Девелоперы застраивают города России «новыми хрущевками»

Чтобы снизить стоимость квадратных метров, девелоперы в регионах экономят буквально на всем – и возводят типовые проекты минувших лет

Региональные рынки недвижимости отстают от столичных примерно на 10–15 лет, но их развитие происходит по похожим схемам, считает руководитель управления стратегического маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова. В золотые 2000-е гг. конкуренции между застройщиками в Москве практически не было, а маржа начиналась от 50%, вспоминает гендиректор УК «Развитие» Владимир Савчук (он работал в ГВСУ «Центр» с 1999 г. – «Ведомости»). В то время о качестве и тем более благоустройстве массового жилья задумывались мало. К 2013 г. конкуренция стала усиливаться – рынок перегревался. Кризис усугубил ситуацию. Теперь девелоперы в борьбе за потребителя вынуждены создавать как можно более качественные проекты – безликие коробки уже никого не привлекают, – хотя «все эти улучшения стоят денег», говорил на конференции «Девелопмент новой волны: классика или авангард» Иван Романов, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Москва».

Не высоко, не низко

26,5% всех строящихся в стране объектов – высотой 1–3 этажа, 18,6% – 4–8 этажей, ссылается на данные Единого реестра застройщиков управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. По информации Росстата, в 2016 г. в России построили 27,395 млн кв. м кирпичных домов (в том числе индивидуальных), 14,395 млн монолитных, 11,963 млн блочных и 8,515 млн панельных. Высокую популярность кирпича за пределами Москвы и Санкт-Петербурга опрошенные «Ведомостями» эксперты объясняют так: это тоже типовые проекты, документация к которым в регионах подготовлена и согласована, что позволяет экономить.

Вообще, сокращение расходов – одна из главных задач региональных девелоперов. «Причина утилитарности продукта очевидна – низкая платежеспособность населения. Около 40% доходов россиян уходит на продукты питания и одежду. Покупка жилья, тем более нового, для многих неподъемная задача», – размышляет Литинецкая.

Неразумно дешево

1 кв. м новостроек в России, по данным федерального портала «Мир квартир», стоит в среднем около 51 000 руб., в Москве – примерно 199 000 руб., в Петербурге – 105 000, в Подмосковье – 83 000 руб. Самые низкие цены зафиксированы в Махачкале – 25 862 руб. за 1 кв. м. Себестоимость 1 кв. м недорогого ЖК, по информации ГК «Инград», в среднем по стране составляет 28 000–32 000 руб., комплексов высокого уровня – 40 000–45 000 руб. По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, возведение бетонной коробки комфорт-класса в любом регионе обходится примерно в 30 000 руб. за 1 кв. м, стоимость земли, как правило, составляет около 10% от общей себестоимости.

В Москве и Петербурге себестоимость выше из-за цен на землю, но не отличается кардинально, поскольку стройматериалы и комплектующие стоят примерно одинаково по всей стране, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. «Маржа региональных застройщиков в абсолютных цифрах значительно меньше, чем у столичных, примерно 3000–4000 руб. с продаваемого метра против приблизительно 20 000–30 000 руб. в Москве. Цена ошибки велика: этих денег недостаточно для маневров в проблемных ситуациях. В регионах девелоперы работают так, будто идут по канату», – считает эксперт.

Одна из главных статей сокращения расходов – как раз использование типовых проектов, именно поэтому в регионах, по сути, возводят «вчерашний день», утверждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По мнению видеоблогеров проекта «НеМосква» Никиты Журавлева и Рагима Джафарова, которые летом 2017 г. объехали 13 городов, чтобы изучить российский рынок новостроек, там строят «новые хрущевки». «Создается неразумно дешевое жилье. Например, в Туле мы видели ЖК с малоэтажными домами без лифтов и пандусов, с дворами без освещения и почти без озеленения, с детскими площадками, зажатыми на лужайках между подъездами. В Самаре запомнился проект с трехэтажными бараками на гигантских полях. Почти в каждом городе мы видели нечто подобное», – рассказывает Журавлев.

По словам замруководителя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, низкий уровень доходов и цен в регионах действительно ограничивает возможности девелоперов. «В целом рынок в последние годы двигался по пути упрощения и ожидаемо пришел к тому, что напрямую конкурирует с хрущевками по цене», – говорит эксперт.

Все по норме

По мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, значительное улучшение качества новостроек возможно только при увеличении платежеспособного спроса и повышении доходов населения. «Относительно других стран в России далеко не самая высокая стоимость 1 кв. м. А вот уровень доходов – один из самых маленьких. Средние доходы на одного человека должны быть примерно в 2–2,5 раза выше, чем сейчас, чтобы даже нынешнее, не самое изысканное жилье стало действительно доступным», – считает Литинецкая.

Опрошенные эксперты добавляют: российские новостройки даже не самого высокого качества в любом случае соответствуют принятым на законодательном уровне нормам и стандартам.

Наряду с довольно плачевными примерами, описанными видеоблогерами, есть в регионах и прямо противоположные. «Когда мы участвуем в аудите региональных проектов либо выезжаем в гости к коллегам, мы видим очень разный продукт в регионах», – делится Соколова. По ее словам, есть застройщики, которые при цене 50 000–60 000 руб. за 1 кв. м применяют такие технологии, до которых не доросли даже московские новостройки. Знакомились с подобными проектами и блогеры. Особенно их впечатлила работа «Унистроя» в Казани и «Брусники» в Екатеринбурге и Тюмени. По словам Журавлева, в проектах этих компаний все продумано до мелочей – и архитектура, и планировки, и благоустройство. «Пожалуй, самое важное, что застройщики создают комфортную городскую среду, о которой сейчас так много говорят», – подчеркивает он. Появление таких компаний, проекты которых существенно выделяются на общем фоне, меняет рынок к лучшему, считает Хорьков.

