Кто из застройщиков может первым получить участки в Москве по программе реновации

В качестве главных претендентов эксперты называют гигантов ПИК и ЛСР, которые строят жилье в основном эконом- и комфорт-класса, а также компании, участвовавшие в первой программе сноса: «Крост», ФСК «Лидер», «МФС-6», «Галс-девелопмент». В реновации могут быть заинтересованы другие застройщики без ДСК, но способные реализовывать масштабные проекты, например группа ПСН. Как отмечает Татаринов, если застройка все же будет точечной, в проект смогут войти и менее крупные компании. «В итоге основным бенефициаром инициативы можно считать ГК «ПИК», у которой огромные мощности благодаря покупке компаний «Центр-инвест» и «Мортон», а также грандиозные планы по увеличению своей доли на рынке новостроек Москвы», – говорит Шибаев.

В предварительном списке московских пятиэтажек под снос числится более 4500 домов. Хотя изначально столичные власти заявляли о необходимости ликвидации примерно 8000 хрущевок общей площадью 25 млн кв. м, это в любом случае сулит городу огромные объемы строительства. Эксперты предполагают, что участие в программе может быть весьма интересно крупным девелоперам, имеющим собственные ДСК или соответствующий опыт.

Сносить дома власти планируют кварталами, чтобы так же и строить – квартальный принцип застройки стал приоритетным в Москве с 2011 г. Впрочем, как отмечает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов, если решение о сносе пятиэтажек будет в самом деле приниматься в соответствии с согласием или несогласием жителей отдельных домов, эти планы могут нарушиться: «Возникает вероятность, что снос окажется точечным, как и раньше, и тогда квартальная застройка попадает под сомнение».

Пока не приняты законы и не утверждены списки, опираться в предположениях можно на уже имеющийся опыт. До 2007 г. большую часть работ по расселению ветхого жилья выполняли девелоперы на основе инвестконтрактов с городом, которые предполагали, что за пользование земельными участками застройщики передают в новых домах квартиры переселенцам (около 30%), возводят объекты инфраструктуры или перечисляют в бюджет живые деньги.

Эта практика закончилась после обновления Земельного кодекса – теперь земельные участки под застройку больше не могли распределяться между девелоперами без конкурса. С того момента к реализации программы активно подключился сам город, застройщикам территории начали продавать на аукционах. По словам президента ГК RWAY Александра Крапина, в настоящий момент продолжает действовать аукционная форма передачи участков, но теоретически это положение может быть изменено.

Даже несмотря на то что инвестоконтракты более предпочтительны для застройщиков, чем аукционы, участие в программе по-прежнему выгодно крупным девелоперам, говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. «Думаю, многие из таких компаний, ожидая окончательного решения по реновации, уже поставили на hold покупку новых участков под строительство. Для них это возможность выйти на крупные и привлекательные площадки в хорошем, понятном жилом районе, где можно строить традиционное жилье, не придумывая особенно концептуальных концепций», – объясняет он.

Главные игроки

В реализации программы реновации намерен участвовать город. Как заявлял в эфире радиостанции «Говорит Москва» заммэра столицы Марат Хуснуллин, ближайшие 5–6 лет город будет финансировать программу из бюджета, каждый год планируется выделять около 100 млрд руб. В 2017 г. на подготовку сноса заложено 96,5 млрд руб.

По данным Blackwood, казенное предприятие Москвы «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), один из крупнейших застройщиков столицы, в 2016 г. обогнало почти всех частных девелоперов: компания сдала в эксплуатацию 441 000 кв. м жилой недвижимости, что составило 14% от общего объема ввода жилья в городе. Большинство построенных квартир КП «УГС» передает переселенцам из сносимого и аварийного жилья, остальные продаются на аукционах.

Шибаев считает, что от города основную часть реновации возьмет на себя именно КП «УГС», также к программе может быть привлечено «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ). Первое время свободные участки под застройку будут предоставлять именно городским застройщикам (под строительство первых домов в соответствии с волновым методом).

Поскольку предполагается поквартальная застройка больших территорий, по мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, из девелоперов в программе, скорее всего, будут участвовать компании, имеющие собственные производственные мощности, – ДСК: ГК «ПИК», ФСК «Лидер», группа ЛСР, концерн «Крост», ГК «Интеко», ГВСУ, «МФС-6».

