Ленинградская область опережает Санкт-Петербург по вводу жилья
Но спрос на областные новостройки падает – покупатели предпочитают квартиры в городе
Сейчас сдаются в эксплуатацию объекты, которые начинали строиться в «докрымские» времена: в 2013–2014 гг., если не раньше. Жилищное строительство – отрасль крайне инерционная. На областных стройплощадках – их более 600 – выданы разрешения на строительство 9 млн кв. м жилья. Вопрос в том, будут ли начаты все эти проекты и найдутся ли на них покупатели.
Потому что динамика заключения договоров долевого участия показывает обратную картину: спрос на городское жилье растет, на областное – падает. За первые два месяца прошлого года по городским объектам было заключено 7189 ДДУ, за январь – февраль 2018-го – 12 236. Рост на 70%. В Ленинградской области – 5465 ДДУ за тот же период в прошлом году, 4879 – в этом. Минус 11%.
«Смещение спроса от областных к городским проектам – это очевидная и вполне устойчивая тенденция, – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. – Естественно, это создает определенные риски для масштабных новостроек в Ленобласти: некоторые из проектов будут остановлены, сроки сдачи по ним придется сдвигать, и это в лучшем случае». По мнению Московченко, одна из главных причин такой реструктуризации рынка – вывод на рынок крупных и недорогих проектов в городской черте. Таких, как «Новая Охта» от ЛСР, «Солнечный город» от Setl Group, проект в Рыбацком от «СПб реновации». На старте относительно недорого стоило жилье в квартале «Галактика» от «Эталон-ЛенспецСМУ», а это ведь почти центр Петербурга.
Ровно те же тенденции последние 2–3 года аналитики фиксируют и в столичном регионе: сокращение спроса на квартиры в Московской области, увеличение числа масштабных и доступных по цене проектов на окраинах столицы – и не только на окраинах. Плюс апартаменты. В Москве на их долю приходится около 15–20% рынка новостроек, в Петербурге – 5–6%. Стоит отметить, что в Московской области таких предложений немного, в Ленинградской – нет совсем.
За год предложение жилья в Ленинградской области сократилось на 89 адресов, фиксирует аналитик ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Дмитрий Житков. Доля городских квартир в структуре предложения по Петербургскому региону за год увеличилась с 53 до 70%, тогда как доля пригородных уменьшилась с 8 до 6%, а областных – упала с 39 до 24%.
Олег Пашин, гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость», серьезных рисков в переориентации спроса не видит: «Конечно, вывод крупных городских проектов изменил ситуацию. Но областные застройщики, как правило, используют достаточно гибкие инвестиционные схемы (за землю рассчитываются квартирами). И если спрос будет падать – они просто придержат вывод новых очередей. Что, собственно, и происходит. Резерва для маневра по цене у них нет – они не могут снизить цены реализации, потому что и так продают близко к себестоимости. Но преимущество получают новые проекты с другой идеологией: если говорить упрощенно – больше плюсов за те же деньги».
Об инфраструктурных проблемах знает и Владимир Гаврильчук, гендиректор корпорации «Адвекс недвижимость»: «В области объективно существуют проблемы и с социальной, и с транспортной инфраструктурой. Районы наиболее активной застройки – Мурино, Кудрово, Янино – изначально не были предназначены для появления там крупных жилых проектов. Есть и административные сложности: странно, живя в 10 минутах от метро «Улица Дыбенко», вызывать «скорую» из Всеволожска. До последнего времени решающим аргументом оставалась цена. Как говорил Глеб Жеглов, «пистолет перевесит 100 000 других улик» – цена перевешивала прочие параметры. Но когда граждане стали всерьез обживаться на новом месте, на первый план начали выходить такие факторы, как качество образования, медицинского обслуживания, досуга».
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти, об этих проблемах, конечно, знает: «Естественно, нам хочется превратить «минус 11%» по спросу на новое жилье в «плюс 11%». И мы – правительство региона – можем и готовы гибко реагировать. Например, более активно участвовать в развитии инфраструктуры, оперативно учитывать мнение граждан (через недавно созданный Совет новостроек), быстрее расшивать узкие места по транспорту и социалке. Это позволяет улучшать имидж территорий активной застройки. Потенциал у региона есть, системных рисков я пока не вижу».
Цены пока ведут себя вполне предсказуемо. По данным аналитика Дмитрия Житкова, в марте средние цены на квартиры в новостройках региона увеличились более чем на 2%, превысив планку в 104 000 руб. за 1 кв. м.
На вторичном рынке, наоборот, в первый месяц весны случился ценовой откат: минус 1,6%. В результате средняя цена строящихся квартир на спальных территориях оказалась примерно на 1% выше, чем готовых. Цены на первичном и вторичном рынке практически сравнялись. Впрочем, похожая картина наблюдалась и в начале прошлого года. Потом на рынке появились новые недорогие проекты, и ситуация выровнялась: готовое жилье снова стало немного дороже.
Ситуация на рынке жилья осложняется новыми вводными: санкции, падение фондовых рынков, скачки валютных курсов. Один из главных вопросов, которыми сейчас озадачены аналитики девелоперских фирм, – а не приведет ли очередной виток нестабильности к новой волне «эмоционального» спроса на жилье? «Спрос на недвижимость всегда растет на фоне ослабления рубля, – отмечает Гаврильчук. – Но пока ситуацию на валютных рынках еще нельзя считать устойчивой тенденцией, пока речь идет о спекулятивных играх». Пашин полагает, что «инвестиционно-сберегательный» спрос слегка подрастет, но не повлияет ощутимо на цены в регионе.
