На какой недвижимости в Москве инвесторам можно заработать больше всего

Ко мне часто обращаются частные инвесторы с вопросом - как, в какие объекты коммерческой недвижимости в Московском регионе стоит инвестировать и на какую доходность рассчитывать. И не удивительно. На простом вкладе в банк много не заработаешь. Жилье теряет свою инвестиционную привлекательность - цены на московские квартиры после кризиса так и не пошли в рост, снижаются и доходы от сдачи жилья в аренду.

Тем не менее, объем инвестиционных сделок в недвижимость растет. Эксперты Colliers International подсчитали, что за 9 месяцев 2017 г. инвестиции в недвижимость в России выросли на 40%, достигнув $1,74 млрд.

Частных инвесторов все больше интересуют вложения именно в коммерческие площади, которые могут давать высокий и стабильный доход. А конец года лишь украсит эту статистику, так как именно в декабре в этом сегменте закрываются многие инвестиционные сделки.

Разумеется, не вся коммерческая недвижимость сейчас может считаться хорошим вложением. Какие объекты стоит рассматривать начинающим инвесторам, рассчитывающим на прибыль от сдачи в аренду?

Магазин у МКАД

Самый интересный сегмент для частных инвестиций - стрит-ритейл. По нашим оценкам, средняя доходность на московском рынке составляет сейчас порядка 11–12% годовых без учета налогов (арендная доходность без учета роста стоимости основного актива). Конечно, доходность и сроки окупаемости будут зависеть от местоположения объекта, а ставки аренды на помещения в различных локациях могут отличаться в десять раз. И не обязательно гнаться за дорогими и, якобы, престижными площадками внутри Садового кольца. Они как раз наименее доходны -стоимость этих магазинов предполагает окупаемость 12–15 лет и доходность около 7–8%.В то время как хороший магазин ближе к МКАД вполне можно купить по цене, предполагающей 9–10 летнюю окупаемость.

Наибольшую привлекательность для инвестора, который хочет стабильности, представляют торговые помещения от 3 000 – 4 000 кв. м и более. Такой объект с хорошей локацией гораздо лучше «застрахован» от простоя. Если ритейлер получает здесь хорошие прибыли, он сам настроен на заключение долгосрочного договора. Ну а если вы владеете качественным объектом в проходимом месте, можете смело рассчитывать на долгосрочные контракты даже в кризис. Истории о том, что сетевой арендатор обязательно продавит собственника по деньгам и тот в результате ничего не получит, скорее, могут служить предостережением для неопытных переговорщиков. Еще один совет - не набирать на площадку много мелких арендаторов, магазинчиков, которые берут в аренду всего 50–100 кв. м. Конечно они, конечно, платят больше. Но и риск частой смены таких арендаторов намного выше. Поэтому лучше, чтобы не менее 60% торговых площадей были заняты крупным федеральным сетевым арендатором.

Офисы выходят из моды

Офисная недвижимость долгое время была лидером по инвестициям. Но это происходило в основном из-за компаний, которые приобретали площади для собственных нужд в надежде на рост стоимости активов. Сейчас, по нашим оценкам, средняя доходность в сегменте офисной недвижимости на 1–0,5 процентных пункта ниже, чем в сегменте торговой. Причем на рынке пока сохраняется довольно высокая вакантность (по различным оценкам, она составляет более 11%).

Стоит ли сейчас вкладываться в рынок офисной недвижимости? Если вы не боитесь рискнуть, то почему бы и нет. Сейчас мы уже наблюдаем рост спроса на небольшие офисные площади в 100–200 кв. м и новые форматы, например коворкинги. Ввод новых офисов на рынке был минимальным за последние пять лет, и это дает надежду на рост ставок аренды, который мы вполне можем увидеть уже в 2018 г.

Сегмент офисной недвижимости мы оцениваем в целом как перспективный, однако и риски здесь пока еще достаточно высоки.

Склады для профессионалов

Самый рисковый и наиболее непредсказуемый сектор для начинающего инвестора - склады. Сейчас дефицита складов в Москве не наблюдается. В этом и есть основной риск для инвест покупок. Текущая оценка вакантности складских площадей на уровне 7–9%, возможно, даже несколько занижена.

Иногда вложениями в складскую недвижимость интересуются предприниматели из других отраслей, топ-менеджеры компаний. Они, как правило, рассматривают покупку небольшого склада на десятки квадратных метров. Но именно такие помещения чаще всего простаивают, а их владельцы несут все убытки. Конкуренция на рынке очень велика. О долгосрочных договорах в этом сегменте чаще всего приходится просто забыть. На рынке востребованы склады, но речь идет о крупных складских комплексах площадью более 100 000 кв. м. Как правило, это уже девелоперские проекты, которые реализуются под заказчика по схеме Built-to suit.