Основатель «Мортона» Александр Ручьев инвестирует в коммерческую недвижимость

ГК «Основа» запускает платформу Credo Capital для инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, рассказал «Ведомостям» председатель совета директоров группы Александр Ручьев. Credo Capital, по его словам, создаст закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в которые внесет собственные нынешние и будущие объекты в сегменте торговой недвижимости и стрит-ритейла в Москве и области. В перспективе это может быть и недвижимость сторонних владельцев, добавил он. Паи этих фондов Credo Capital планирует предлагать частным инвесторам, которые таким образом смогут получать доход от арендных платежей. Их Ручьев оценивает до 12% годовых, еще до 7% годовых инвесторы смогут заработать на росте рыночной стоимости объектов, добавил собеседник «Ведомостей».

До конца марта 2017 г. Credo Capital планирует создать три фонда и внести в них объекты на 60 000 кв. м, не вошедшие в сделку по продажа «Мортона» акционеру ПИК Сергею Гордееву, говорит Ручьев. Их рыночная стоимость, по подсчетам Ручьева, – 4,5 млрд руб. Управлять этими фондами будет УК «Евразия», знает один из партнеров бизнесмена. На сайте «Евразии» есть информация о ЗПИФах «Подмосковная недвижимость», «Торговые ряды Лобня» и «Торговые ряды Сергиев Посад». Два последних находятся в стадии формирования, сказано там. Активы фондов к концу 2017 г. увеличатся до 7 млрд руб., а к концу 2018 г. – до 12 млрд руб., говорит Ручьев.

Еще несколько лет назад ЗПИФы недвижимости использовались в основном для оптимизации налогообложения и владения активами, а не как доходный инструмент, замечает партнер S.A. Ricci Алексей Богданов, консультировавший ГК «Основа» по проектам Credo Capital. На российском рынке есть примеры создания ЗПИФов, в том числе девелоперами жилых кварталов, которые упаковывали в фонды торговые площади на первых этажах, соглашается руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов, но этот механизм все же не является распространенным.

Учитывая снижение доходности по классическим инвестиционным инструментам – депозитам, рублевым облигациям, аренде жилья, – такие фонды могут быть крайне интересны инвесторам, считает партнер Colliers International Станислав Бибик. Кроме того, для инвесторов в коммерческую недвижимость порог входа в такие проекты в разы ниже, а сами они не тратят силы и ресурсы на управление объектами, продолжает Богданов.

В качестве примера инвестиций через ЗПИФы опрошенные «Ведомостями» консультанты приводят сделки компании Aktivo, которая была создана основателем KupiVip.ru Оскаром Хартманом и сооснователем Financial Consulting Group Владимиром Лупенко для инвестиций в коммерческую недвижимость. По словам Лупенко, такой инструмент сегодня крайне интересен инвесторам, особенно тем, кто ранее хранил средства на депозитах или вкладывал деньги в арендное жилье. Aktivo уже создала три фонда и приобрела для них три объекта: торговый центр «Город» в Егорьевске, супермаркеты «Виктория» в Долгопрудном и «Пятерочка» в Люберцах. В ближайших планах – закрыть четвертую сделку, добавил Лупенко. Другой пример такой инвестиции, по словам консультантов, – покупка ЗПИФН «Сбербанк – арендный бизнес» логистического комплекса «PNK-Толмачево» на 80 000 кв. м в Новосибирске.

Создание ЗПИФов и привлечение инвесторов для девелопера сопряжено с рядом сложностей, в том числе высокими издержками, поэтому объем фонда должен быть достаточно велик, для того чтобы их перекрывать, предупреждает Семенов. Кроме того, по его словам, отрицательным моментом для инвесторов при работе с ЗПИФами являются и ограничения по срокам выхода из таких фондов.