11 мая в СМИ появилась информация о создании неформального консорциума «Реновация», в который вошли корпорация S. Holding Алексея Шепеля, «Главмосстрой» Олега Дерипаски, «Моспроект», «Мосэксперт» и Kalinka Group. В Kalinka Group эту информацию подтвердили. «Но Kalinka Group и консорциум не занимаются и не будут заниматься сносом пятиэтажек», – уточняет председатель совета директоров компании Екатерина Румянцева.

По словам Крапина, конечно, потенциальные участники в первую очередь считают собственную выгоду – а «в данном случае экономическая выгода возможна только при увеличении плотности будущей застройки на освобождаемых территориях». По мнению председателя совета директоров ГК «Основа» Александра Ручьева, коэффициент увеличения плотности должен быть как минимум 1 к 2. Шибаев предлагает обратиться к предыдущему опыту: при реализации первой волны сноса застройка уплотнялась примерно в 3 раза, поэтому сейчас вместо 4566 домов, или примерно 15 млн кв. м, может появиться 45 млн кв. м.

При увеличении плотности застройки в 3 раза суммарный доход всех участников может составить около 2,8 трлн руб. (при условии, что девелоперам предоставят определенные льготы, например освобождение от уплаты земельного налога или снижение налога на прибыль), говорит Крапин.

Мощности есть

Свое намерение принять участие в программе реновации подтвердили «Ведомостям» концерн «Крост», группа ЛСР и ФСК «Лидер». О желании реновировать столичные пятиэтажные районы заявили корпорация «Баркли» и ГК «Гранель». ГК «ПИК» до принятия закона от комментариев по этому вопросу воздерживается. «Нам и другим девелоперам этот проект может быть интересен, если со стороны московских властей будет решен вопрос расселения. Мощности у нас и рынка для реализации подобной программы есть», – комментирует директор по работе с инвесторами и связям с общественностью группы ЛСР Юрий Ильин.

По словам гендиректора Tekta Group Романа Сычева, вероятнее всего, на месте сносимых пятиэтажек будут появляться новостройки эконом- и комфорт-класса, но могут быть проекты и бизнес-класса в более престижных районах. Например, по словам первого заместителя председателя правления «Баркли» Александра Красавина, корпорация готова строить жилье разного уровня, в зависимости от того, какие город выделит площадки: спальные районы с разрешенной высотной застройкой, например Кузьминки, Измайлово, или центр столицы, где обязательным условием является интеграция в архитектурную среду.

Шибаев предполагает, что особенно девелоперов будут интересовать участки, расположенные по соседству с их же проектами, например в Хорошево-Мневниках или Кунцеве. Но в первую волну должны войти прежде всего периферийные районы, где жители больше всего заинтересованы в переселении (Выхино, Восточное Измайлово, Нижегородский, Алтуфьево, Лианозово, Отрадное, Дмитровский, Ярославский, Левобережный), считает он.

По мнению Шибаева, частные девелоперы будут строить ЖК уровня не ниже комфортного, менее притязательные проекты можно ждать от городских застройщиков. Учитывая вероятное увеличение плотности застройки в 3 раза, дома в среднем будут иметь высоту 17–30 этажей.

«Уверен, что застройка будет происходить комплексно, со строительством необходимой инфраструктуры. Последние годы позиция Москвы в этом вопросе четкая и неизменная», – говорит Ручьев.

Поскольку количество жителей реновируемых районов будет увеличиваться, пропорционально должно стать больше и объектов инфраструктуры. Директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Егор Остапенко приводит пример Лефортова, где на улицах Авиамоторная и 2-я Синичкина в предварительный список домов под снос попали 12 пятиэтажек. Сейчас здесь работают четыре детских сада, одна школа и одна детская поликлиника. После увеличения плотности застройки в 3 раза здесь понадобятся еще как минимум один детский сад и 1–2 школы. «Социальная инфраструктура – это низкодоходный и непрофильный для девелоперов бизнес. Думаю, город должен предложить застройщикам максимально выгодные условия по строительству и дальнейшей передаче объектов на городской баланс», – отмечает Остапенко. По мнению эксперта, с торговой инфраструктурой проще: на первых этажах современных ЖК, как правило, создаются помещения под стрит-ритейл.

