Кризис заставил девелоперов строить «пульсирующие» офисы

Российским девелоперам стоит учитывать потребности арендаторов в оперативном расширении или сокращении рабочих площадей (на развитых рынках это распространенная практика). Скажем, вчера у банка активно брали потребительские кредиты, а сегодня люди потеряли работу и больше не хотят покупать телевизоры в долг – значит, и банку нужно не 20 кабинетов, а только 10. Месяц назад в автосалоне ежедневно продавали три машины представительского класса, а теперь – только одну в неделю. Спрашивается, зачем салону огромный шоурум?

Страшный сон брокера

В России профессиональные участники отрасли к гибким офисам пока не готовы. Если арендатор снял 10 000 кв. м на 10 лет, вряд ли собственник будет счастлив услышать о пульсирующей концепции. С вероятностью 99,9% ответ будет: или занимайте столько, сколько сняли, даже если у вас осталось три сотрудника, или выходите из сделки и платите предусмотренные договором штрафы. Для брокера пульсирующие офисы тоже страшный сон, если представить себе объем дополнительной работы по сдаче и пересдаче помещений, которые раньше «закрывались» одной сделкой. Но рынок и спрос диктуют свое – арендатору нужны офисы, способные подстраиваться под его потребности. И точка.

Для девелопера проще и дешевле задуматься о пульсирующей концепции на стадии котлована, когда с архитектором, инженером и строителями он сразу создает БЦ с возможностью быстрого переформатирования. В первую очередь это касается инженерных коммуникаций – создание новых рабочих зон не должно приводить к переустройству всех систем жизнеобеспечения здания. В реальности такое встречается редко. В качестве позитивного примера можно привести офисы Regus, но они изначально проектировались под сдачу маленькими блоками, которые в случае необходимости можно нарастить. Схожий формат офисов предлагают «Сентрал офисес» в Москве и Sterling в Стамбуле. Динамично развивается коворкинг – коллективные офисы предлагают в том числе крупные арендаторы, которым в настоящее время столько площадей не нужно.

Не только перегородки

Чтобы получить гибкое офисное пространство, недостаточно уметь оперативно возводить или убирать перегородки. Любая выделенная зона должна быть обеспечена вентиляцией, кондиционированием, электропитанием. К переговорным комнатам нужно подводить коммуникации с соответствующими мощностями и т. д. Проектировать гибкие офисы следует небольшими, но полностью готовыми модулями (на первоначальном этапе в виде open space): придет к девелоперу небольшой клиент – можно будет отгородить модуль быстровозводимыми стенами; решит он расшириться – можно будет безболезненно увеличить периметр.

Подобная гибкость несущественно влияет на итоговую стоимость проекта. Будет дороже на 10%, но девелопер получает конкурентное преимущество и выходит на рынок в новом качестве. Да, потратить деньги всегда выгоднее завтра, чем сегодня, и цена 92 розеток через год будет равна стоимости 75 сегодня, но зато благодаря наличию этих 92 розеток уже сегодня вы, возможно, в принципе останетесь на рынке.

Арендатор стал другим

Еще 10 лет назад каждая компания считала необходимым иметь собственный туалет при офисе или столовую. Сейчас это вызывает недоумение – здания сдаются с туалетами на этажах, и никого не удивляет, что нужно пройти к ним 15 м по коридору. И что сотрудники предпочитают есть и пить кофе за пределами собственных офисов. Это выгодно всем: арендатор в итоге платит только за те метры, на которых сидит, а собственник не несет риски с протечками в туалетах или ЧП на кухнях, спроектированных арендаторами. Эта новая адаптированная офисная культура лежит в фундаменте пульсирующих концепций.

Другое дело, что прогнозы по рынку коммерческой недвижимости на ближайшие два года спровоцировали со стороны собственников эдакие шапкозакидательские настроения. Еще бы – новые бизнес-центры не вводятся, экономика нащупала дно и начала потихоньку от него отталкиваться и вот-вот, совсем скоро компаниям потребуются новые помещения: «Тут-то мы и сдадим все, что есть». Увы, арендатор за последние два года стал не просто другим, теперь он априори будет платить только за персонифицированный подход с максимальным учетом его пожеланий. Два года назад это хорошо поняли владельцы торговых центров, срочно занявшиеся реконцепциями и запустившие в атриумы своих объектов практически бесплатно всех, кто генерировал хоть какой-то трафик.

Автор – коммерческий директор ГК «Гинт-М»