Ритейлеры генерируют спрос на строительство складов внутри Москвы
Но стройку городских складов сдерживают дорогая земля и дорожные пробки в столице
Спрос на склады обогнал новое предложение 2018 г. более чем в 2 раза: построили примерно 0,7–0,8 млн кв. м, сделок заключили на 1,7–1,8 млн кв. м. Прогноз по вводу и сделкам на текущий год скромнее, но все равно ощутимый – 0,6 млн и 1,2–1,4 млн кв. м соответственно
«Многие компании, рассматривавшие возможность расширения [складских площадей] в 2015–2017 гг., но побоявшиеся прибегнуть к нему, сделали это в 2018 г.», – объясняют рекорды прошлого года аналитики S.A. Ricci в своем отчете. Коэффициент свободных помещений составляет сейчас, по разным оценкам, 5–10%.
Хотя девелоперы, исходя из опыта прошлых лет, по-прежнему предпочитают строить склады в Московском регионе под конкретного клиента – так называемый build-to-suit составил более 60% по итогам 2018 г., – у них, по выражению Александра Хомича, партнера компании Skladman USG, появился «осторожный интерес к увеличению доли спекулятивных складов». Аналитики Cushman & Wakefield (C&W), однако, полагают, что «с сохранением высокого спроса на складские площади тренд на ограниченный ввод спекулятивных объектов» будет актуальным и в текущем году. Их поддерживают эксперты S.A. Ricci, которые прогнозируют в 2019 г. снижение доли вакантных площадей из-за высокого спроса и «умеренной спекулятивной активности», которая тем не менее «имеет предпосылки» к росту. В феврале Radius Group объявила о намерении построить спекулятивно склад класса А (43 000 кв. м) в индустриальном парке «Южные врата» ко II кварталу 2020 г. В реализацию объекта Radius Group планирует вложить около 1 млрд руб. собственных средств. Дэвид Саймонс, управляющий директор Radius Group, считает, что «с учетом растущего спроса и сокращения вакансии в целом сейчас удачное время для строительства спекулятивных площадей».
Больше всего терминалов традиционно берут ритейлеры, которые увеличивают долю онлайн-продаж. В связи с этим для них все важнее становится ускорение времени доставки товара к потребителям. «Есть исследования Data Insight, которые говорят: при отсутствии срочной доставки половина тех покупателей, кому она нужна, уйдут из интернет-магазина, сделают покупку в другом месте или вовсе отменят ее», – говорит Хомич.
Поэтому девелоперы все активнее смотрят площадки в Москве – под строительство городских складов или так называемых складов последней мили. «Ритейл неожиданно выстрелил активно вверх, средний размер арендуемой площади вырос с 20 000–30 000 до 40 000–60 000 кв. м», – отмечал на конференции «Ведомостей» «Ритейл в России. Путь к потребителю» Глеб Белавин, заместитель генерального директора MLP. По его словам, «то, как сейчас себя проявляет [ритейл], говорит о том, что онлайн-торговля планирует дальше развиваться, и развиваться активно».
«Если разбить Москву на несколько кластеров, – рассказывал на конференции «Ведомостей» Алексей Соколов, операционный директор «Утконоса», – то оптимальным [с точки зрения потребителя] было бы поставить склад в центре каждого кластера и доставлять каждый заказ в течение 20 минут». Но пока такие планы представляются утопическими, поэтому девелоперы смотрят участки у вылетных магистралей рядом с ТТК с удобной транспортной доступностью. Егор Дорофеев, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости C&W, считает, что в 2019 г. новые проекты действительно могут появиться вблизи МКАД – «и они могут стать успешными». Спрос, по его мнению, ограничивает дефицит предложения у МКАД, ведь строительство новых объектов не велось несколько лет.
Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia, говорит, что строительство городских складов пока сдерживают дороговизна земли в Москве и проблемы с транспортной доступностью, еще «желательно размещение [новых объектов] внутри индустриальных зон, так как надо не мешать людям жить». Тем не менее Холопов с оптимизмом смотрит в будущее, отмечая: рост арендных ставок в Подмосковье продолжается, что может «сделать экономику и московских проектов лучше».
«Если спросить покупателя, он хочет все мгновенно и бесплатно, – говорит Павел Вершинин, руководитель проекта Ozon Robotics. – Но если провести исследования, то более половины запросов на срочную доставку можно закрыть другим способом». Например, поставить постамат. «Востребованность постаматов растет», – соглашается с коллегой Соколов. У «Утконоса» их по Москве стоит уже более 80 шт., «безусловно, за ними будущее, особенно что касается доставки свежих продуктов». «Охватить оперативной доставкой Москву, имея одну или две [складские] точки, представляется малореальным, время доставки в часы пик будет просто ужасающим, – размышляет Алексей Иванов, руководитель отдела поставок компании «Петрович». – Тут выиграет компания, которая или построит свою сеть, или будет использовать арендованные точки, чтобы гарантировать клиентам доставку в любое время дня в любой район Москвы». Пока стандарт срочной доставки по столице составляет 4–5 часов.
