Зачем государству поддерживать коммерческую недвижимость

В то время как государство бросило все силы на то, чтобы поддержать застройщиков жилья, офисная и другая нежилая недвижимость, включая апартаменты, предоставлена сама себе.

Одним из последних шагов, оказавших роковое влияние на рынок, стало снятие моратория на изменение кадастровой оценки коммерческой недвижимости, после чего город провел переоценку объектов. Новый закон об оценке имущества и правилах кадастровой оценки вступил в силу в 2014 г. В декабре 2016 г. вышло постановление правительства Москвы о кадастровой оценке на 2016–2017 гг. Те владельцы, которым посчастливилось ознакомиться с этим постановлением, были в шоке. Несмотря на то что с 2014 г. рыночная цена недвижимости в Москве упала минимум на 50%, у многих объекты внезапно подорожали в 3–5, а то и в шокирующие 500 раз. Переоценка была проведена непрозрачно и непонятно с точки зрения методологии.

Соответственно, выросли и налоги, которые считаются от кадастровой стоимости и составляют 1,4% в год. В результате особняк в центре может быть оценен в 25 000 руб. за 1 кв. м, а промзона на окраине – в 150 000 руб. Конечно, в дальнейшем оценку можно будет оспорить через суд. Но сейчас владельцы коммерческой недвижимости поставлены в условия, когда бизнес становится если не откровенно убыточным, то уже ходит «по тонкой грани рентабельности». После перерасчета арендодатели должны уплатить налог на недвижимость, подскочивший почти до 20% от прибыли. Бизнес коммерческой аренды, таким образом, оказался фактически обложен двойным НДС.

Доходность офисов класса В и С сейчас всего 5–8% годовых. Арендные ставки за время кризиса снизились, и повышать их в настоящее время невозможно. Чтобы удержать арендатора, собственник должен доплачивать за его аренду из своего кармана. Как говорится, не бизнес, а бульон из-под яиц.

Если повышенная нагрузка на собственника все-таки приведет к повышению стоимости аренды, арендатор будет либо менять место дислокации, либо повысит цену товара или услуги для конечного потребителя, что, в свою очередь, приведет к росту инфляции, связанной с увеличением издержек производства.

Еще одна опасность, о которой стоит помнить, – эффект домино: многие коммерческие объекты на этапе строительства были закредитованы, и кредитная нагрузка была рассчитана с учетом старого налогообложения. Владельцы уже после того, как здание введено в эксплуатацию и заполнено арендаторами, продолжают выплачивать кредиты. Повышение же налоговой нагрузки может в перспективе привести к тому, что объекты уйдут к банкам за долги. Им придется нести расходы на содержание непрофильных активов, создавать свои или привлекать сторонние структуры для работы с такой недвижимостью.

И еще одно, более близкое городским властям соображение: такое налоговое поведение скажется на деловой активности, а значит, и на инвестиционной привлекательности Москвы, о которой московские власти крайне пекутся. Чтобы всего этого не произошло, или хотя бы чтобы смягчить последствия новых налоговых инициатив, в первую очередь необходимо разобраться с верностью оценки. Похоже, фирма OOO «Ко-Инвест», которая выиграла тендер на проведение оценки, не отличается профессионализмом. По новому закону эти функции переданы госоценщикам, но, разумеется, сделать переоценку всех спорных объектов единовременно и быстро они не в состоянии. На этот период необходимо отменить введение повышенного налога. Коммерческой недвижимости тоже необходима поддержка государства.