Чем может обернуться для собственника сдача в аренду апартаментов без «звезд»

Сегмент апартаментов в Петербурге развивается фантастическими темпами. По данным аналитиков NAI Becar, в I квартале 2018 г. в 36 комплексах продавалось 5398 номеров. Предложение распределилось почти поровну: 51% (2767 номеров) относится к формату buy-to-let (купить, чтобы сдавать), 49% (2631 юнит) – к формату buy-to-live (для себя, чтобы жить).

И эти данные приходится постоянно обновлять. В начале года был согласован проект в Парголове: компания «Абсолют» собирается построить апарт-отель на 1000 номеров. В феврале компания «Ярд» начала строительство апарт-отеля на 200 номеров у СК «Юбилейный». В марте у Московских ворот начат проект «М-97» на 150 номеров. В апреле китайский холдинг Beijing Hong Fu Group объявил о запуске масштабного проекта в Красносельском районе; в составе МФК также запланированы гостиницы и апартаменты, по предварительным данным, – не менее 100 000 кв. м. В мае группа ЛСР обнародовала планы строительства сразу пяти комплексов в общей сложности на 3447 апартаментов, девелопер уже получил разрешение на строительство. Похоже, в этом году предложение апартаментов как минимум удвоится.

Спрос также растет: в 2017 г. застройщики реализовали около 2700 номеров – вдвое больше, чем в 2016-м. В I квартале темпы не снижаются: по данным Knight Frank SPb, реализовано около 900 номеров. Но соответствует ли структура спроса предложению – вопрос открытый.

Застройщики оценивают долю инвестиционного спроса (buy-to-let) от 50 до 80%. То есть больше половины покупателей планируют получать доход, сдавая недвижимость в аренду. Чем дешевле – тем больше инвесторов. Но счастливых обладателей апартаментов может подстерегать неприятный сюрприз.

Нюансы гостеприимства

Действующие нормы относят апарт-отели к одной из разновидностей гостиниц. Такой позиции придерживается и МЭР (запись в кадастре), и ФНС (определяя ставку налога), и Минкульт, курирующий сферу гостиничных услуг. А гостиницы и прочие «места размещения» должны иметь категорию, т. е. какое-то количество звезд.

Сейчас прохождение классификации – дело добровольное. Но с середины 2019 г., поэтапно, эта процедура становится обязательной. Положение о классификации гостиниц сейчас проходит обсуждение в профессиональном сообществе. В нем упомянуты большие и малые гостиницы, апарт-отели и пансионаты, базы отдыха и хостелы. Для каждой группы свой набор условий и критериев. Но есть базовые требования. Объект изначально должен строиться как гостиница, а не как псевдожилье (апарт-отель без сервиса).

«Получить даже «1 звезду» владельцам псевдожилья будет непросто, – говорит Константин Сторожев, гендиректор УК «Вало сервис». – В таких объектах, как правило, не заложены необходимые технологические зоны (помещения для УК, раздевалки с душевыми и столовая для персонала, помещения для хранения инвентаря и белья), отсутствует соразмерная зона ресепшен и лобби, нормы безопасности не соответствуют гостиничным и т. д. Все это должно быть предусмотрено еще на этапе проектирования».

Профессиональные УК и продвинутые девелоперы необходимость прохождения классификации уже осознали. В апреле петербургский гостиничный оператор Nevsky Hotels Group взял в управление 19 апартаментов в комплексе Salut!. Управляющий сертифицировал номера и получил «3 звезды». В ближайших планах – взять в управление еще 20 номеров. В комплексе Salut!, по словам руководителя проекта Сергея Ногая, уже введены в эксплуатацию около 1200 номеров, их обслуживают несколько УК. «Прохождение классификации – забота УК, – говорит Ногай. – Управляющие договариваются с собственниками, приглашают классифицирующую компанию. Проблем не будет: наши корпуса изначально строились как гостиницы».

В начале июня апарт-отель «Елагин апарт», которым управляет УК Zenith Property Management, прошел процедуру официальной сертификации и получил категорию «3 звезды». Классификатором проекта выступила компания «Тест – С.-Петербург». Последовательно занимаются этой проблемой организаторы проектов Valo, Docklands, Vertical и др. Однако не все девелоперы считают это обязательным.

