Застройщики жилья стали продавать кладовые помещения отдельно от квартир
В массовой застройке квартиры такие маленькие, что все вещи в них не помещаются
«В проектах, которые мы вывели на рынок несколько лет назад, кладовок нет», – рассказывает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». По его словам, покупатели недорогого жилья лишь недавно стали интересоваться такой опцией. Не было кладовок изначально в проекте «Новые Ватутинки», рассказал Александр Зубец, гендиректор компании-застройщика: «Но учитывая спрос на вспомогательные помещения, проекты трех корпусов изменили, хотя это непростая задача». «Дело даже не в процедуре пересогласования, а в технических сложностях, связанных с обеспечением пожарной безопасности или раздельного доступа к кладовым и инженерным системам; надо дополнительно установить счетчики по потреблению тепла и электричества к каждой кладовке», – объясняет он. «Пока мы внесли изменения в проекты трех многосекционных корпусов, а дома с двумя подъездами не меняли – разместить кладовые в них оказалось невозможным», – уточнил Зубец.
С вопросом хранения сезонных вещей сталкивается большинство жителей многоэтажных домов, редко у кого есть лишнее помещение для этого. Лыжи, велосипеды и надувные матрасы кочуют с балкона в коридор или в комнаты, захламляя и без того тесные квартирки. Кладовки (келлеры) в цокольных этажах или подвалах – распространенные на Западе, – в Московском регионе только начинают проектировать в новостройках. Кого-то выручают мини-склады, где можно арендовать место под хлам на время.
Все, что нажито
Полезный бокс
Склады индивидуального хранения в Москве начали появляться в 2000-х гг. В 2008 г. открылся, например, первый объект сети «Мобиус». Маргарита Гарнецкая, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании, говорит, что бизнес развивается и сейчас арендовать площадь под хранение личных вещей можно чуть ли не в каждом столичном районе, пусть и не рядом с домом. У «Мобиуса» три теплых склада в Москве (на ул. Кольской, Подольских Курсантов и Новоалексеевской), есть несколько открытых площадок. Каждый мини-склад имеет боксы площадью от 2,53 до 7,88 кв. м. У «Сити-бокса» пять складов, рассказывает Екатерина Новицкая, помощник гендиректора компании: в Марьиной Роще, на Варшавском шоссе, два в Магистральном переулке, один в Химках. «Услуга востребована, планируем до конца года открыть еще один терминал на юго-востоке Москвы», – добавила Новицкая. Центр хранения вещей «Мини-склад» (боксы от 1 кв. м) расположен на Дербеневской набережной. Чем больше срок аренды, тем месячная ставка ниже. По словам Гарнецкой, модуль площадью 4,24 кв. м в теплом складе «Мобиуса» в Москве на полгода обойдется в 26 940 руб. (4490 руб./мес.), на год – в 49 920 руб. (4160 руб./мес.). Аренда самого большого модуля площадью 7,88 кв. м на открытой площадке в Москве на один месяц будет стоить7200 руб. У «Сити-бокса», добавила Новицкая, 2 кв. м в терминале «Химки» на длительный срок будет стоить 3046 руб./мес. а в терминале «Магистральный» при тех же условиях – 3902руб./мес. Боксы для хранения мебели и вещей на время переезда/ремонта обойдутся в сумму от 5660руб./мес.
Зато если сразу предусмотреть в проекте келлеры, это позволит уменьшить количество «бесполезных», непродаваемых квадратных метров, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». В места для хранения застройщики могут превратить коммерческие помещения в цокольных этажах домов, особенно если последние не пользуются спросом. Но выгоднее, конечно, продавать коммерческие площади. «В ЖК «Эстет» кладовка 6,5 кв. м стоит 320 000 руб., 6,5 кв. м востребованной коммерческой площади – около 420 000 руб.», – сравнивает Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер».
В настоящее время, по данным Pokrovka Group, проектов и сданных объектов, в которых предусмотрены индивидуальные кладовые, примерно 20% в Подмосковье и 15% в Москве. В «Метриум групп» считают, что они есть всего в 13,5% новостроек Москвы, старой и новой. В более 40% случаев это элитные проекты. Литинецкая объясняет это тем, что девелоперы дорогого жилья уже давно предлагают своим покупателям данную опцию и она включена в стоимость квартиры. Чуть менее 38% домов с кладовками – бизнес-класса.
В массовом сегменте помещения для хранения вещей за пределами квартиры представлены скудно, но тенденция к увеличению их числа налицо, в этом заинтересованы и застройщики.
«В новостройках предусмотрены компактные студии, квартиры с объединенной гостиной и кухней, площадь которых меньше стандартных лотов <...> Места для нажитого добра в малогабаритных квартирках почти нет, особенно если нет и балконов, и дополнительное подсобное помещение покупателям таких квартир необходимо», – объясняет Василий Осипов, директор по строительству Ikon Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).
