Сдавать внаем апартаменты в Москве и Петербурге в разы выгоднее, чем квартиры
Но частные инвесторы неохотно вкладываются в этот сегмент
Туристический рынок России показывает устойчивый спрос на недорогое, но качественное размещение – в бронированиях в Москве, Санкт-Петербурге, Казани лидируют хостелы, отели «2 звезды». Расцвет экономики совместного пользования с доминированием частых непродолжительных поездок под девизом «платим не за статус, а за впечатления» создает все предпосылки к росту спроса на апартаменты.
Туристы становятся все более требовательными и самостоятельными в организации поездок – даже китайские туристы предпочитают искать способы размещения в России самостоятельно. Современные цифровые технологии помогают гостям не только с бронированием гостиниц и пошаговым планированием маршрута, но и с получением персонализированных опций.
«Экономика впечатлений» бросает все новые вызовы гостиничному бизнесу. Например, новое поколение хочет максимального погружения в среду (по данным Airbnb, 86% путешественников хотят приобщиться к местной культуре и «пожить как местные») и все чаще отказываются от бронирования классических отелей. Эти люди предпочитают покупать на рынках местные продукты, чтобы приготовить их самостоятельно на ужин, но с удовольствием утром закажут себе кофе в номер, как в первоклассном отеле.
Особую роль начинают играть обслуживаемые апартаменты, которые способны предоставить путешественнику опции, которые так важны для него сегодня, – гибкость, простоту бронирования, развитую инфраструктуру (которая в том числе позволяет заказать утром кофе в постель), экономию времени, конкурентную цену. По сравнению с отелем сопоставимого качества аренда апартаментов может быть на 20–25% дешевле. По цене они сопоставимы с традиционными квартирами, но предлагают гораздо более предсказуемое качество. Впрочем, даже в Санкт-Петербурге, городе, который последние пять лет переживает невиданный со времен СССР наплыв туристов, действует всего несколько проектов под управлением профессиональных компаний.
Связано это с тем, что спрос на апартаменты со стороны частных инвесторов (тех, кто покупает для последующей сдачи в аренду) пока только формируется, а девелоперу на данном этапе владеть подобным форматом недвижимости и тем более заниматься арендным бизнесом сложно. Складывается парадоксальная ситуация: желающих арендовать апартаменты гораздо больше, чем желающих их купить.
Основным стимулом для инвестора выступает пассивная стратегия: владельцу апартамента не нужно рыть носом землю, чтобы найти арендатора, за него это сделает управляющая компания. После уплаты всех расходов доход от аренды обслуживаемых апартаментов может составлять до 14% в год (по данным объектов Docklands Development). И это как минимум в 2–3 раза больше, чем в среднем могут обеспечить арендные квартиры (3–4%).
Девелоперы и УК делают сейчас все возможное, чтобы стоимость владения активом была сопоставима с владением жилым помещением, а не в 2 раза больше, как было у первых проектов. Например, в Петербурге и Москве несколько апарт-проектов уже сертифицировано по системе энергоэффективности Green Zoom и за счет ряда решений на этапе проектирования объекта коммунальные расходы на объектах снижены в 2 раза по сравнению с квартирами. Самый простой пример – в помещениях за счет эффективной работы приточно-вытяжной вентиляции не требуется отдельный климат-контроль, удорожающий стоимость коммуналки.
В апарт-отелях работает всего одна служба ресепшн, а не по консьержке у каждого входа; установлено программное обеспечение, позволяющее превентивно контролировать техническое состояние дома и не требующее раздутого штата обслуживающего персонала. Так шаг за шагом собственник стремится сформировать позитивную экономику проекта для частного инвестора, который не будет платить за избыточную инфраструктуру.
Пока немногочисленные качественные апартаменты в Москве и Петербурге конкурируют со всеми сразу – от хостелов до отелей класса «4 звезды». Учитывая, что мировые инвесторы по-прежнему не слишком оптимистично смотрят на строительство недорогих гостиниц в России, с хостелами все непросто на законодательном уровне, а легальные арендные квартиры часто хромают с точки зрения сервиса, у апартаментов хорошее будущее. Дело за малым – за частными инвестициями, которые выведут этот рынок на принципиально другой уровень.