Какие форматы выбирают девелоперы торговой недвижимости в кризис
Оборот розничной торговли в москве снижается – покупатели стали ходить в торговые центры не за покупками, а за эмоциями
За январь – сентябрь 2016 г. оборот розничной торговли столицы составил 2 984 648 млн руб. (данные Мосгорстата) – это примерно 89% от уровня, достигнутого в III квартале 2015 г.
Еда и помада
«Покупатели уже более двух лет оценивают свои возможности как ограниченные и придерживаются «кризисных» моделей потребления», – объясняют аналитики Knight Frank. Лучше всего себя чувствуют супермаркеты-дискаунтеры (например, X5 Retail Group ожидает, что ее выручка по итогам этого года превысит 1 трлн руб., только в октябре 2016 г. общая выручка сети увеличилась на 28,8%, у «Пятерочки» – на 34%). Как рассказал Максим Бубон, генеральный директор Immofinanz Russia (компания владеет такими ТЦ, как «Золотой Вавилон», «Гудзон» и «5 авеню»), за этот год супермаркет в «Гудзоне» увеличил обороты на 22,4%, а в «5 авеню» – на 26,9%.
Еще один фаворит (прирост выручки в «5 авеню» на 53,3%) – это ритейлеры, торгующие косметикой. «Обороты косметики в московских ТРК сейчас растут со средней скоростью 13% в год», – говорит Марина Малахатько из CBRE. В этом, по ее словам, нет ничего удивительного – в первую очередь спасибо надо сказать развитию соцсетей, например Instagram, публикации фотографий в котором требуют от девушек уделять больше внимания внешности. «Индекс губной помады», отмечает она, в этом году растет по всему миру. «Мегатренды развиваются и в России, и в других странах», – говорил, выступая на выставке «Аренда-2016», Штефан Цайзельмайер из ECE Russia. Поэтому сейчас девелоперы, по его словам, должны четко определять целевую аудиторию своего ТРК, от этого зависит и заполнение объекта арендаторами. Например, доля fashion-операторов в суперрегиональном ТРК может быть более 40%, в то время как небольшому районному центру за глаза хватит и 10%.
Новый облик
Торговые центры уже в недалеком будущем будут выглядеть иначе, чем сейчас, с качественно измененным составом арендаторов, прогнозировал на МРЕФ Бубон. Он полагает, что сейчас самое время заключать новые контракты с ритейлерами, предусматривая долю девелопера в их оборотах. Как только экономика начнет оживляться, первой это почувствует торговая недвижимость, убежден эксперт. Поэтому, отметил Бубон, сейчас его компания не возьмет в свой ТРК оператора, который «будет проявлять большой интерес, но мы знаем, что через полгода он будет стоять на пороге и просить скидку в 50%».
Девелопер говорит, что занимаемые арендаторами площади будут уменьшаться, в первую очередь из-за развития онлайн-торговли. Пункты выдачи интернет-заказов, работающие в том числе как курьерская служба, появятся и в торговых центрах Immofinanz в Москве.
В магазинах Москвы все популярнее становятся интернет-терминалы, располагающиеся вблизи выкладки товаров, а также виртуальные примерочные, рассказывал на одной из конференций «Аренды-2016» Сергей Гудков из Initium: покупка превращается в игру, посетители получают положительные эмоции, что побуждает их вернуться в торговый центр.
В ТЦ ходят сейчас не только чтобы купить товар, но и за атмосферой, приятным времяпрепровождением, описывает устоявшийся тренд Екатерина Земская из Cushman & Wakefield (C&W). С ней согласны все опрошенные «Ведомостями» консультанты. Поэтому одним из перспективных форматов торговой недвижимости могут стать так называемые community mall – переделанные из подходящих по формату зданий локальные торговые центры с большими возможностями для проведения досуга, считает Малахатько. Одна из выигрышных возможностей «Океании», открытой при заполненности на беспрецедентные для текущего рынка 70%, – то, что «развлечений там много», говорит Александр Обуховский из Knight Frank. «Океания» – один из пяти торговых центров, открывшихся в Москве за три квартала этого года. Четыре из них открылись в III квартале, отмечают аналитики C&W.
Новый ввод
До конца года, подсчитывают в JLL, рынок увеличится примерно на 0,5 млн кв. м. Это на четверть меньше, чем за весь 2015 год. Сейчас, по данным Knight Frank, вакантных помещений в торговых центрах столицы больше 14% – примерно 1,5 млн кв. м.
«Даже несмотря на ранний старт арендной кампании, торговые объекты выходят на рынок со значительной долей вакантных площадей», – признают аналитики. В общероссийском вводе торговых центров доля Москвы также снижается, наблюдают эксперты Knight Frank: «Еще в середине 2005 г. количество качественных торговых площадей в региональных городах России и в Москве было примерно одинаковым (1,2 млн кв. м). В 2012–2013 гг. рынок качественной торговой недвижимости на 25% был сформирован объектами, расположенными в столице. Сейчас этот показатель – 22%. Снижение доли Москвы на первый взгляд небольшое, однако это становится трендом».
«Не приблизился ли рынок к насыщению и не прекратить ли строить торговые центры?» – вопрошал на МРЕФ Сергей Гипш, партнер Knight Frank. Однако, отметил он, его консалтинговая компания каждый месяц получает новые запросы о потенциально возможном строительстве. Перспективными, по его словам, могут стать торговые проекты в связке с транспортными узлами (например, ТПУ или у новых станций метро), с новыми жилыми массивами. Малахатько из CBRE говорит и о хороших перспективах для ритейла в составе многофункциональных комплексов (МФК): заполненная офисная или жилая часть МФК будет генерировать покупательские потоки и для торгового сегмента. «Посещение ТЦ «Водный» с момента заселения бизнес-центра увеличилось на 30%. Сейчас средний показатель посещаемости – 24 000 человек в день», – подтверждает выкладки консультанта Александр Сурменев из департамента коммерческой недвижимости MR Group. Как рассказала на пресс-конференции ТРК «Ривьера» Ольга Стариченко, коммерческий директор его управляющей компании, они планируют в разы увеличить посещаемость объекта «за счет [покупателей] жилых комплексов на территории [находящегося рядом] бывшего завода им. Лихачева».
Мало инвестиций
Новые проекты торговой недвижимости девелоперы заявлять пока не спешат. «Инвестиции в этот сегмент невелики», – рассказал на МРЕФ Гипш. «Люди смотрят на перспективы по доходности, и она им не нравится», – признают консультанты на условиях анонимности, публично продолжая говорить о недостатке качественных магазинов в столице. «Для нас не очень понятная аргументация, что Москве не хватает качественных ТРЦ, если Hines говорит, что не будет их строить», – заявил на МРЕФ Джеймс Корриган, управляющий директор департамента инвестиционной деятельности «Сбербанк CIB».
По подсчетам C&W, в I квартале российская торговая недвижимость получила $23 млн инвестиций, во II квартале – $20 млн, в III квартале – $295,8 млн. Итого за три квартала 2016 г. $338,8 млн. Всего вложили в коммерческую недвижимость за этот период, по их данным, $3,97 млрд. Торговый сегмент Москвы, полагают в Knight Frank, в этом году сможет привлечь не более 90 млрд руб.