Чулан свободной планировки
Сейчас у ФСК «Лидер» с кладовками (2,5–7 кв. м в подвале) около 40% проектов, сообщил Брызгалов. В домах «Лидера» в среднем 3–4 кладовки на 10 квартир, что соответствует спросу, говорит он. В ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград» кладовые помещения (2,3–7,1 кв. м) можно объединять, но пока таких просьб не поступало, делится Осипов. В домах башенного типа, где «преобладают компактные лоты» минимальной площади 21,7 кв. м, на три квартиры одна кладовка, в многосекционном доме (корпус IV) одна на семь квартир, поскольку сами квартиры побольше – от 33 кв. м. В «Новых Ватутинках» запроектировали 12 вариантов планировок кладовок, площадь большинства не более 4 кв. м, рассказывает Зубец. По акции в корпусах 10/1 и 10/2 их продавали по 20 000 руб. за 1 кв. м, рыночная цена для жителей других корпусов – 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м. «Мы учитывали квартирографию и нарезали кладовки уже в зависимости от количества студий и многокомнатных лотов», – говорит Осипов. Покупатели студий и однокомнатных квартир выбирают самые миниатюрные, семейные покупатели с детьми берут те, что побольше. Самый востребованный размер, по словам опрошенных «Ведомостями» застройщиков, – около 3 кв. м.
В МФК с апартаментами Match Point (бизнес-класс) кладовые помещения (от 2,15 до 11,5 кв. м) расположены на всех трех этажах подземного паркинга. Руководитель этого проекта Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, считает, что это удобно: позволяет быстро разгрузить вещи из машины в чулан или наоборот. Продажи планируют начать осенью. По словам Литинецкой, в массовом сегменте площадь кладовых варьируется от 1,9 до 10,4 кв. м, в бизнес-классе – от 1,33 до 11 кв. м, в элитном – от 3 до 70 кв. м.
Подарить, чтобы продать
Кладовки покупают далеко не все новоселы. «Если девелопер придумает, как это преподнести в качестве бонуса, то все будут в выигрыше», – рассуждает Георгий Трофимов, архитектор, партнер бюро Kleinewelt Architekten. Просто так раздавать кладовки никто из застройщиков не собирается, но иногда приходится. Литинецкая рассказывает, что «келлер в подарок» помог продать 170 кв. м в комплексе Only (все покупатели апартаментов там получают в подарок кладовые помещения, 1,5–2 кв. м). Всего в проекте 930 лотов: от студий по 5,89 млн руб. до трехкомнатных помещений за более чем 25 млн руб. «На кладовки не установлены цены как на товар. Однако стоимость таких площадей в среднем составляет 500 000 руб.», – уточняет Литинецкая.
Застройщики также устраивают акции, например увеличивают скидку, если одновременно покупатель берет квартиру с машино-местом и/или кладовкой. Трофимов считает, что если кладовки продаются, то они должны стоить намного дешевле, чем метры жилой площади. По данным «Метриум групп», в проекте «Оранж парк» (Котельники, комфорт-класс) 1 кв. м чулана в среднем в 2 раза дешевле, чем 1 кв. м жилой площади, – от 200 000 до 496 000 руб. за 4–8 кв. м. В элитных «Садовых кварталах» (Хамовники) 5–8 кв. м стоят от 630 000 до 1,69 млн руб. Диапазон цен на квартиры – от 25,72 млн руб. за 62,6 кв. м до 177 млн руб. за 299 кв. м. В ЖК «Донской Олимп» кладовки площадью 5,6–21,2 кв. м стоят от 0,58–2,5 млн руб., квартиры – от 16,2 млн руб. за 53,9 кв. м до 39,4 млн руб. за 152,2 кв. м.
Даже у одного застройщика кладовки в разных проектах стоят по-разному. У ФСК «Лидер» в «Поколении» (Отрадное) – от 372 600 до 1 155 000 руб. за 2,7–11 кв. м; в «Римском» (новая Москва) – от 130 000 до 412 500 руб. за 2–7,5 кв. м; в ЖК «Новогиреевский» (Балашиха) – от 117 300 до 308 000 руб. за 2,3–6,1 кв. м и т. д. У ГК «Гранель» ценник начинается от 120 000 руб., по словам директора по продажам Рустама Арланова.
Если есть спрос – цены поднимают. «В корпусе «Новых Ватутинок» мы в 2015 г. начали их продавать по 80 000 руб. за 1 кв. м, – рассказывает Зубец, – а через пару недель, когда поняли, что есть хороший спрос, цены подняли до 100 000 руб. за 1 кв. м. На сегодняшний момент продано 75% кладовок».
По наблюдениям Осипова, спрос вырастает непосредственно перед заселением дома, когда покупатели начинают задумываться о расстановке мебели, планируют места для хранения. В ЖК «Новый Зеленоград» в готовом корпусе продано 89% квартир и 88% кладовок, в двух корпусах, сдающихся в конце 2017 г., продано 55% квартир и 8% кладовок, приводит он пример