Четверть лотов дорогого жилья в Москве продается в проектах редевелопмента

Пусть реконструкция зачастую обходится дороже нового строительства (хотя случается и наоборот, если старые стены и конструктив здания сохраняются), застройщики охотно берутся за модернизацию, поскольку это открывает возможности работать в самых привлекательных городских локациях, подчас практически у Кремля.

Впрочем, зоны реконструкции потихоньку отползают ближе к Третьему транспортному кольцу (ТТК) – к старому промышленному поясу Москвы.

Новое из старого

Сейчас на рынке дорогого жилья продаются, по разным оценкам, квартиры или апартаменты в 19–22 проектах реконструкции. Каждый пятый лот на рынке элитных новостроек – это реконструкция, считает Елена Пальчунова, коммерческий директор проекта «Дом Наркомфина».

Среди новинок редевелопмента – жилой квартал Lucky на бывшей территории лакокрасочного завода НПФ «Спектр-ЛК» на 2-й Звенигородской улице (проект Vesper), «Дом Наркомфина» на Новинском бульваре – памятник эпохи конструктивизма («Лига прав»), клубный дом Sinatra в бывшем административном здании Роспечати (Glincom), «Усадьба Манор», особняк начала XX в. в стиле модерн на Садово-Сухаревской (MR Group), клубный дом «Кузнецкий мост, 12» в бывшем пассаже купца Попова, построенном в конце XIX в. (KR Properties), Tatlin Apartments на Бакунинской улице – проект реконструкции телефонной станции (Vesta Development), Loft.FM на Нижегородской улице – бывшее семиэтажное здание Московского института радиосвязи («Колди»). На 2019 г. анонсировано начало работ на территории Бадаевского пивоваренного завода, где Capital Group планирует возвести амбициозное новое здание. Оно поднимется на опорах над историческими корпусами XIX в. (проект Herzog & de Meuron) и будет напоминать «горизонтальный небоскреб» – икону русского авангарда (такой парящий небоскреб на опорах в 1920-х гг. хотел построить советский конструктивист Эль Лисицкий).

Если раньше для дорогого жилья застройщики, как правило, выбирали классический стиль, то сейчас в столице появляется все больше объектов с уникальной стилистикой. Современная архитектура, дерзкий контраст с чертами исторического наследия выделяет такие проекты на карте города, уверен Кирилл Бортов, директор по маркетингу ГК Insigma. Или же застройщики разбавляют индустриальную тематику современными формами. По такому принципу разработаны проекты Lucky, Wine House (здесь часть жилых помещений выполнена в стиле лофт – это реконструируемая часть, также есть квартиры в классическом исполнении). В результате получается интересный архитектурный диалог истории и современности», – говорит Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate.

С атлантами – дороже

1 кв. м в премиальных проектах реконструкции, по данным аналитического центра Capital Group, стоит в диапазоне 460 000–2 781 000 руб. В среднем – 1,1 млн руб., на 27% больше, чем средняя стоимость метра в элитных новостройках, возводящихся с нуля (865 000 руб.). Квартир и апартаментов в предложении примерно поровну.

Елена Лашкул, управляющий партнер Smolenka Еstate, сравнивает цены в нескольких близких ЖК: от 900 000 руб. за 1 кв. м в «Доме с атлантами» на Солянке, 7, – и с историей, и с паркингом, квартиры с отделкой; от 500 000 руб. за 1 кв. м в доме напротив, это тоже объект реконструкции, но нет паркинга, перекрытия смешанные. С тех же 500 000 руб. за 1 кв. м стартуют цены в NV/9 Artkvartal, премиальной новостройке с паркингом, инфраструктурой и даже парком. В проекте «Большая Дмитровка IX» будет уцелевший дом «с историей» – доходный дом купца Михайлова – и два новых здания, цены в «истории» выше, чем в новых корпусах.

Комплексов, в которых можно выбрать квартиру либо в современном, либо в реконструированном историческом здании, уже немало. Управляющий партнер компании Savills в России Дмитрий Халин считает, что «подобные проекты имеют большой потенциал на рынке, и девелоперы тщательно прорабатывают концепции именно в эту сторону». В качестве примера он называет комплекс «Полянка/44» от ПСН.

Относительно недорогие предложения, от 6 млн руб., есть в ЖК Loftec на Нижней Красносельской. Верхняя планка практически не ограничена, например, самая дорогая квартира в ЖК «Пречистенка, 13», доходном доме 1911 г., стоит 367 млн руб. В «Доме Наркомфина» цены от 22 млн до 117,8 млн руб. за лот.

Лофты жмутся к ТТК

Объекты реконструкции, претендующие на статус премиального жилья, традиционно располагаются в центре города. «Самые дорогие – только в пределах Садового кольца», – комментирует Александр Подусков, директор департамента девелопмента KR Properties. По данным Knight Frank, Тверской район, Замоскворечье и Якиманка сосредоточили в своих границах больше элитных объектов редевелопмента, чем другие районы ЦАО. Но перспективные промышленные территории расположены в основном за Садовым кольцом. Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам группы ПСН, говорит, что постепенно проекты реконструкции сдвигаются ближе к ТТК и даже за его пределы, но это в большинстве своем комплексы комфорт- и бизнес-класса.

Впрочем, за Садовое кольцо в Большой Тишинский переулок забрел, например, премиальный Sinatra аж с 12 пентхаусами, террасой и эффектным лобби. Административное здание в стиле сталинского классицизма реконструировали по проекту бюро Glekelpartners.

