Почти все застройщики Москвы перешли на эскроу-счета

В январе 2019 г. Росреестр по городу Москве зарегистрировал 5394 договора долевого участия (ДДУ) – это больше, чем год назад (на 12,5%), но меньше, чем в декабре 2018 г. (на 37%). Кроме сезонного фактора (длинных новогодних каникул) на снижение показателей повлияло постепенное исчерпание платежеспособного спроса. Ведь почти весь прошлый год покупатели радовали застройщиков повышенной активностью, стремясь приобрести квартиры по старым правилам и со скидкой.

Всего в 2018 г. было заключено более 100 000 ДДУ. «Это позитивный тренд, он означает, что граждане доверяют институту долевого строительства», – отметил на конференции «Коммерсанта» Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста. Теперь гражданам придется поверить в новый институт – спецсчетов, на которые они будут должны класть деньги на покупку жилья.

Почти все застройщики столицы – около 230 компаний – уже перешли на новую, введенную законом № 478-ФЗ схему финансирования, открыв в уполномоченных банках эскроу-счета, сообщил Гончаров. «Переход на спецсчета произошел бескровно, остановки отрасли не было», – поделился Олег Мамаев, президент «Лидер-инвеста». Но одно дело для застройщика – открыть счет, другое – аккумулировать на нем денежные средства, чтобы окупить строительство и заработать маржу. Отказаться от маржи застройщик не захочет, но заработать ее теперь будет сложнее, прогнозирует Ольга Архангельская, партнер E&Y. Если у стройкомпании нет финансовой подушки безопасности, то ей придется на ранних этапах стройки продавать квартиры быстрее и дешевле, чтобы закрыть банковский кредит и распечатать спецсчет с бесплатными деньгами дольщиков. Если, конечно, на нем эти деньги появятся. «Большинство потребителей слабо представляют, что такое эскроу-счета, им надо объяснять. Может, Минстрой должен ввести какую-то образовательную программу», – сетует Мамаев. По его словам, раньше застройщики платили за бесплатные деньги дольщиков приличными скидками при продажах жилья на ранних этапах. Сейчас они обязаны платить так за проектное финансирование банку, размер скидки может стать ничтожным – максимум 3%. «Как при таких условиях убедить клиента прийти в банки и положить туда деньги?» – недоумевает Мамаев. Он опасается, что это может задержать переход на эскроу-счета.

Вопрос о поэтапном раскрытии для девелоперов этих счетов по-прежнему висит в воздухе. Пока не придумано никаких механизмов, как банки могли бы финансировать стройку частично за свои деньги, частично – по мере продвижения дома к сдаче в эксплуатацию – за средства граждан. «В Москве были случаи, когда даже на 100% готовый дом не могли ввести в эксплуатацию, и застройщик оказывался банкротом, – рассказал Гончаров. – Поэтому я не вижу сейчас возможности постепенного раскрытия эскроу-счетов».

Застройщикам надо лучше работать с издержками, улучшать операционное управление, внедрять новые технологии, советует Марина Любельская, заместитель руководителя концерна «Крост». Но главное, по ее словам, – это качество новостроек. И сейчас в проектах, которые «выкидываются на рынок» даже в удачных с точки зрения продаж районах Москвы, некоторые девелоперы не могут поставить цену выше 120 000–130 000 руб. за 1 кв. м, так как качество домов не удовлетворяет покупателей. В то же время дома хорошего качества даже в отдаленных районах могут продаваться по 200 000 руб. за 1 кв. м.