Владельцев апартаментов могут обязать получать «гостиничные» звезды
У Роспотребназора появилось право потребовать «звездный» сертификат от каждого собственника
Регулирование туристической деятельности может коснуться и владельцев апартаментов. В Санкт-Петербурге опасаются возможных штрафов при отсутствии обязательного гостиничного сертификата. В Москве пока не видят повода для беспокойства.
С начала этого года контролеры Роспотребнадзора могут прийти в любой апарт-отель, где номера сдаются в аренду, и потребовать сертификат, подтверждающий наличие звезд. Если такой бумаги нет – штраф от 30 000 руб. до 4% годовой выручки.
До недавнего времени для российских гостиниц классификация оставалась делом добровольным. Процедура хлопотная: специальная комиссия проверит объект на соответствие требованиям по нескольким десяткам позиций. Включая, например, уровень отделки, меблировку, наличие обученного персонала и т. д. Затраты – от 7000 до 120 000 руб.
В Петербурге семь компаний уполномочены проводить такую процедуру. Но 5 февраля был принят 16-ФЗ – пакет поправок в закон о туристической деятельности. С 1 января 2019 г. вводится обязательная классификация гостиниц. Предусмотрен переходный период: до 1 июля 2019 г. сертификатами обязаны обзавестись гостиницы, в которых насчитывается более 50 номеров, до 1 января 2020 г. – более 15 номеров, до 1 января 2021 г. – вообще все гостиницы и прочие места размещения. Положение о классификации гостиниц и правила предоставления гостиничных услуг еще должны быть утверждены правительством РФ, уточняет Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры».
Причем здесь апартаменты
Казалось бы, время еще есть и вообще – причем здесь апартаменты? В Петербурге большая часть апартаментных комплексов построена на землях, предназначенных под гостиницы (в Москве это преимущественно «офисная» земля). И по документам как раз гостиницами и является. Но сертификат на «звезды» имеют лишь единичные проекты.
«Кроме закона об основах туристской деятельности есть и другой, регулирующий подготовку к ЧМ-2018, – говорит Майя Петрова, партнер юридической фирмы «Борениус». – И в нем для Москвы и Петербурга сделано исключение. В этих городах с 1 января 2018 г. предоставление гостиничных услуг или услуг по предоставлению средств размещения для временного проживания может осуществляться только при наличии сертификата».
И теперь про апартаменты. Этот тип недвижимости четкого, юридически определенного статуса не имеет. Однако для начисления налога на имущество (при определении кадастровой стоимости) апарт-отели приказом Минэкономразвития отнесены к объектам временного проживания. «Деятельность по предоставлению апартаментов вне зависимости от их типа (гостиничный, квартирный) квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности», – уточняет Перфильева.
Почему сертификация вызывает много вопросов
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»: «Пока у профессионального сообщества по поводу обязательной сертификации больше вопросов, чем ответов. Апарт-отель - это много собственников. В нашем проекте их 560. Закон сейчас не говорит, кто именно должен проходить сертификацию - собственник каждого апартамента или управляющая компания апарт-отеля. А если собственник самостоятельно сдает свой объект и у него нет договора с УК? И кто будет нести ответственность за прохождение/непрохождение сертификации? Если два собственника из 560 сертификацию не пройдут, штраф будет выставлен им или управляющей компании? Вопросы вызывает и получение так называемого паспорта безопасности, который отныне должен быть у каждого средства размещения. Этот паспорт безопасности включает в себя аккредитацию у полиции, а также у представителей местной власти, которые должны будут собрать комиссию по объекту. Что такого будет оценивать эта комиссия, что упущено в рамках прохождения сертификации? Почему не оптимизировать и не объединить эти две процедуры? Чрезмерное желание втиснуть апартаменты в рамки профессионального туристического бизнеса может свести на нет преимущества этого формата и для инвесторов, и для конечных потребителей».
Если сертификата нет
Юристы уверены: уже сейчас в Москве и Петербурге контролеры могут провести проверку и применить санкции. «Роспотребнадзор может прийти в апарт-отель по заявлению потребителя или просто со ссылкой на закон. Если сертификата нет – сначала штраф, потом приостановка деятельности. Закон от 5 февраля предусматривает расширенную (повышенную) ответственность, он будет применяться уже в 2019 г. Штрафы для должностных лиц составят от 30 000 до 50 000 руб., а для юридических лиц штраф будет исчисляться от размера годовой выручки. От 1/40 до 1/25. Это приличная сумма».