Но в основном у ТТК появляются проекты с лофтами. «Лофт-квартал «Красная стрела» примерно в 900 м от станций метро «Красносельская» и «Комсомольская» появился в результате переделки складских помещений вдоль неэксплуатируемой железной дороги, на месте купеческой усадьбы. Застройщик – компания «Хлебозавод № 9», – приводит пример гендиректор агентства «Бон тон» Наталия Кузнецова.

Индустриальный стиль, потолки до 5–6 м позволяют делать и лофты небольших площадей, уместив окно высотой 3–4 м в компактное пространство, со спальней или мастерской на антресоли, рассказывает Земцова. По наблюдениям Елены Орешкиной, коммерческого директора ГК «Колди», функциональные лофт-студии до 30 кв. м пользуются спросом у молодых амбициозных людей.

К классическим лофтам – «юридически нежилым помещениям в бывших индустриальных зданиях» – она относит 30% апартаментов. По подсчетам Пальчуновой, это около 5% от всего элитного жилья на московском рынке недвижимости. «Словом, популярный формат», – заключает эксперт.

«Колди» несколько лет активно работает в Басманном районе (проекты Loftec, KleinHouse, TriBeCa Apartments). У «Бауманской» строится Tatlin Apartments от Vesta Development. Скромное конструктивистское здание телефонной станции дополняется суперсовременным монолитным объемом из стекла, их соединяет остекленный этаж с зимним садом, игровой площадкой, воркаут-зоной, террасой, гостиной и библиотекой. Проект разработан английским бюро Architects of Inventions.

Советское в тренде

В сфере редевелопмента растет интерес к советскому наследию. Прежде особого отношения удостаивались лишь здания, построенные до XIX в., все более поздние объекты проще было снести, говорит Пальчунова. Сейчас уже можно сказать, что взят курс на сохранение интересных советских построек – их оригинальных планировок, фрагментов аутентичной отделки. Эти принципы были использованы при реконструкции «Дома Наркомфина», построенного в 1928–1930 гг. по проекту Моисея Гинзбурга. Удалось сохранить исторический облик дома, его планировку и двухуровневые квартиры с умным расположением окон: в спальнях – на восток, а в гостиных – на запад. Сохранился и первый советский пентхаус наркома Милютина. Здание приобрело многоуровневую систему безопасности, паркинг с зарядкой для электрокаров, круглосуточный консьерж-сервис. Стены укрепили, старые инженерные сети заменили.

Советские здания реже являются памятниками архитектуры в отличие от тех же исторических особняков, поэтому у застройщиков больше свободы в плане реконструкции, дополняет Земцова. В Loft.FM на Нижегородской улице будет собственная радиостанция, также застройщик планирует восстановить сталинские фасады и обыграть тему радио в интерьерах мест общего пользования.

Комфорт или аутентичность

Чтобы создать жилье высокого уровня «на руинах», застройщикам необходимо максимально модернизировать здание, соблюдая в то же время массу ограничений. То есть сделать его комфортным, современным, но донести до публики идею его первых создателей и передать и даже усилить своеобразный шарм, которым обладают проекты, отразившие свое время. «Реконструированный объект – это историческое здание с полным набором современных технологий», – формулирует Пальчунова.

Подусков рассказывает, что работа начинается в архиве и только потом разрабатывается проект реконструкции или реставрации, согласно которому исторические элементы сохраняются, а новые привносятся там, где это возможно. Многие памятники перестраивались по нескольку раз, и в документах можно встретить элементы конструкции, которые были задуманы архитектором, но в процессе перестроек потерялись. «Так мы нашли два дополнительных этажа в клубном доме Depre. Архитектор Роман Клейн планировал построить еще два этажа, но из-за начала Первой мировой войны не смог этого сделать. А на старых чертежах бывшей фабрики «Мюръ и Мерилизъ», ныне делового квартала «Рассвет», обнаружился крытый переход между двумя историческими зданиями. Как раз такой, как мы хотели сделать!» – делится Подусков.

В The Book на Новом Арбате, 15, – одно из знаменитых зданий-книжек, образец советской архитектуры 1960-х, высота этажа там небольшая, рассказывает Михаил Хвесько, исполнительный директор Capital Group. Чтобы это не повлияло на качество новых инженерных систем, задействован был каждый миллиметр пространства с учетом необходимости сохранить конструктив здания, которое тем не менее было полностью обновлено внутри, в том числе в соответствии с новыми требованиями пожарной безопасности, вентиляции и кондиционирования. В итоге получился многофункциональный комплекс, в составе которого есть отель, сервисные апартаменты и апартаменты для постоянного проживания.

Покупатели ориентируются не на то, какой объем историко-культурного наследия сохранен, им важнее общая стилистика здания, комфорт, качество работы, говорит эксперт из Санкт-Петербурга Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank, согласна: «Покупателю зачастую не важно, что именно сохранилось от исторического здания, а что – новостройка. Есть примеры таких комплексов, но прямой взаимосвязи между темпом продаж и тем фактом, что дом является частичной реконструкцией, не прослеживается». «В доме-памятнике люди готовы мириться с некоторыми неудобствами. Но если сохраняется только незначительная часть здания, то для покупателя на первый план выходит то, что создается руками девелопера сейчас: правильные планировки, современная инженерия и т. д.», – предупреждает Халин.