В Петербурге продается максимальное число новостроек за всю историю

За год в Петербурге сдали в эксплуатацию более 3,5 млн кв. м жилья – плюс 12,9% к 2016-му (3,1 млн кв. м). Ленинградская область вообще стала чемпионом России по вводу жилья на душу населения: здесь построили и сдали 2,64 млн кв. м, или 1,47 кв. м на каждого жителя, это плюс 11,5% к 2016 г. С продажами тоже вроде бы все неплохо: в петербургских и пригородных новостройках, по данным экспертов КЦ «Петербургская недвижимость», девелоперы продали 4,15 млн кв. м, прибавка за год – 120 000 кв. м.

Но навес не обеспеченного спросом предложения продолжает расти: каждый квартал застройщики выводили на рынок на 100 000–200 000 кв. м больше, чем успевали продать. Такая динамика естественна для растущего рынка. Вот только будет ли первичный рынок Петербургского региона и дальше расти?

Предложение

Рынок строящегося жилья петербургской агломерации и так выглядит много благополучнее столичного. В 2017 г. петербуржцы вдвое чаще, чем москвичи, заключали договоры долевого участия (ДДУ). И вдвое чаще брали ипотеку. По региональным показателям (город плюс область) почти такая же картина. По мнению руководителя проекта IRN.ru Олега Репченко, на московском рынке жилья пик уже пройден и продажи столичных новостроек входят в фазу длительной (на три года) рецессии. А появление на рынке мощной госмонополии – Фонда реновации – еще усугубит негативные тенденции.

В петербургских новостройках перегрев пока еще не ощутим. Но объем рынка – максимальный за всю историю: жилье продается в новостройках общей площадью 11,7 млн кв. м. И предложение – 5,4 млн кв. м – тоже рекордное.

Гендиректор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров полагает, что в ближайшие годы рынок пройдет точку насыщения, массовый спрос сменится точечным, в комплексных проектах (особенно находящихся за КАД) могут возникнуть серьезные проблемы со сбытом. Заместитель гендиректора компании «Лиговский канал» Максим Жабин подтверждает: перепроизводство жилья уже налицо и банкротства не просто возможны – они уже происходят. Эти обстоятельства увеличат число долгостроев, повысят риски и подтолкнут часть покупателей к выбору на вторичном рынке. Тем более что в прошлом году в Петербурге впервые в структуре предложения готовых квартир доля новых домов (введенных в последние 10 лет) составила более половины. Но Вячеслав Заренков, гендиректор группы «Эталон», с такой оценкой не согласен: «На рынке не так много качественных проектов, поэтому никакого пузыря мы не видим».

В прошлом году стала фактом тенденция смещения спроса из области к проектам в городской черте. Городские проекты покупатели считают менее рискованными. Этот сдвиг подтверждается и данными Росреестра: в области количество ДДУ за год уменьшилось на 4660, в Петербурге – на 5441 договор выросло. «В среднем по больнице» – без перемен. В Москве и Подмосковье такая же картина наблюдалась со второй половины 2016-го.

Ипотека

Главным драйвером спроса остается ипотека. В Петербурге ипотечное кредитование выросло за год на 19,4% (51 819 кредитов за 2017-й, по данным ЦБ), в Ленобласти – на 27,5% (15 221 кредит). Падение интереса, обусловленное отменой господдержки, было быстро компенсировано снижением ключевой ставки ЦБ, усилиями Сбербанка и совместными программами банков и застройщиков. В некоторых новостройках можно купить квартиру в кредит под 7,5–9% годовых.

С начала 2018 г. была начата программа семейной ипотеки под 6%, и банки уже к концу февраля подали заявок на 1 трлн руб. Однако большинство застройщиков полагают, что эта инициатива поможет поддержать спрос на прежнем уровне, но вряд ли приведет к росту.

«Сложности у застройщиков могут возникнуть из-за низкой покупательной способности, которая падает быстрее, чем ипотечные ставки, – отмечает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management. – Высокие показатели – 2017 были заложены 2–3 года назад, когда реализованные ЖК выходили в продажу. Как будет себя вести рынок дальше, никто не знает».

Законы

Но сейчас главные угрозы рынку исходят не от снижения покупательной способности, а от непредсказуемости законодателя. Всю вторую половину 2017 г. девелоперы обсуждали пакет поправок в 214-ФЗ, вступающий в силу в июле 2018 г. Как вдруг в конце ноября им объявили: а еще через три года долевки вообще не будет. Пакет поправок вызвал шок, отмена долевой схемы – трепет.

Застройщикам (в перспективе) предлагают продавать готовое жилье, использовать проектное финансирование и эскроу-счета. «В итоговую стоимость квартиры будут заложены и проценты по кредиту, который придется брать застройщику на возведение дома, и расходы застройщика на содержание квартиры, пока она будет находиться в продаже, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Еще и не все компании (и не под все проекты) смогут получить кредит на строительство».

Работа по новым правилам приведет к росту себестоимости и цен. А покупатель к этому не готов. Рост цен возможен только при сокращении количества (и площадей) новых проектов. Пока наблюдается обратная картина: застройщики активно скупают участки и торопятся запуститься по старым правилам.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, уверен, что в ближайшие год-полтора нас ждет пик не только предложения (по описанным выше причинам), но и спроса. Потому что покупатели тоже поймут неизбежность роста цен и (возможно) начнут поторапливаться. Специалисты «СПб реновации» напоминают о цикличности рынка и полагают, что он вступает в фазу спада.

Самое печальное, что застройщикам так никто и не объяснил, чем банковский контроль за стройкой лучше сегодняшнего положения дел, кроме того, что он дороже. Каждую неделю новостные ленты сообщают об отзыве лицензии у 2–3 банков. А жесткий контроль со стороны государства не предотвратил масштабного воровства ни в строительстве стадионов к ЧМ-2018, ни на стройках УФСИН, ни в области реставрации, ни даже при возведении президентской резиденции.

Впрочем, если бы проводился чемпионат по плаванию в агрессивной среде, наши предприниматели выиграли бы его за явным преимуществом. И это оставляет отрасли шансы.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»