Загородному жилью помогут дачи
Появятся ли на рынке загородной недвижимости покупатели после изменений в законе о садоводстве
Минувший год заложил основу коренных изменений на рынке загородного жилья, который так и не сумел выбраться из кризиса и год от года теряет покупателей: застройщики выводят мало новых проектов, а то, что продается на вторичном рынке, устарело морально и физически. В конце июля 2017 г. президент России Владимир Путин подписал закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для личных нужд. Закон вступит в силу 1 января 2019 г. и превратит дачи в садоводческих поселках в полноценные дома для постоянного проживания, а они, в свою очередь, смогут пополнить предложение вторичного рынка загородного жилья. Более 60 млн российских дачников будут жить по-новому. Но поможет ли это избавить рынок загородного жилья от главных бед - высоких цен и отсутствия предложения?
Кому деньги, пруд и будку
Закон вводит определение территории садоводческого товарищества. Установлен четкий принцип: одна территория – одно товарищество. Сейчас на одном поле может действовать несколько юридических лиц – некоммерческих объединений, и каждое норовит перетянуть одеяло на себя. Сложно решать вопросы со светом или водой, если трансформаторная будка принадлежит одному юрлицу, а пожарный пруд – другому.
Из пяти видов взносов остались только членские и целевые. «Вступительные», «паевые», «дополнительные», – необходимость в них давно отпала, говорит председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. Членские взносы можно расходовать, как и ранее, на хозяйственные нужды товарищества - на заработную плату членам правления, налоги, взносы в фонды, вывоз мусора, охрану, благоустройство земель общего пользования. Целевые могут расходоваться (п. 5 ст. 14) «на реализацию мероприятий, предусмотренных решением общего собрания членов товарищества» – по сути, на что угодно. Все взносы будут делаться по безналичному расчету.
По действующему до конца 2018 г. закону о дачниках платеж за пользование объектами инфраструктуры для садовода, ведущего хозяйство в индивидуальном порядке, не может быть больше, чем для члена товарищества. Но индивидуалы не вступают в товарищество и считают, что должны платить только за пользование водой, светом, газом (если он подведен), оплачивать охрану и вывоз мусора, но – не зарплату председателю и членам правления. Но с 1 января 2019 г. они будут платить членские взносы наравне с членами товариществ.
Органы управления товариществом - председатель, правление, ревизионная комиссия - будут избираться на пять лет. Сейчас их выбирают на два года. По словам Чаплина, не стоит опасаться, что избранное на такой длительный срок правление перестанет в итоге работать. Халтурщиков можно будет переизбрать в любой момент.
Девелоперы уходят с загородного рынка Подмосковья
Количество новых проектов на рынке загородного жилья в Подмосковье продолжает снижаться. В 2017 г. их было 67, что меньше на 17%, чем годом ранее, и на 43% меньше, чем в 2014 г., подсчитали эксперты «Инком-недвижимости». При этом 51 проект из вышедших на рынок в прошлом году не имеет застройки. Отсутствие застройки было зафиксировано и в 2015 г. - 71% проектов из числа вышедших было без построек, в 2014 г. - 70% проектов. Таким образом, за три года темпы появления новых поселков снизились на 43%. Возможности девелоперов для создания конкурентоспособных проектов с застройкой истощены. «Вместе с уменьшением количества выходящих поселков сокращается и число новых УБП, - отмечает руководитель аналитического центра "Инком-недвижимости" Дмитрий Таганов. - А ведь большинство покупателей на массовом рынке располагают бюджетом в 1-1,5 млн руб., в рамках которого можно рассчитывать как раз на покупку земельного участка. А если участков, которые являются основой "загородки" еще с 2010-х гг., становится все меньше, можно говорить, что жизнь на рынке еле теплится».
Имущество общего пользования будет находиться в общей долевой собственности владельцев земельных участков, расположенных в границах территории товарищества, пропорционально площади этих участков. Оформлением общего имущества будет заниматься председатель. Собственник участка не вправе выделить свою долю в праве общей собственности, а также отчуждать свою долю или совершать любые другие действия, которые влекут за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на участок.
На общую собственность нельзя будет наложить арест, ее нельзя продать или подарить. Аналогичный принцип действует по отношению к общедомовому имуществу многоквартирных домов.
Дачники станут садоводами
Само понятие «дачное товарищество» уходит в прошлое (с точки зрения закона все дачники становятся садоводами, а как себя называть – это личное дело каждого). Останутся только садоводческие и огороднические товарищества. Разница между ними существенная. В садоводческих можно строить жилые дома для постоянного проживания, а вот огороднические предназначены только для выращивания овощей и фруктов. И возвести там можно будет лишь временные хозяйственные постройки.
Строить на садовых участках жилые дома можно и сейчас, только вот прописаться в них - проблема. Лишь по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. С принятием нового закона прописка на шести сотках будет само собой разумеющимся делом. Для строительства не потребуется разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
Куда пойдут цены
Собственный жилой дом на дачном участке, если в поселке есть вся инфраструктура, - это прекрасная альтернатива квартире, по цене эти варианты сопоставимы, но дом может быть больше по площади, считает Чаплин. «Для некоторых дача может стать основным жильем», - говорит он.
