Продажи на загородном рынке делают частные строители

Интересных проектов все меньше. Застройщики не рискуют начинать новое строительство; в организованных коттеджных поселках из тех, которые уже давно на рынке, все сливки сняты. До 85% построенных домов – морально и технически устаревшие объекты. Ситуацией воспользовались частные застройщики: они выкупают землю у собственников в популярных поселках и строят более дешевые домовладения под ключ на продажу.

В аналитическом центре «Инком-недвижимости» подсчитали, что по итогам II квартала 2017 г. на загородный рынок Подмосковья вышло 13 новых поселков – на 35% меньше, чем за тот же период прошлого года. В основном это либо новые очереди, либо поселки, которые полностью состоят из участков без подряда (УБП). Немногочисленные новинки нередко представляют собой задуманные 4–5 лет назад проекты, заморозить которые означает понести еще большие убытки, чем если продолжить строительство, описывает ситуацию Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «Инкома». Всего на загородном рынке Московского региона, по оценке компании, представлено 840 проектов.

Десять лет назад на коттеджи-новостройки приходилось до 80% заключенных сделок, сейчас – 7–8%. В среднем только каждый десятый просмотр заканчивается сделкой, рассказывают в «Инкоме». Покупатели не спешат и готовы перебирать по 20–30 объектов. Как уточняют в компании, и у активных покупателей живых денег нет: 80% из них надеются на ипотеку – но только 10% лотов соответствуют требованиям банков. В классах «эконом» и «комфорт» соотношение звонков и просмотров составляет 1 к 5, а просмотров и сделок – 10 к 1. В бизнес-сегменте (бюджет 20 млн и 30 млн руб.) соотношение следующее: 1 к 2 и 5 к 1 соответственно. «Пыл покупателей остудила холодная погода и смыли проливные дожди», – сообщали летом 2017 г. пресс-релизы риэлторов.

В Kaskad Family отметили замедление продаж в жилых комплексах с таунхаусами «Домодедово таун» (17 км от МКАД по Каширскому шоссе) на 17% и «Сабурово парк» (12 км от МКАД по Пятницкому шоссе) на 30%. «Проекты на завершающей стадии, – объясняет динамику Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга компании, – остатки продавать всегда сложнее». По данным Kaskad Family, оба комплекса реализованы более чем на 95%.

По итогам II квартала 2017 г. на загородном рынке реализовано 2960 лотов – на 23,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (3854).

Новинки – двигатель торговли

В элитном сегменте выход на рынок даже одного удачного проекта способен внести оживление и поднять продажи. Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate, сообщил, что во II квартале продажи открылись в двух проектах в Подмосковье, на Новой Риге, и одном в Москве. Это Park Fonte (25 км от МКАД, 182 таунхауса) от Villagio Estate, ArtEco (32 км от МКАД, 32 дома) от Fahverk-house и «Берег столицы» в Серебряном Бору – в нем 24 таунхауса, 24 виллы и 4 резиденции от компании «Виртус-Р» (дочерняя структура «Ташира», ранее проводившая политику закрытых сделок). До этого три года ничего нового элитного на рынок не выходило. Как результат, по сравнению с I кварталом 2017 г. продажи выросли на 39%, а число сделок с коттеджами – на 45%, отмечают в Villagio Estate.

Но продажи идут лишь в семи поселках из 68 представленных на загородном элитном рынке, уточняет Коротких. 30–40% сделок в данном сегменте приходится на проекты Villagio Estate на Новорижском шоссе. Среди элитных поселков, по данным Point Estate, сделки прошли также в поселках Agalarov Estate (24 км от МКАД на Новорижском шоссе), «Трувиль» (18 км от МКАД по Минскому шоссе), «Кристалл Истра» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе: в среднем один и более лотов в месяц в течение первого полугодия 2017 г., уточнила Ирина Калинина, управляющий партнер компании.

В первом полугодии, по данным Knight Frank, в элитном сегменте преобладали сделки с земельными участками (98 сделок – на 5% больше, чем в первом полугодии прошлого года). Это отчасти связано с выходом на рынок нового предложения в КП «Успенский лес» (22 км по Рублево-Успенскому шоссе от компании «Стройинновация»), где было заключено 15% всех сделок с земельными участками, добавил Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank. В «Успенском лесу» предлагаются участки по 30–60 соток и коттеджи (от 400 кв. м).

В настоящее время (данные Villagio Estate) на первичном рынке элитной загородной недвижимости экспонируется 2097 объектов разного формата в 68 коттеджных поселках. Более 50% – это коттеджи, 11% – участки без подряда, по 17% – таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. При текущей динамике продаж, если новые проекты не будут выходить на рынок, этого предложения хватит на три года, подсчитывает Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome (а в Tweed подсчитали, что на вторичном рынке элитного предложения хватит на 7,5 года).

