Что такое «трофейные» дома и почему их продают избранным

На рынке дорогой жилой недвижимости есть уникальные объекты, достающиеся лишь избранным. И дело не только в баснословной стоимости трофейных активов (trophy assets). Дело в том, что не каждый потенциальный покупатель способен разглядеть истинную ценность таких объектов, каждый из которых -– единственный в своем роде.

Отличия элитарности от «элитки»

Трофейные активы обладают рядом свойств, отличающих их от просто дорогой и качественной недвижимости. Как правило, к этой категории можно отнести не более 1−2% всех представленных на рынке объектов высокого ценового сегмента. В Москве их и вовсе от силы около десятка.

Даже среди оценщиков нет единого мнения о том, какая же именно недвижимость имеет право называться трофейной. На мой взгляд, таковой являются объекты, считающиеся настоящей достопримечательностью. Чаще всего это либо здание с интересной историей, либо творение прославленного архитектора, либо бывшее жилье знаменитостей. При этом на такой лот должен быть интерес со стороны иностранцев.

Трофейная недвижимость достается не всем желающим. Купить элитный дом может любой, у кого есть много денег, но трофейные объекты – привилегия избранных, готовых платить деньги за историю.

Trophy assets, как правило, продаются на аукционах. Более того, продавцы в некоторых случаях проводят тщательный «фейс-контроль» для потенциальных покупателей, потому что именитому владельцу недвижимости или его представителям важно, кто именно будет проживать в доме.

Такие активы можно сравнить с дорогим вином или коньяком по $10 000 за бутылку. Деньги на них найти можно, но понять, в чем заключается «элитарность» напитков, могут немногие. Даже среди состоятельных людей лишь некоторые готовы платить за историю – то, что нельзя потрогать и оценить, какой доход это может принести. Каждая такая сделка (да и просто появление в продаже trophy assets) становится сенсацией и долгое время сопровождается длительными обсуждениями и спорами.

Причастность к аристократам

Покупатели «трофеев» получают не просто шикарную квартиру в элитном районе, а возможность войти в закрытый клуб «сверхбогатых людей» – современных аристократов с безупречным вкусом, прекрасным воспитанием, выдающимся интеллектом, умеющих ценить то, что для остальных всего лишь квадратные метры в престижном месте.

Охотники за домами-трофеями сродни коллекционерам произведений искусства – они делают это не столько ради выгодного вложения средств, сколько ради эстетического удовольствия. Есть даже специальный термин для таких покупок – passion investment, ведь они проходят под влиянием душевных порывов, не всегда поддающихся логике.

Далеко не факт, что, купив эксклюзивный актив, его новый хозяин когда-нибудь по доброй воле захочет расставаться с ним, даже за очень большие деньги. Чаще всего такие покупки – на всю жизнь.

Штучный товар лицом

Trophy assets особенно много именно на Западе. Из зарубежных проектов в качестве примера приведу особняк Stanley House в лондонском Челси. Помимо крупнейшего в районе сада и удобного расположения комнат будущий владелец получит то, от чего сходят с ума искусствоведы.

Речь идет о коллекции гипсовых слепков с фриза Парфенона и других античных сокровищах, известных как «Мраморы Элгина», – одним из хозяев дома был личный секретарь лорда Элгина, который помогал тому в его изысканиях.

К числу московских «трофейных» сооружений обычно причисляют столичный особняк на улице Довженко, 5, оцененный в $42,5 млн (это почти 3 млрд руб.), или особняк в Большом Златоустинском переулке постройки начала XX в. – реконструированный объект выставили на продажу за $20 млн (1,4 млрд руб.).

Trophy property – штучный товар. В нем всё продумано до мелочей – от изысканных фасадов и окружения до рекламных материалов для потенциальных инвесторов.

Застройщики такого рода домов не скупятся на лучшие инженерные и архитектурные решения, выписывают звездных западных специалистов и стремятся продать покупателям не просто недвижимость, а приятные эмоции, ощущение причастности к высшему свету.

Не в деньгах дело

И всё же, главное, что делает трофейные активы таковыми, – вовсе не их цена, а идейное наполнение. Вот почему особняк певицы Гвен Стефани в Беверли-Хиллз продается за $29 млн, хотя в 2007 г. она купила его всего за $13 млн.

По той же причине калифорнийское поместье поп-идола Майкла Джексона Neverland в 2015 г., когда его впервые выставляли на продажу, стоило $100 млн. Это при том, что ценник на жилье в Лос-Оливосе, где находится дом, не превышает $40 млн.

Есть подобные лоты и в России. Возьмем «Дом со львами» постройки 1913 г. на Малой Молчановке, 8, где известный советский писатель Алексей Толстой принимал у себя поэта Сергея Есенина. Стоимость квартир здесь – от 400 000 до 1,9 млн руб. за кв. м.

Рядом, в Борисоглебском переулке, 8, находится дом, построенный в советские годы по индивидуальному проекту, но без такого заметного бэкграунда. Поэтому и цена жилья здесь намного скромнее: 320 000−340 000 руб. за «квадрат».

Trophy assets − это прекрасная инвестиция в проект, аналогов которому в мире не существует. Такая недвижимость всегда остается очень ликвидной и в случае продажи приносит бывшему владельцу огромный доход.

Более того, в Москве сейчас самое время для продажи элитного жилья. По данным Kalinka Group, цена некоторых лотов варьируется от 930 000 до 1,7 млн руб. за кв. м. При этом потенциальный спрос на лучшие локации по-прежнему высок.

Ценность trophy assets не измеряется в финансовых показателях. Такую покупку можно назвать вложением в историю, шансом стать ее частью. Однажды мой коллега, управляющий партнер девелоперской компании APD Константин Акимов, заметил: настоящий люкс нельзя купить, он должен быть следствием образа жизни.