Сколько стоит дом
Средний дом в Московской области стоит 14,5 млн руб., оценивают эксперты портала недвижимости «Мир квартир». Немногим более 5,2 млн руб. стоит средний дом в целом по стране. По данным компании «Инком-недвижимость», в 2017 г. 55% покупок на вторичном загородном рынке пришлось на небольшие (до 100 кв. м) дома и скромные участки. При этом клиенты продолжают искать объекты по 1,5 млн руб.
Сейчас, по данным «Инком-недвижимости», дача в Подмосковье стоит в среднем 5,6 млн руб. «Стоимость завышена на 40%, – считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании. «Популярны объекты по 1-1,5 млн руб., с хорошей транспортной доступностью, по соседству с лесом-водоемом, а также продуктовыми магазинами и аптеками. И желательно, чтобы не дальше 70-80 км от Москвы», – описывает он предпочтения покупателей.
Новый закон на цены, безусловно, повлияет, но не ясно, в какую сторону, говорят риэлторы. В любом случае, напоминает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» «Инком-недвижимости», с момента вступления закона в силу до момента его укоренения в обществе обычно проходит год-два. «Стоимость участков зависит от порядка в самом товариществе, от коммуникаций, инфраструктуры, поэтому образцовые СНТ будут еще более привлекательными», - говорит Никита Чаплин.
Дачная прописка
«Десять лет назад дача рассматривалась лишь как дополнительная недвижимость, где можно проводить выходные, в последние годы количество людей, воспринимающих загородный дом как возможное место постоянного обитания, растет на 3-4% в год, немного, но тренд уже наметился, – подчеркивает Сенчук. – Конечно, для этих людей закон значительно облегчит жизнь, так как для получения регистрации больше не нужно будет ходить по судам. Однако о масштабах трансформации дачных поселков можно будет говорить не ранее чем через пару лет».
По мнению Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта Est-a-Tet, постоянная регистрация на даче будет интересна тем, кто продал свое единственное жилье на вторичном рынке, купив квартиру в новостройке на ранней стадии строительной готовности. В таком случае, если у человека есть дача, он сможет прописаться там и жить, пока не достроят его квартиру.
Возможность постоянного проживания подтолкнет к развитию инфраструктуры исконно дачных мест, уверен Никита Чаплин: «Жители вложат больше средств. Ведь и сегодня в садоводческих товариществах все строится и благоустраивается без бюджетных денег. Задача муниципалитетов - помогать им как минимум строительством подъездных дорог и организацией транспортной доступности».
Право на воду
Централизованный водопровод - дело крайне затратное, поэтому дачники предпочитают бурить либо индивидуальные, либо общие на несколько участков скважины. Однако пробурить скважину по всем правилам тоже не так-то легко. Лицензия на добычу воды на 25 лет стоит 7500 руб., но нужна масса экспертиз и согласований, расходы на которые превышают 0,5 млн руб., рассказывает Чаплин. Поэтому с момента официального опубликования закона садоводы и огородники смогут в течение двух лет пользоваться общими скважинами без лицензии, а за это время будет подготовлен упрощенный порядок лицензирования скважин для СНТ и ОНТ. «Получать лицензию на скважины и колодцы на индивидуальных участках не нужно ни по старому закону, ни по новому», - уточняет Никита Чаплин.
«Дачники» приглашают на сезонные работы жителей близлежащих сел и деревень, а также увеличивают объем продаж магазинов продуктов и строительных материалов. Часто СНТ и соседняя деревня соединяются с магистральной трассой общей подъездной дорогой.
«Там, где много людей, появляется больше магазинов, кафе, бытовых служб и т. д.», - считает Сенчук. Но, как добавляет Юлия Дымова, если на дачах люди начнут жить постоянно, рано или поздно встанет вопрос и о создании социальной инфраструктуры – школ, поликлиник, больниц. Встанет вопрос и о строительстве более мощных трансформаторных подстанций, подведении газа, постоянного водопровода, канализации. И что касается административной принадлежности садоводческих поселков: это будет самостоятельная административная единица или приписанная к ближайшей деревне?
По словам Никиты Чаплина, возможность присоединения СНТ к населенным пунктам была и до принятия закона: «Но смена вывески ничего не изменит: сначала нужно создать или привести в порядок инфраструктуру». Юридическому лицу намного проще организовать строительство дороги или линии электропередачи, считает он. «Сегодня во многих населенных пунктах живут дачники, но у них нет полномочий софинансировать ремонт дороги в своей деревне, а муниципалитет не всегда может выделить на это деньги в текущем году. В товариществах владельцы участков платят сами за все. Они имеют право поставить ворота или шлагбаум на въезд в свой поселок, обеспечив дополнительную безопасность, могут ограничить въезд посторонних машин – жители деревень такой возможности лишены, – сравнивает Чаплин. – Но надо ли присоединять дачный поселок к поселению, должно решаться с учетом мнения всех владельцев участков в СНТ, жителей соседнего населенного пункта, наличия инфраструктуры и возможностей муниципального образования».