В массовом сегменте покупатели тоже предпочитают УБП другой загородной недвижимости. Но сейчас, отмечают в «Группе Земер», девелоперы внимательнее выбирают места под них: если рядом (до 5 км) есть железнодорожная станция, то для поселка эконом-класса это гарантия стабильного спроса. По словам гендиректора группы Ильи Терентьева, самые продаваемые – УБП в организованных поселках с электричеством и дорогами по цене 30 000–50 000 руб. за сотку. Но спрос в более дорогом сегменте по-прежнему находится на низком уровне, считает Терентьев: поселки даже на популярном новорижском направлении по 200 000–400 000 руб. за сотку стоят практически без продаж.

Вторые по спросу в эконом-классе – новые малоэтажные жилые комплексы. Например, с момента открытия продаж в марте 2017 г. в ЖК «Парк Апрель» (25 км от МКАД по Киевскому шоссе, проект Kaskad Family) продано 88 объектов и около 35 находятся в платной брони (ипотечные сделки). «Для проекта таунхаусов это хороший показатель», – считает Коган.

Время частника

В этом году проблемы загородных компаний нарастали как снежный ком. «У банков, где они кредитовались, отзывают лицензии, подрядчики, с которыми они были связаны, заявляют о банкротстве. В итоге до 80% организаций могут не дотянуть до следующего года. Даже среди оставшихся 20% третья часть чувствует себя не вполне уверенно», – описывает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «Инком-недвижимости».

Отсутствием новых проектов на элитных направлениях Подмосковья воспользовались частные застройщики. В Kalinka Group подсчитали, что, например, на Рублево-Успенском шоссе до 20% домов с отделкой – их предложения под ключ, которые появляются в наиболее популярных и обжитых поселках – «Николиной горе», «Жуковке», «Горках-2», «Горках-8», «Раздорах-2». По данным Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, из общего числа проданных домов с начала 2017 г. на Рублево-Успенском шоссе около 15% – объекты частных застройщиков. «Они покупают 15–20 соток у собственников больших участков – последние готовы расстаться с частью земли, которая все равно не используется или используется не полностью, – в среднем за $0,5 млн ($0,4–0,7 млн, в зависимости от характеристик участка), – описывает технологию Румянцева. – Затраты на строительство составят не более $0,7 млн. Недостатка в архитектурно-строительных компаниях сейчас на рынке нет. Объект попадает на рынок по цене $2–3 млн». «До кризиса на Рублево-Успенском шоссе застройщики предпочитали работать в сегменте de luxe, выводя на рынок дома стоимостью $13–20 млн», – сравнивает Инна Лещинер, директор по развитию департамента загородной недвижимости Kalinka Group.

Дешевле можно

На загородном рынке сокращение бюджетов идет уже не первый год. По словам Сенчука, часто покупатели оказываются не готовыми платить за объект его реальную цену, надеясь на дисконт в 20–30%, а то и больше от заявленной цены. «Если застройщик уже не может снизить цену, то покупатель чаще всего отказывается от сделки вообще», – констатирует он. Летние акции этого года несколько отличаются от акций 2016 г., подчеркивает Могилатова. Девелоперы снизили цены на лоты, уже и так входившие в пул спецпредложений, объявленных весной 2017 г. В «Азарово» (23 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) на некоторые объекты цены были снижены до 53%; в «Онегино» (20 км от МКАД по Новорижскому шоссе) были выставлены четыре летних предложения с дисконтом до 40%, приводит примеры Могилатова. По данным Point Estate, в I квартале 2017 г. на Рублевке в КП «Барвиха XXI» (5 км от МКАД) цены были снижены в среднем на 28% на коттеджи и УБП, в КП «Николино» (24 км от МКАД) и «ParkVille Жуковка» (9 км) скидка на покупку участков без подряда составляла 14 и 13% соответственно.

На вторичном рынке дисконты достигают 50% от докризисных цен, сравнивают в Kalinka Group. «Больше того, стоимость отдельных лотов уже приближена к стоимости земли – дома простаивают, требуя все больших расходов на содержание, и собственники максимально снижают цены, чтобы найти покупателя», – объясняет Румянцева.

Застройщики поселков могут снижать цену за счет уменьшения участков и возводимых домов. В дорогом сегменте это 19 соток в среднем вместо 25 в первом полугодии 2016 г. (на 23% меньше), говорит Трещев. По данным Villagio Estate, в настоящее время типичная покупка – коттедж 350 кв. м на 15–20 сотках, тогда как в 2009 г. это был дом в 500 кв. м на участке 20–30 соток. В Welhome сравнили продажи II квартала за три года. В 2015 г. это был дом общей площадью 530 кв. м на участке 24,4 сотки, в 2016 г. – 478 кв. м на 24 сотках, в 2017 г. – 430 кв. м на 20 сотках земли. Сегодня элитный загородный рынок – это не дворцы с гектарами земли, а функциональные дома, констатирует Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate.

Около 86% сделок на рынке элитной загородной недвижимости закрывается в бюджете до 100 млн руб. (данные Villagio Estate). Средняя стоимость загородного дома – 45–60 млн руб., таунхауса – 13,5–20 млн руб. Сотка земли в элитных поселках, по данным Knight Frank, подешевела с 2,3 млн руб. в начале 2017 г. до 2,1 млн в конце июня 2017 г.