Зачем в Москве строить жилые небоскребы
Так застройщики экономят на аренде дорогой московской земли, а город получает больше налогов
Высотные дома ассоциируются с перенаселенными муравейниками. Но мировой опыт показывает, что при грамотном подходе уплотнение может быть полезным.
Жилые небоскребы
«Высотки востребованы, они вышли за пределы делового «Сити» и получили распространение в разных классах недвижимости», – говорит директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. Строительство ММДЦ «Москва-сити» стартовало в 1995 г., в 2006 г. появилась одна из первых жилых высоток в сталинском стиле – ЖК «Триумф палас» «Донстроя» (57 этажей, высота вместе со шпилем – 264,5 м. Согласно классификации, используемой в США и Европе, небоскреб – это здание высотой от 150 м). По данным компании «Миэль-новостройки», сейчас в небоскребах Москвы предлагается на продажу около 155 000 кв. м жилья (всего продается около 3 млн кв. м в новостройках).
По словам директора департамента консалтинга Knight Frank Ольги Широковой, в 2017 г. начались продажи в одной из башен ЖК «Нескучный Home & Spa» (Gorn Development, 262 м), ЖК «Центр сити» («Жилой квартал сити», более 170 м), башне Armstrong ЖК «Савеловский сити» (MR Group, 155 м), Silver (AFI Development, 182 м). Также до конца года запланирован выход ЖК Capital Towers (Capital Group, три башни, около 60 этажей каждая).
Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в небоскребах Москвы, по данным «Миэля», составляет 309 700 руб. Самый дешевый 1 кв. м – в «Савеловском сити» – 187 900 руб., самый дорогой – в башне «Меркурий» – 600 100 руб. В ближайшие несколько лет, по информации риэлторов, планируется выход на рынок еще четырех башен в составе «Нескучный Home & Spa» и одной в Silver. В MR Group сообщили, что в 2018 г. планируют начать строительство жилого комплекса высотой 192 м (по данным Blackwood, в 2018–2019 гг. ожидается выход 60-этажного небоскреба в составе ТПУ «Дмитровская» от MR Group).
Девелоперский интерес
Рост популярности небоскребов объясняют дороговизной городской земли. Все опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что в первую очередь застройщики могут оптимизировать затраты на аренду участков по сравнению со строительством среднеэтажных зданий. Хотя строить современные небоскребы дороже. В среднем, по данным Gorn Development, строительство обычного многоквартирного дома обходится в 60 000 руб. за 1 кв. м, небоскреба – в 75 000–80 000 руб. за 1 кв. м (это hard cost – стоимость строительства здания без учета цены на землю и внешние сети). Обычно hard cost составляет 50–60% от общего бюджета проекта, затраты на коммуникации – 10–15%, объясняет директор департамента реализации проектов Gorn Development Вячеслав Сосинский. Разница может достигать 60%, добавляет управляющий директор Renaissance Development Ирфан Кайя. Дороже сами строительные работы, например, при возведении обычного ЖК в день может быть смонтировано 100 кв. м фасада, а на высоте более 100 м – только 20–30 кв. м, говорит Кайя.
Развить каркас
Илья Заливухин, вице-президент Союза московских архитекторов, член правления Союза архитекторов России, основатель школы городского планирования «Яуза»:
«Города состоят из нескольких основных каркасов – транспортного, социокультурного, природно-экологического и инженерного. Транспортный каркас, в свою очередь, состоит из пешеходного, районного, городского и агломерационного, первый должен быть в приоритете. Для перемещений внутри района логичнее использовать велосипед, троллейбус, автобус и трамвай; между районами (городской транспорт) – метро и метробус (скоростной автобусный транспорт, Bus rapid transit, BRT, который в Москве сейчас отсутствует); между городом и пригородом (агломерационный транспорт) – электричку. Для бесперебойного и здорового функционирования города важно, чтобы все эти виды транспорта были взаимосвязаны, имели точки пересечения, работали на благо жителей и города. Максимальное уплотнение застройки, и строительство небоскребов в том числе, можно вести в местах, где наиболее хорошо развиты все городские каркасы».
Повышает стоимость необходимость использования инновационных материалов и технологий: например, девелоперам приходится продумывать способы обеспечения высокого уровня безопасности, в частности пожарной. Сейчас власти разрабатывают документы по высотному строительству в РФ (общественные здания – от 55 м и жилые высотой более 75 м), полный комплекс правил будет готов до 2020 г. По информации Минстроя России, базовые документы начали работать уже в 2017 г. В своде правил «Инженерные системы высотных зданий» «установлены правила проектирования инженерных систем, которые позволят обеспечить комплексную безопасность зданий, повысить их энергоэффективность и сократить расход невозобновляемых ресурсов при строительстве и эксплуатации», говорится на сайте ведомства. Также в министерстве сообщают, что готова первая редакция свода правил «Здания и комплексы высотные. Требования пожарной безопасности» (разработка норм пожарной безопасности высоток проводится Минстроем при участии МЧС России).
Но в будущем использование инновационных материалов позволит существенно экономить на эксплуатации и ремонте, электроэнергии и тепле, как в случае с зелеными зданиями. Кайя отмечает, что при возведении энергоэффективных домов, и небоскребов в частности, городу не приходится наращивать мощности (электроэнергия и тепло) в прямой пропорции к объемам строительства, поскольку современные технологии эффективнее используют, сохраняют, распределяют и проводят энергию.
По словам гендиректора башни «Федерация» Михаила Смирнова, сегодня срок службы фасадов высотных зданий закладывается на 100 лет. Для строительства современных небоскребов существует две технические модели – железобетонная и металлокаркасная. Вторая требует большего ухода, поскольку металлические конструкции коррозируют, изнашиваемость металла выше, чем у бетона. Кроме того, для современных железобетонных конструкций применяется бетон высокой прочности (например, Б70 и Б90), который практически невозможно разрушить. «Долговечность таких зданий – точно более века», – утверждает Смирнов.
Мировой опыт
Возведение небоскребов означает весьма ощутимое увеличение плотности застройки, а значит, и населения. По словам вице-президента Союза московских архитекторов, члена правления Союза архитекторов России, основателя школы городского планирования «Яуза» Ильи Заливухина, это допустимо только в местах с наиболее развитой транспортной (транспортные узлы и пешеходный каркас), инженерной и социальной (школы, детские сады, магазины, театры, рестораны, общественные центры и проч.) инфраструктурой – такова теория градостроительства. «Иначе получится «гетто». Многое нужно создать, прежде чем уплотнять застройку, возводить ЖК на тысячи жителей», – подчеркивает Заливухин.
Небоскребы в центре городов строят преимущественно не в составе огромных комплексов, а локально – на отдельных участках, принадлежащих разным застройщикам. Часть этажей может передаваться городу под арендное и социальное жилье, говорит Заливухин. Хорошие примеры – Нью-Йорк, Лондон, Сидней, Сеул, Токио, Гонконг, Дели, Мумбаи и даже небольшие европейские Франкфурт-на-Майне и Гаага.
Строительство небоскребов – бизнес не только девелоперский, но и городской. Например, за счет выплачиваемых застройщиками высоток немалых налогов город создает вокруг башен инфраструктуру. Предпочтение отдается именно локальным небоскребам, поскольку они не занимают много места на земле и остается простор для развития городской среды, создания или сохранения парков и скверов, подчеркивает Заливухин. «Москве стоит взять пример с мировых мегаполисов и заняться уплотнением застройки в уже существующих точках притяжения, где для этого имеются необходимые условия, зарабатывая деньги на собственное развитие», – считает эксперт.