Коварство регулирования заключается еще и в том, что штрафовать можно не только управляющую компанию, но и каждого отдельного собственника. Если апарт-отель строился по долевой схеме, их может быть от нескольких десятков до нескольких тысяч. Контролеры также вправе приостановить деятельность гостиницы или апарт-отеля на срок до 90 дней.
Еще одна неприятность: реклама апартаментов, не имеющих звезд (в том числе на профильных сайтах), может быть сочтена незаконной – этим займутся контролеры ФАС. Участники рынка, узнав о такой перспективе, мягко говоря, не обрадовались. Впрочем, некоторые заранее озаботились получением заветных бумаг.
Кто готов к «звездам»
По сведениям Knight Frank St Petersburg, сейчас в Петербурге строится около 600 000 кв. м апартаментов, предложение составляет около 300 000 кв. м. Средняя цена юнитов с отделкой – около 120 000 за 1 кв. м. Эта цена включает полную отделку помещений. Как правило, меблировка входит в дополнительные затраты. В среднем – от 300 000 до 600 000 руб. Из 36 апарт-отелей, находящихся в продаже, номера с полной отделкой предлагают 15. И только в семи предлагается меблировка. «Звездный» сертификат есть у 2–3 объектов в Курортной зоне, апарт-отель Vertical на Московском проспекте прошел классификацию в прошлом году. «Сложно собрать все документы по каждому номеру. 126 номеров, 70 собственников, – рассказывает Евгения Гиль, руководитель дивизиона управления апарт-отелями NAI Becar. – Но мы считаем, что затраты на получение классификации «3 звезды» окупились. Повысились узнаваемость и показатели бронирования, мы попали во все списки туроператоров».
Еще несколько отелей – в процессе получения или готовятся к нему. Но таких меньшинство. По оценкам экспертов, 60–70% апартаментов приобретаются именно для сдачи в аренду, а не для собственного проживания. По данным Ильи Андреева, управляющего партнера компании Zenith, уже в первой половине 2018 г. объем предложения апартаментов увеличится в 1,5 раза: застройщики спешат занять пятна в деловых зонах и начать проекты до ужесточения регулирования по привлечению дольщиков (пакет поправок с новыми требованиями к строителям начинает действовать с 1 июля 2018 г.). И большая часть таких проектов не гостиничного типа, а именно псевдожилье.
В комплексе Docklands номера делятся на buy to rent и buy to live. «Те, кто приобретает номера для собственного проживания, опционно могут приобрести меблировку, это входит в пакет арендатора, – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор компании Docklands. – Если инвестор приобретает номер для сдачи в аренду (например, по программе с гарантированной доходностью), то в стоимость входит стандартное оснащение, включая отделку и мебель». Управляющая компания Docklands Rent начинает процедуру классификации, чтобы получить «4 звезды».
В большом проекте Valo (у станции метро «Бухарестская») будет 3500 номеров, в первой очереди проекта из 1500 юнитов 900 (две центральные секции) пройдут классификацию. «В новых корпусах комплекса Salut!, которые сдаются в этом году, компания готовит номера к прохождению классификации (на «2–3 звезды»), – говорит руководитель проекта Сергей Ногай. – Пока мы будем ориентироваться на предыдущие правила, которые действовали для добровольной классификации. В нашем комплексе участок изначально предназначался под гостиницу. И все основные требования к помещениям общего пользования, к безопасности были заложены уже на стадии проекта. В уже сданных корпусах проблемой будет заниматься управляющая компания».
А что хорошего
Константин Сторожев, гендиректор «Valo-сервиса», считает, что требование обязательного прохождения классификации поможет «цивилизовать» рынок, четко отделить «сервисные» апартаменты от псевдожилья: «Застройщики начнут задумываться. Если застройщик предлагает продукт для инвесторов – должны быть соблюдены все требования сертификации, наличие УК и инфраструктура».
Пока нет информации о том, что кого-то из управляющих или владельцев апартаментов оштрафовали. Но это всего лишь вопрос времени. Участники рынка полагают, что «повышенного внимания» контролеров к апарт-отелям можно ожидать после завершения чемпионата мира по футболу. Ситуация с угрозой массированных штрафных санкций характерна именно для Петербурга, где большая часть апарт-проектов изначально (по документам) заявлена как гостиничные. В Думе, кстати, лежит законопроект (поправки в ЖК), в соответствии с которым апартаменты становятся разновидностью жилья. Если он будет принят – девелоперов ждут неприятности другого рода: как обеспечить инсоляцию, необходимое по нормативам количество парковочных мест, где взять места в школах и детских садах.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»