Качество, а не количество

Региональные рынки уже начинают постепенно перегреваться, как и московский в 2013 г. По данным гендиректора агентства стратегического развития «Центр» Сергея Георгиевского, за 2010–2015 гг. темпы строительства жилья в России сильно увеличились – на 68% (для сравнения: в Москве показатель составил +20%, в Европе -80%). «Предложение превышает спрос не только в столице, но и в регионах, что уже сейчас вынуждает застройщиков повышать качество жилья. В основном за счет создания качественной среды проживания», – говорит Савчук.

Агентство исследовало «10 лучших практик жилищного строительства в России», рассматривались ЖК, в которых хотя бы одна очередь была введена в эксплуатацию в период с I квартала 2016 г. по I квартал 2018 г. Из 1069 жилых комплексов в 175 создан высокий уровень комфортности среды, в 352 – средний+, в 353 – средний-, в 189 – низкий. В десятку лучших ЖК вошли проекты в Казани, Уфе, Перми, Ярославле, Тюмени, Москве, Челябинске, Новосибирске и Ижевске. «Большинство региональных застройщиков задумываются о создании комфортной городской среды. Это тренд последних лет», – рассказывает Георгиевский. Например, около 10 лет назад представление о дворе было крайне узким: детская площадка, газон и парковка. Теперь появилось понятие системы общественных пространств, ориентированных на разные целевые группы (дети, подростки, взрослые, пожилые люди). Создание общественных пространств – это уже отдельный проект, подчеркивает Георгиевский.

На развитие этой тенденции повлияло несколько факторов. Во-первых, среди девелоперов увеличилась конкуренция. Во-вторых, Минстрой России и АИЖК запустили приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». Они же провели открытый международный конкурс архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России, оператором выступило КБ «Стрелка». 20 финалистов должны доработать концепции к концу марта. Один из возможных вариантов использования предложенных проектов – «через механизмы единого института развития АИЖК найти средства, чтобы выкупить их и погрузить в единый реестр типовых проектов, который по поручению правительства РФ ведет Минстрой России». «Тогда застройщики смогут брать их из документации, и останется сделать только привязку к местности. Второй вариант – увидев на наших сайтах победителей, застройщики смогут выйти напрямую или взять эскизные решения за основу», – отметил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Это позволит застройщикам снизить сроки проектирования и затраты на всех стадиях работы, уверены в АИЖК.

Когда подобные изменения внедряются на уровне национальной политики, соответствующие тенденции неминуемо становятся общерыночными, говорят эксперты.

В-третьих, развитие технологий и появление новых материалов увеличили возможности строителей: появились новые производители малых архитектурных форм, детских и спортивных площадок, элементов благоустройства. Георгиевский напоминает, что создание комфортной городской среды не всегда требует больших затрат. Скорее речь идет об интеллектуальных решениях – нужно продумывать заранее, что может понадобиться людям, привлекать потенциальных покупателей («соучаствующее проектирование»).

Как отмечают в ГК ПИК, обеспечением новостроек социальной и инженерной инфраструктурой в регионах должны заниматься местные администрации. Но власти разделяют эти обязанности с девелоперами. «Однако еще остались застройщики, которые всячески отстраняются от этих мероприятий, относятся к ним как к дополнительной нагрузке», – говорят в компании.

В действительности девелоперам ничего не мешает делать качественное жилье в России уже сейчас, уверены эксперты. «Нужно самим прожить каждый лист проектной документации и каждый этап на стройплощадке. Нужно управлять стоимостью генподряда. Годами выбирать подрядчиков. Скрупулезно подбирать материалы. Нужно быть большой компанией, чтобы получить адекватную цену у поставщиков. Инвестировать в людей и развивать их интеллект, чтобы производить инновации в инженерно-технических решениях, создавая долговечность, качество и эстетику», – делится опытом директор по продукту «Брусники» Елена Еременко.

Хорьков также отмечает, что для улучшения качества жилья в регионах стоит перестать гнаться за объемами строительства: это слишком простая, но бессмысленная задача. «Нельзя одновременно требовать от рынка строить больше и качественнее. Обеспечить быстрый рост объемов ввода можно лишь за счет застройки полей дешевыми домами», – объясняет он.

По мнению эксперта, куда эффективнее было бы вкладывать средства в модернизацию старых районов в российских городах, многие из которых деградируют, где инженерная инфраструктура ветшает, а транспортная не улучшается. Обновление старых районов, или реновация, для большинства российских городов будет ассоциироваться совсем не с насильственным сносом хрущевок, а с ликвидацией 2–3-этажных домов, если и не аварийных, то в плохом состоянии.

«Доступное жилье – это не обязательно квартира в новостройке. Предложение на вторичном рынке может быть вполне доступным для большого круга покупателей. И старым фондом тоже надо заниматься. В погоне за доступными метрами на рынке строящегося жилья мы забываем об обновлении инфраструктуры в старых районах. Это серьезное упущение», – заключает Михаил Хорьков.