Как частные инвесторы зарабатывают на кондо-отелях в России

В этом году в Санкт-Петербурге стартовали продажи апартаментов двух комплексов, предлагающих последующую сдачу апартаментов в аренду, – Vertical и YE’S.

Стимулом к формированию продуктов на стыке жилой и гостиничной недвижимости стала компрессия доходов в складском, офисном и торговом секторах коммерческой недвижимости, наблюдаемая с 2015 г. Между тем жилой и гостиничный сегменты, напротив, чувствуют себя достаточно комфортно, что мотивирует инвесторов экспериментировать с этими продуктами для снижения рисков операционного гостиничного бизнеса, с одной стороны, и для повышения привлекательности жилых проектов – с другой.

Жилье с отельным сервисом

Кондо-отель – это относительно новый для России продукт, который представляет собой объединенные в единое здание апартаменты с сервисом. Такие апартаменты приобретаются разными собственниками («в розницу») в инвестиционных целях (для сдачи в аренду). В отличие от комплекса апартаментов квартирного типа кондо-отель предлагает единое управление, безопасность и комплекс услуг, включающий минимально услугу по сдаче номера/апартамента в аренду, уборку номеров и возможность организации услуг питания.

Кондо-отель как инвестиционный продукт позволяет сначала инвестору зарабатывать на продаже апартаментов в розничное владение, а затем – уже новым собственникам – получать доход от сдачи в аренду. Делать это собственник может самостоятельно, но, как правило, управляющая компания помимо услуг по эксплуатации комплекса выполняет функции оператора, содействуя собственникам в поиске арендаторов.

В России уже реализованы проекты ГК «Пионер», которая продает апартаменты с обслуживанием под брендом YE’S в Москве и Санкт-Петербурге, и компанией NAI Becar, развивающей бренд Vertical в Санкт-Петербурге. В своем третьем проекте (на ул. Социалистической в Санкт-Петербурге) «Пионер» предлагает интересные программы доходности: ежемесячный фиксированный доход и удвоение стоимости апартамента за пять лет. Фактически оператор берет на себя риски незагрузки апартамента и, гарантируя интересанту заранее определенный уровень доходности, обеспечивает высокие темпы продаж уже на этапе строительства, что заметно оптимизирует экономику проекта в целом. Остается вопрос соблюдения обещаний и обеспечения новым владельцам заявленного уровня доходности – до 14,9% годовых.

Сколько можно заработать

Динамика выручки от гостиничных номеров Санкт-Петербурга за последние восемь лет (с 2008 г.) в среднем составляла 12,3% роста в год (с 1500 руб./день в расчете на каждый имеющийся номер до 3800 руб.). Рынок жилья Санкт-Петербурга рос в среднем на 4% в год за этот период. Таким образом, стоимость апартамента, приобретенного, допустим, за 3 млн руб., за пять лет увеличится до 3,65 млн руб., а сдача его в аренду посуточно обеспечит еще не менее 5,7 млн руб. выручки (при условии роста выручки за каждый наличный номер всего на инфляционные 4% в год). Однако для этого оператору кондо-отеля необходимо понести расходы, которые составляют от 40 до 55% выручки. В случае с гостиницей данные расходы уменьшают прибыль собственника, а оператор получает процент от выручки и от прибыли за управление. При долгосрочной аренде апартаментов операционные расходы компенсируются арендатором. Для кондо-отеля могут применяться различные варианты, в том числе, как в случае с апартаментами YE’S, схожая с арендной схема распределения прибыли, когда доход, оставшийся после оплаты издержек от гостиничной эксплуатации апартаментов и выплаты гарантированного дохода собственникам, является прибылью оператора.

Даже при максимально консервативных расчетах доход за пять лет гостиничной эксплуатации апартамента, приобретенного за 3 млн руб., оценивается в 2,6 млн руб., т. е. около 43 000 руб. в месяц, что покрывает обязательства оператора перед собственниками апартаментов. А с учетом роста стоимости недвижимости по истечении пяти лет доход от перепродажи апартамента и прибыль от аренды составят в совокупности 6,25 млн руб., что означает не только удвоение капитала для инвестора в этот апартамент (с 3 млн до 6 млн руб.), но и возможность получения небольшой чистой прибыли девелопером/оператором (8% от суммы сделки за пять лет операционной деятельности).

Какие риски

У кондо-отелей есть и минусы: необходимость документооборота и ежемесячных расчетов с каждым из собственников, фактор соседства собственников, которые сами проживают в апартаментах, с гостями отеля, фактор повышенного износа апартамента, эксплуатируемого как гостиничный номер, фактическая величина коммунальных расходов и налога на имущество, которые существенно выше по сравнению с квартирами. Однако эти вопросы лежат в плоскости осведомленности покупателей коммерческой недвижимости и рисков, связанных с более высокими доходами.

Таким образом, при грамотном выборе локации в городе, популярном у туристов (как, например, Санкт-Петербург), сильном маркетинге («вкусные» инвестиционные программы) и профессиональном гостиничном управлении кондо-отель является инвестиционно интересным продуктом для девелопера.

В этом контексте развитие сети кондо-отелей является наиболее эффективной стратегией за счет стандартизации и тиражирования «успешного управления», закрепляемого брендом. Кроме того, со временем такая сеть будет предлагать девелоперу «экономию на масштабе» за счет единого и прямого управления всеми отелями сети (т. е. без привлечения профессионального оператора) с меньшей численностью административного персонала и меньшими комиссионными агентствам по бронированию / турагентствам.