Застройщики все охотнее экспериментируют с формой зданий, чтобы привлечь покупателей

Архитекторы в большей степени озабочены эстетической стороной проекта – линии, пропорции, стиль, впишется проект или нет в окружающую среду. Девелопер – чтобы не выйти за грани рентабельности», – объясняет противоречие коммерческий директор квартала Only (проект Central Properties) Евгений Большаков.

Кто заказывает музыку

Архитектор меняет пластику городского пространства, он знает, что новый объект либо украсит, либо разрушит облик улицы, либо создаст новый пейзаж. Застройщикам, особенно в массовом сегменте, важны другие параметры. «Часто встречаются заказы, где на архитектуру плевать, важны только планировки – именно их в первую очередь покупает клиент», – объясняет архитектор Никита Маликов. «И это имеет печальные последствия. Города застраиваются массово тем, что лучше снести в ближайшем будущем», – сетует он. «Не все, что радует глаз, удобно для жизни, и для комфортного проживания людям не всегда подходят произведения искусства в камне», – возражает руководитель продаж новостроек Penny Lane Realty Мария Ряховская. «Консультируя девелоперов на стадии проектирования, мы неоднократно сталкивались с типичными ошибками, допущенными архитекторами, будь то слишком глубокие комнаты с нарушением соотношения длины/ширины или слишком маленькая ванная в многокомнатной квартире», – делится опытом управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Станислав Лобанов, директор по маркетингу Millhouse, называет главным достижением последнего времени в элитном и премиум-сегментах то, что при разработке архитектурной концепции здания больше внимания уделяется распределению квартир на этаже и правильной (прямоугольной) форме комнат. «На рынке есть примеры, когда фасад проектировался только после того, как добились оптимальных планировок будущих квартир. Фасад в комплексе «Сколково Парк» имеет сложную волнообразную форму с выступающими эркерами. Мы постарались так распределить квартиры на лестничной клетке, чтобы обеспечить максимальное число комнат правильной формы, где эркеры во многих случаях выполняют функцию лоджии», – говорит он. Такого принципа придерживается, например, американский архитектор Роберт Стерн, который в России спроектировал ЖК премиум-класса Barkli Residence. «Сначала разрабатывали планировочные решения, чтобы квартиры получились практичными и удобными, и уже после на планировки «натягивали» фасады. Это самый верный подход. Если архитектор нафантазировал какой-то безумный фасад, а потом под него пытается резать площади, то ничего хорошего из этого, как правило, не выходит. Форма должна следовать за содержанием, а не наоборот», – рассказывает Петр Кирилловский, директор по маркетингу корпорации «Баркли».

Архитектор Максим Атаянц уверен, что «внутренняя структура и внешний вид строго взаимозависимы и должны проектироваться вместе», той же точки зрения придерживаются и другие опрошенные «Ведомостями» архитекторы. «Фасады и планировки разрабатываются одновременно, на самой первой стадии работы над проектом, профессионализм архитектора заключается в том, чтобы сделать их максимально удобными и интуитивно понятными для конечного пользователя», – резюмирует мнение зодчих Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро SPEECH.

Но поскольку платят за любые архитектурные фантазии и несут финансовые риски по проекту именно девелоперы, Атаянц готов признавать за ними право на вмешательство: «Меняться может многое, в том числе и фасады, и планировки».

Архитектурное решение здания зачастую бывает навязано формой участка. «Сложная или необычная конфигурация дома, как правило, продиктована особенностями участка, требованиями инсоляции или другими условиями, но не причудами архитектора», – уверяет Александр Дмитриев, руководитель архитектурной мастерской «А-проект» концерна «Крост».

Прихотливая архитектура не обязательно подразумевает наличие неудобных квартир. Проект «Дон-строя» «Кленовый дом» вытянут вдоль Пречистенской набережной, застройщик сравнивает его сложный фасад с волной, которая создается за счет эркеров. В эркерах располагаются зимние сады по 30 кв. м, но квартиры, утверждает Ирина Прачева, первый заместитель гендиректора «Дон-строй инвеста», имеют правильную форму и прямые углы: «Даже самая эффектная архитектура не отменяет экономической эффективности». Тот же подход у ГК Insigma: в ЖК «Собрание клубных домов Ordynka» классические прямоугольные квартиры за фасадом со сложным 3D-эффектом.

Сложносочиненные квартиры

Фасад необычной формы, безусловно, влияет на планировку квартир. Появляются «нестандартные углы примыкания перегородок друг к другу и эркеры сложных форм», – приводит Чобан примеры того, что может в повседневной жизни представлять для жильцов определенную «если не сложность, то заботу». «Радиусные (скругленные) стены в квартирах, острые углы, узкие и вытянутые комнаты – такое пространство тяжело использовать эффективно, потери жилой площади порой достигают 50%», – сетует Лобанов (оптимальный объем полезных площадей в проекте, по мнению опрошенных «Ведомостями» девелоперов, – 75–80%. Места общественного пользования, коридоры, лифтовые и прочие «непродаваемые» метры не должны занимать более 20% от общей площади). Компенсировать подобные потери возможно разве что в элитном сегменте, за счет высокой стоимости квадратного метра.

