Продажи жилья девелоперам в этом году обеспечил покупательский страх роста цен

В этом году хорошие продажи обеспечивают страхи покупателей: ставки по ипотеке уже поднимаются, рост цен на жилье обещан в большинстве прогнозов, как и дефицит из-за ухода части застройщиков с рынка.

Застройщики рассчитывают, что 2019-й будет не хуже. Но экономисты бьют тревогу: реальные доходы россиян как минимум не увеличатся. Даже по прогнозу Минэкономразвития зарплаты вырастут менее чем на 1%, а годовая инфляция превысит 4%. Подорожают многие товары и услуги, бензин и коммунальные платежи, увеличатся налоги и сборы. Набрать денег на покупку жилья даже в ипотеку будет все сложнее.

На годы вперед

В первом полугодии 2018 г. в Москве (с учетом новой) было выдано разрешений на строительство около 17,7 млн кв. м жилья. Для сравнения: за аналогичный период 2017 г. разрешений выдали на 4 млн кв. м. «Согласно проектным декларациям, опубликованным на сайтах застройщиков, общий инвестиционный объем жилищного строительства в 2019 г. составит 7,5 млн кв. м, из них 5,3 млн – жилая, продаваемая площадь», – сказал на XII Московском форуме лидеров рынка недвижимости в октябре Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста.

В отличие от квадратных метров в разрешениях реальные объемы построенного отличаются от ввода прошлого года чуть меньше. По данным департамента градостроительной политики города Москвы, за три квартала 2018 г. в столице введено 1,8 млн кв. м жилья (1,6 млн – за счет инвесторов), за аналогичный период 2017 г. – 1,4 млн (1,3 млн – за счет инвесторов). Рост – более 28%.

По подсчетам «Метриума», на сегодняшний день в старых границах Москвы в продаже около 3,115 млн кв. м квартир и апартаментов. В «Бест-новострое» сообщили, что за III квартал 2018 г. на рынок вышло 18 новых проектов массового жилья, всего 159 000 кв. м, или 2813 квартир. Более 70 корпусов в новостройках комфорт- и бизнес-классов в границах старой Москвы введут в эксплуатацию до конца 2018 г., ожидают в Est-a-Tet.

На реализацию площадей, заявленных девелоперами, потребуется около 10 лет, говорит Игорь Соломатин, директор департамента маркетинга и рекламы «Лидер инвеста». Жилые комплексы, на которые получены разрешения, будут выводиться на рынок как минимум в ближайшие 1,5–2 года очередями, о существенном увеличении предложения в моменте говорить пока рано, считает Олег Колченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа». Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума», участник партнерской сети CBRE, отводит на это 1–3 года. Тимофеев не исключает, что не все, на что получены разрешения, будет построено: «Возможно, будут какие-то переносы».

Продажи на ажиотаже

По данным Даромира Обуханича, гендиректора ГК «МИЦ», на московских объектах компании в III квартале 2018 г. продавалось более 15 000 кв. м в месяц, тогда как в прошлом году – около 10 000 кв. м. По словам Кирилла Игнахина, гендиректора Level Group, в ЖК «Level Амурская» в 2018 г. продавалось в среднем 4400 кв. м в месяц, тогда как в прошлом году – около 2800 кв. м в месяц. По данным Росреестра, за три квартала 2018 г. в Москве зарегистрирован 53 861 договор долевого участия в строительстве (ДДУ), тогда как за весь 2017 год – 54 207.

В октябре в столичных новостройках было заключено 8300 ДДУ на покупку квартир и 2200 ДДУ, предметом которых были нежилые помещения, в сумме – 10 500 соглашений, в «Метриуме» называют эти показатели «по-декабрьски высокими». «Это самый резкий скачок спроса в 2018 г. и на 58% больше в сравнении с октябрем 2017 г.», – говорится в пресс-релизе компании.

Финансово весь этот радующий застройщиков рост спроса обеспечивает ипотека, оценки доли покупателей с кредитными деньгами пляшут вокруг цифры 70%. По данным Росреестра, за весь 2017 год в Москве зарегистрировано 54 402 договора ипотечного жилищного кредитования, тогда как за первое полугодие 2018 г. – 37 869, а за три квартала – уже 62 534. Если раньше покупатели не спешили на сделки, ожидая снижения кредитных ставок, то сейчас торопятся успеть в последний вагон, ожидая, что ипотека отныне будет дорожать, и непонятно, насколько интенсивно. По наблюдениям Дмитрия Цветова, директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», снижение средней ипотечной ставки на один процентный пункт прибавляет 10% продажам, аналогичное повышение ставок даст зеркальный эффект. Пока это 0,25–0,5 процентного пункта, серьезного влияния на спрос Цветов не наблюдает. Но в будущем застройщикам придется позаботиться о том, чтобы покупатели смогли найти деньги на первоначальный взнос, или предложить им «ипотечные каникулы», которые откладывают начало платежей не менее чем на год, рассуждает о программах стимулирования спроса Цветов.

В поисках ниши

Осложнить борьбу за покупателя может начатая властями Москвы программа реновации жилого фонда. По данным мэрии, на 282 стартовых площадках планируется построить более 4 млн кв. м жилья. Конечно, оно в первую очередь предназначено для переселенцев, но часть квартир уже поступает на рынок. В Измайлове на ул. 5-я Парковая на продажу было выставлено 80 квартир, самая дешевая однокомнатная стоила 6,3 млн руб., самая дорогая трехкомнатная квартира – 12,9 млн руб., это 161 500–165 300 руб. за 1 кв. м, что соответствует рыночной цене.

Соломатин считает, что девелоперам, чтобы не конкурировать с городом, придется уходить в нишевые сегменты. «Это могут быть небольшие клубные дома, либо это застройки квартальные там, где это не пересекается с реновацией, либо это комплексное освоение территории», – говорит Олег Мамаев, президент «Лидер инвеста». По словам Обуханича, по этой же причине на территории старой Москвы МИЦ планирует строить жилье по цене от 150 000 руб. за 1 кв. м – нижняя граница для бизнес-класса.

Впрочем, Игнахин не видит реальной угрозы: «Дома, построенные по программе реновации, со стандартными планировками, однотипными фасадами и маленькими МОПами (места общего пользования), скорее можно отнести к эконом-классу, они едва ли смогут конкурировать по качеству с современными проектами комфорт-класса». И ведь девелоперские проекты будут становиться все оригинальнее, качественнее и «умнее», заверяют опрошенные «Ведомостями» застройщики.

Они рассчитывают, что спрос сохранится в 2019 г.: по мнению Колченко, его может подхлестнуть как раз вывод на рынок нового предложения «на низкой стадии строительства и по комфортной стоимости». Не зря же набрали так много разрешений на строительство.