Почему дорогое жилье в Москве можно строить только в центре

Премиальная недвижимость – сегмент, чувствительный к местоположению. В период активного развития рынка столичные девелоперы сделали несколько агрессивных попыток расширить географию элитных районов в западном, северо-западном и юго-западном направлениях от центра. В каких-то случаях это получилось, например на Воробьевых горах и Мосфильмовской улице, в каких-то – нет, несмотря на найденные маркетологами «правильные слова». Сегодня премиальная недвижимость практически не покидает центральной части Москвы, уплотнение предпочтительнее открытия неизведанных земель.

«После 2014 г. становился все более очевидным тот факт, что дорогие дома появляются только в центре, только в местах, которые уже завоевали популярность. Сегодня практически никто из застройщиков не экспериментирует с дорогими проектами далеко от центра», – говорит управляющий партнер компании Savills в России Дмитрий Халин.

В центре уже много лет флагманом по строительству считаются Хамовники. «Здесь никогда не возводили массивные многоэтажные жилые комплексы, здесь умеренно плотная застройка. Это касается не только уже реализованных проектов, но и тех, на которые застройщики получают ГПЗУ и разрешения на строительство», – считает Халин.

Много проектов высокого ценового сегмента строится и в Пресненском районе. Возможно, даже слишком много и слишком плотно. В результате активного редевелопмента промышленных зон Пресня из района, который мог бы стать фешенебельным и дорогим, как Хамовники, превращается в район бизнес-класса. И цены на 30% уступают ценам в Хамовниках, рассказывает Халин. Кандидатами в премиальный класс в Savills согласны считать Раменки и Дорогомилово у западной границы с ЦАО.

Хотя элитные проекты появляются даже к югу от центра – например, в Донском районе построен элитный Barkli Residence и начал строиться ЖК «Нескучный Home & SPA». На северо-западе выделяется «Серебряный бор» и несколько проектов рядом.

По данным гендиректора агентства «Бон тон» Наталии Кузнецовой, около 50% нового премиального предложения сосредоточено в ЦАО, в том числе 25% концентрируется в Пресненском районе (за счет апартаментов «Москва-сити») и 10% – в Замоскворечье. Но центром, по словам Кузнецовой, премиальная география не ограничивается: 24,3% дорогого жилья есть в Северном административном округе и 20,5% – в Западном. Еще около 5% раскидано по городу.

По критериям Savills в настоящий момент на рынке премиальных новостроек Москвы выставлено на продажу 67 проектов, в которых изначально запроектировано 2800 квартир и апартаментов, это 362 000 кв. м жилой площади. За прошлый год предложение увеличилось на 35%. За последние два года – более чем в 2 раза. Анонсировано на 2019 г. уже 10 комплексов, это почти 1700 квартир и апартаментов. В Kalinka Group насчитали 59 проектов высокого класса, 2200 лотов, в общей сложности 300 000 кв. м. «Разделить элитное и премиальное жилье сейчас мало кто возьмется», – говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, и с ней согласен директор по развитию компании Contact Real Estate Вячеслав Антропов.

По словам Румянцевой, премиальный от элитного проекта отличается разве что масштабом: «В элитных домах меньше квартир, но их площадь больше». Классифицировать проекты только по цене, архитектуре или наличию центрального кондиционирования уже сложно. Антропов тем не менее готов выделить районы, где представлена исключительно элитная недвижимость за самую высокую цену, – это Патриаршие пруды, Остоженка и Арбат. Районы Пресненский, Хамовники, Таганский в Contact Real Estate называют премиальными, они активно развиваются и имеют хорошие перспективы на ближайшие годы. Здесь даже могут появиться проекты, обладающие всеми характеристиками элитной недвижимости. В качестве примера Антропов приводит RedSide от ГК Insigma, Lucky от Vesper, «Сити парк» на Мантулинской улице – это все Пресненский район. Или Lion Gate от AP Development – аналог их Noble Row на Остоженке, но его планируют построить на Цветном бульваре. И напротив, жилые комплексы в элитных локациях могут не соответствовать критериям высокобюджетной недвижимости, добавляет эксперт.

«По числу элитных лотов другие районы (Тверской, Хамовники, Остоженка, Арбат, Раменки, Пресненский) сейчас опережает Замоскворечье», – считает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин (сейчас «Баркли» строит в Замоскворечье). Но самые дорогие квартиры в новостройках традиционно предлагаются на Арбате и на «золотой миле» между Остоженкой и Пречистенской набережной, до 1,3 млн руб. за 1 кв. м. К ним подтягиваются Замоскворечье и Якиманка со средней стоимостью 800 000 руб. за 1 кв. м, комментирует Красавин. А самыми популярными остаются Хамовники: в 2018 г. на них пришлось 37% сделок с элитным жильем. 2-е место по числу проданных элитных квартир поделили Тверской и Замоскворечье – по 15% каждый.

Ключевым критерием для покупателей в этом сегменте остается расположение дома и статус места. Архитектурная концепция и лучшие виды играют не главную роль, как и начинка проекта, обеспечивающая комфортное и безопасное проживание. Мария Волкова, руководитель и партнер интерьерной компании Woodstone, подтверждает выводы риэлторов. «В Лондоне территория, где можно встретить апартаменты от 1 млн фунтов и дороже, за последние 20 лет расширилась более чем в 3 раза за счет появления новых центров притяжения, а также изменений в предпочтениях целевой аудитории: многие просто не хотят жить в центре, переполненном туристами. В Москве luxury-недвижимость не выходит за границы традиционных престижных районов. И будь квартира хоть трижды эксклюзивна с точки зрения мебели и отделочных материалов, именно правильное расположение обеспечивает ей высокий статус», – делится дизайнер.