В 1990-е – начале 2000 гг. построили несколько панельных домов экспериментальной серии «Колос» – круглой формы, с секторно-лучевой планировкой этажей. Но эксперимент с «Колосом» на том и завершился, поскольку дома получались слишком дорогими для жилья эконом-класса. «В 2008 г. появились башни серии Д-25, и они вызвали безусловный интерес у покупателей», – вспоминает Леонард Блинов, директор по стратегии развития ГК А101. Застройщики по сей день с удовольствием эксплуатируют тему круглых домов и помещений. Архитектор Александр Королев между тем называет круглые или овальные здания «одними из самых трудных в работе»: «Трудности не только с прокладкой инженерных коммуникаций в квартирах, но с дальнейшим обустройством интерьера – стандартные мебельные решения здесь не подойдут». Блинов согласен, что круглые формы неудобны: «Не каждый готов делать большую часть мебели на заказ». «В ассортименте мебельных фабрик радиусные конструкции можно найти разве что среди мягкой мебели, и это небюджетные варианты», – говорит основатель онлайн-платформы заказа дизайн-проектов Rerooms.ru Дмитрий Борисов.

«Мы часто сталкиваемся с современными жилыми комплексами, где углы врезаются внутрь планировок. В одной из квартир такие углы оказались в санузлах – помещения получились пятиугольными», – рассказывает дизайнер-проектировщик Ольга Кондратова.

Литинецкая к типичным нарушениям в результате подгонки планировок под уже спроектированный фасад относит также наличие помещений с несущими колоннами в самых неожиданных местах – посреди гардеробных или ванной комнаты. Эффектные корпуса ЖК «Крылатский» на Рублевском шоссе сверху напоминают крылья бабочки, и квартиры подстраиваются под форму. «В некоторых коридор занимает 20% площади, а санузел имеет неправильную форму и пять углов», – рассказывают риэлторы. Семихатова вспоминает про опыт работы с квартирой «в модном проекте», где она «была уже 11-м дизайнером»: «90-метровая квартира с таким неудачным расположением несущих пилонов, стояков и панорамных окон, что сделать то, на что рассчитывали покупатели, которые выбрали этот объект по 3D картинкам, было решительно невозможно. Например, все панорамные окна перекрывались несущими конструкциями, чтобы насладиться видом, нужно было выйти на небольшой балкончик. Зато снаружи проект на меня произвел приятное впечатление: немонотонные фасады». Кондратова также отмечает, как вольно в современных проектах зачастую располагаются несущие пилоны – посреди комнаты, возле окна: «Это сильно ограничивает возможные размеры помещений».

Оправданная доля риска

Квартир со сложными и низколиквидными планировками в любом ЖК должно быть не более 5–10%, считают эксперты. Но, по словам Кирилловского, на рынке существуют проекты, в которых подобные планировки доходят до 30% квартир, что нерентабельно: «Рисковать 5% проекта – это допустимо для девелопера. Но риск в 20% может поставить под угрозу реализацию проекта в целом». В монолите нестандартных квартир может быть до 40%, но в среднем – те самые 5–10%, уверен Блинов.

Кирилловский считает, что большая часть квартир с нестандартными планировками – «подвисший товар» и могут продаваться годами, тогда как средний срок экспозиции в комфорт-классе – три месяца, в сегменте премиум – полгода. Его поддерживает руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов, добавляя, что именно в сегменте эконом- и комфорт-классов нетиповые квартиры оказываются неликвидными. Да, они могут привлечь внимание к проекту – и примерно треть клиентов изначально хочет именно необычное жилье, но затем соображения практичности перевешивают – и три четверти от тех, кто заинтересовался неформатом, переключаются на объекты с понятными стандартными планировками, делится он результатами опроса клиентов компании.

И на вторичном рынке такой товар тоже непросто продается, напоминает Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome. «Их собственники зачастую полагают, что раз их объект уникален, то и цена на него должна быть процентов на 15–20 выше рынка, но практика нашей компании показывает обратное», – говорит она.

В то же время риэлторы отмечают, что эркеры или террасы, дающие дополнительные преимущества собственникам, могут и увеличить стоимость квартиры на 5–7%. «У нас на реализации есть проект, в котором угловые двухкомнатные квартиры с шестью окнами (в типовых вариантах их обычно три), торцевые двушки и трешки. Они пользуются высоким спросом», – утверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». «Нестандартные планировки могут стать как недостатком, так преимуществом жилья, – считает дизайнер Лилия Лобанова. – Такую квартиру обычно покупает противник банальностей, который согласен спать в треугольной комнате, где одна стена полукруглая. Главное, чтобы там было удобно все организовано».

Читаем по окнам

В советских типовых многоэтажках по фасаду можно было прочесть планировки. В современных домах это сделать сложнее. Литинецкая, впрочем, считает, что по расположению окон на фасаде домов вполне можно разглядеть неудачные квартиры. «Если окна расположены не в ряд, а образуют какой-то рисунок, то с большой вероятностью оконный проем внутри комнаты может быть сдвинут вправо или влево, что создает проблемы с меблировкой комнаты и нарушает равномерную инсоляцию помещения», – говорит она.

«Можно видеть и проявление внутренней иерархии распределения типов квартир по этажам», – добавляет Наталья Сидорова, архитектор и партнер архитектурной группы DNK. Так, на первых этажах могут располагаться небольшие квартиры, на средних – побольше и с лоджиями, а на верхних можно увидеть пентхаусы с панорамными окнами и террасами