«Это не про нас»

Например, компания Seven Suns строит в Курортном районе комплекс «Светлый мир. Внутри»: 14 корпусов, более 1500 апартаментов. По словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, две трети клиентов приобретают апартаменты в Дюнах для собственного проживания. Треть – инвесторы, они вкладывают средства для последующей сдачи помещений в аренду. «Наш квартал не является классическим апарт-отелем. Сдавать свою недвижимость в аренду собственники при желании смогут самостоятельно, с соблюдением налогового законодательства и других правовых норм, – говорит Бушуев. – По  документам наш квартал является санаторно-курортным учреждением. Нормы положения не распространяются на наш проект, он не относится к категории гостиниц».

Примерно такую же позицию занимают организаторы проекта «Первая линия» (ГК «Пионер»). «Курорт «Первая линия» в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию – многофункциональный медицинский и оздоровительный центр. Запросов на сдачу в аренду апартаментов в составе жилых корпусов на сегодня нет. Если возникнет необходимость, правовое обоснование будет проработано в соответствии с актуальной законодательной базой. Гостиничные услуги в комплексе не оказываются» – таков официальный ответ компании. Однако на сайте учреждения крупными буквами значится: «Первая линия apartaments». И буквами помельче: «Приобретенные в комплексе «Первая линия» апартаменты можно использовать как для постоянного проживания или сезонного отдыха, так и для сдачи в аренду. Профессиональная управляющая компания позаботится о том, чтобы апартаменты не пустовали и приносили стабильный доход владельцу». Вопрос: если это не гостиница – то что собирается сдавать в аренду УК? Палаты в медучреждении?

О завтрашних рисках

Попытка сдавать несертифицированные помещения, по мнению юристов, может пресекаться Роспотребнадзором: от 30 000 до 50 000 руб. штраф для должностных лиц. А для юридических лиц – от 1/40 до 1/25 годовой выручки. И приостановка деятельности до 90 дней. Плюс наказание от УФАС за ненадлежащую рекламу.

Еще печальнее будет ситуация, если собственник апартамента (физическое лицо) решит сдавать свое помещение самостоятельно. Даже если он уплатит 13% подоходного налога, к нему непременно придут из ФНС. Потому что налоговая служба считает сдачу в аренду нежилых помещений предпринимательской деятельностью. Значит: плюс 18% НДС, плюс штраф, и хорошо еще, если не срок за незаконное предпринимательство. «Судебная практика по таким случаям сложилась совершенно однозначная, – комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и партнеры». – И Верховный суд, и арбитраж выносят решения в пользу налоговиков». Выручить «физика» может договор с УК на доверительное управление объектом, добавляет Некрестьянов. Менее надежен агентский договор: многое зависит от того, как он составлен.

«Для профессиональных УК проблем нет, – говорит Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. – Для них прохождение классификации – запланированное штатное мероприятие. А вот для покупателей псевдожилья, которые планируют зарабатывать на своих апартаментах, риски высоки. Пока не совсем понятен механизм применения санкций, но мы из практики знаем, что наше государство умеет быстро решать такие проблемы».

Безусловно, речь о завтрашних рисках, о проблемах, с которыми владельцы апартаментов могут столкнуться после 2019 г. Положение о классификации гостиниц еще не утверждено. Но сегодняшний ажиотажный спрос делает покупателя менее внимательным и критичным, и риски растут.

Предположим, фирма Х сдает апарт-отель Y на 1000, допустим, номеров. На окраине. Отделки нет, меблировки нет, УК нет. У объекта – 900 владельцев. Как они будут проходить классификацию? Каждый в отдельности – не получится, ресепшен у каждого номера не выставишь. Надо договариваться на уровне блоков или хотя бы этажей. А это значит, что buy-to-let и buy-to-live должны (были) располагаться в разных частях здания. Отделка на этаже – стандартная или кто во что горазд? Обученный персонал – где? Это не доходная недвижимость. Это будет вызывать вопросы контролеров контролеров из Роспотребнадзора и ФНС, УФАС и пожарной инспекции, ФСБ и МВД: про службу учета иногородних граждан и «паспорт безопасности» на объект размещения и т.д.

Несколько рецептов от экспертов: здание апарт-отеля должно проектироваться и строиться как гостиница; помещения для собственного проживания и для сдачи в аренду должны быть разделены (по этажам или блокам); обязательно наличие профессиональной УК (и не жилищной, а специализированной); если объект не проходил классификацию, УК должна хотя бы предусмотреть такую возможность; безопасный для владельца статус – ИП, индивидуальный предприниматель. При соблюдении всех этих условий – действительно неплохой бизнес.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»