Содержание новых серий

На начальном этапе для обеспечения высоких темпов реализации программы предпочтение будет отдаваться индустриальному домостроению, считает Ручьев. Оно в России по-прежнему самое быстрое. Как рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, ДСК-1, входящий в состав ФСК, может построить коробку панельного дома (без учета времени на проектирование и укладку фундамента) за 19 дней, дом с отделкой возведут за 5–6 месяцев. У ДСК-1 большой опыт расселения ветхого жилья: по первому этапу сноса компания переселила в новые квартиры более 51 000 семей, на месте снесенных 2 млн кв. м было построено 6,3 млн кв. м жилья серий П-44Т и П-44К.

Площадь квартир в домах серий П-44Т и П-44К составляет от 38,5 кв. м (однокомнатные) до 78 кв. м (трехкомнатные), площадь кухонь – до 12,9 кв. м, высота потолков – 2,8 м. В 2014 г. ФСК «Лидер» также начал выпуск серий «ДомРИК» (разработана совместно с испанским архитектором Рикардо Бофилла) и «ДомНАД». Площадь квартир в домах серий составляет от 31,3 кв. м (однокомнатные) до 81,9 кв. м (трехкомнатные), площадь кухонь – до 14,1 кв. м, высота потолков – 2,7 м. У остальных современных панельных серий других застройщиков примерно такие же характеристики.

Также немалым опытом обладает концерн «Крост». Сейчас компания ведет строительство ЖК Wellton Park (75-й квартал) и Union Park (82-й квартал) в районе Хорошево-Мневники по первой программе сноса пятиэтажек. Как рассказывает заместитель гендиректора концерна Марина Любельская, жителей 44 снесенных пятиэтажек – 9000 человек – уже переселили в квартиры бизнес-класса в этом же районе (пр-те Маршала Жукова, ул. Народного Ополчения, Карамышевская набережная).

По информации пресс-службы ГК «ПИК», сегодня компания строит ЖК с применением панельной серии ПИК-1 и монолитного продукта СЭМ-1. «Есть и европланировки, и классика. Минимальная площадь кухни – 10 кв. м, кухни-гостиной – от 16 кв. м. Высота потолков в монолите с отделкой 2,9 м», – описывают в пресс-службе.

Можно ожидать, что около половины жилья на месте снесенных хрущевок возведут по монолитной технологии, говорит гендиректор «Миэль-новостроек» Наталья Шаталина. Например ГК «Гранель», по словам директора по продажам компании Рустама Арсланова, пришла к выводу, что для группы целесообразнее именно эта технология. «Панель выгодна в случае, если у компании есть свой ДСК», – объясняет он.

Строительство наиболее высококачественного жилья следует ждать в престижных районах – на западе Москвы и ближе к центру. Претендовать на такие участки будут застройщики, которые специализируются на высокобюджетных новостройках: «Галс-девелопмент» и «Крост», возможно Capital Group или «Интеко», отмечает Шибаев.

Кроме того, девелоперов будут интересовать участки с наиболее удачными видовыми характеристиками. Например, по данным Blackwood, в ЖК Wellton «Золотая миля» от «Кроста» стоимость жилья с видом на Москву-реку и Мневниковскую пойму достигала 400 000 руб./кв. м. А средние цены в высотном ЖК «Нескучный Home & SPA» (Донской район, 5-й Донской проезд, 21, корп. 6), который Gorn Development возводит на месте пятиэтажек, составляют от 300 000 до 900 000 руб. за 1 кв. м. Подобные площадки есть в районах Филевский парк и Фили-Давыдково (здесь хорошие виды на парк Фили, Мневниковскую пойму или Парк Победы).

В среднем, по предположениям Крапина, стоимость 1 кв. м в ЖК от девелоперов может составить 150 000–500 000 руб./кв. м. В домах от КП «УГС», по прогнозу Шибаева, – около 120 000–140 000 руб./кв. м

18 домов, жители которых отказались от сноса